Не секрет, что большинство флипперов работают не только на свои деньги, но и на деньги инвесторов. В основном это происходит по следующей схеме: инвестор покупает объект недвижимости на себя (за всю сумму или в ипотеку, что дает большую доходность), флиппер делает ремонт на свои, прибыль делят пополам. Не буду вдаваться в другие принципиальные схемы, у Алексея Лещенко был хороший пост (https://t.me/flipping_invest/367) про это, но основная черта классических схем финансирования – обязательная денежная вовлеченность флиппера.
Но что делать начинающему, который не ворочает большими миллионами, предпринимателю? Вот перед носом великолепный объект, а взять его даже с инвестором не можешь – денег на ремонт нет.
1. Конечно, нередки сделки с полным финансированием от инвестора и разделением прибыли. Тут начинается тонкая игра – инфляция сейчас большая, вклад дающего велик, и он, оплачивая весь банкет, вправе торговаться за большую долю прибыли. Бывают и «золотые» инвесторы, более свободно распоряжающиеся деньгами; что ж, если у вас такой есть – вам уже повезло и этот пост может быть бесполезен.
2. Заёмные средства на ремонт. Тут, я думаю, всё ясно, надо внимательно оценивать сколько, у кого и под какой процент занимать. Не всегда этот источник доступен.
3. Работать как исполнитель за фиксированные деньги. Работу флиппера зарегламентировать довольно сложно – слишком уж много нюансов, которые необходимо учесть. Тем не менее, не примере однушки в вакууме 30 квадратов за 10 млн, можно выделить и примерно оценить следующие этапы:
- Подбор и покупка объекта 100 – 150 т.р.
- Проект и управление ремонтом 450 т.р. (или около 15 т.р. за квадрат)
- Продажа 50 – 100 т.р.
Итого, предполагая (с учетом текущего не слишком активного рынка) срок проекта около 4 мес., а чистую прибыль 1.5 – 1.8 млн, ипотечный инвестор как раз и получит желаемые 40+% годовых, а флиппер сможет вести некоторое количество таких проектов и тоже недурно зарабатывать.
Недостатков здесь тоже немало: весь финансовый риск несёт на себе инвестор, что может привести как минимум к недопониманию при срыве первоначального плана; флиппер может быть недостаточно вовлечён в проект; изменение сметы ремонта на ходу и прочее. Мне же в подобном подходе наименее нравится, пожалуй, энергетическая составляющая: гораздо приятнее, интереснее и азартнее распоряжаться деньгами, нежели получать фикс. Поэтому я предпочел бы поторговаться во варианте номер 1 😇.
А как вам такой вариант работы?