В прошлой статье я дала вам основные рекомендации по поиску квартиры. Но найти квартиру, ещё не означает купить ее. Хаос на рынке происходит не только в самих квартирах и ценах на них, но и в документах собственников.
Сегодня хочу расписать пару основных юридических моментов, на которые стоит обращать пристальное внимание.
Основным документом на любую квартиру является документ основания права собственности или, проще говоря, тот, по которому квартира принадлежит владельцу.
Пройдемся по всем существующим правам отдельно.
1. Приватизация.
Самое основное, на что обращать внимание - расширенная (архивная) выписка из домовой книги. Она покажет вам сколько человек было зарегистрировано в квартире на момент приватизации. Они все должны были в ней либо участвовать, либо должен быть письменный отказ от приватизации от тех, кто от нее отказался. Также обращаем особое внимание - дети и граждане в местах не столь отдаленных, не были ли они выписаны из квартиры в момент ее приватизации. Это прямое нарушение их прав и возможное оспаривание дальнейшей сделки.
2. Договор купли-продажи.
- В каком году была куплена квартира это к моменту налогообложения сейчас.
- Сколько собственников.
- Был ли собственник на момент покупки квартиры в браке.
- Обязательна проверка документов предыдущих переходов прав, т.е. полная проверка юридической "истории" квартиры.
3. Договор ДДУ
Основное, что здесь может быть это занижение цены квартиры. Категорически не соглашайтесь на занижение цены в договоре. Если раньше ещё такие сделки у нас в стране "прокатывали", то последнее пристальное внимание со стороны налоговой и государства в целом, грозит вам не только штрафом, но и уголовной ответственностью.
4. Наследство.
Может быть по закону или по завещанию.
Существуют ещё дарение, рента, мена, решение суда, квартиры ЖСК с паями.
При наличии таких документов основания рекомендую самостоятельно в документах не разбираться, а воспользоваться услугой юриста или риэлтора. Т.к. без владения юридическими знаниями, порой бывает очень сложно разобраться в законности таких сделок.
Про документы основания прав собственности на квартиру обязательно уточняйте по телефону, ещё до просмотра квартиры. Потому что допустим озвученное вам владение менее 3х лет и намек на занижение цены в вашем договоре купли-продажи, уже повод отказаться от просмотра такого варианта.
В прошлой статье обещала написать список вопросов, которые необходимо уточнить по телефону до назначения просмотра:
- озвучиваем четко адрес и цену на квартиру
- уточняем все интересующие вас параметры квартиры. Даже если объявление составлено максимально подробно, часто по телефону можно выяснить, что риэлтор где-то слукавил или приукрасил
- уточняем свободная продажа или альтернатива. Если второе, то на что планируется размен
- узнаем какие правоустанавливающие документы на квартиру и сроки владения
- сколько собственников, есть ли среди них несовершеннолетние дети
- есть ли обременения на квартире, какие и как собственник планирует их снимать
- кто зарегистрирован в квартире, когда и куда планирует выписываться
- не лишним будет уточнить момент торга по квартире. Рекомендую "прощупывать" продавца вопросом: мы рассчитываем на цену (цена в объявлении минус 5-10%), стоит ли ехать ее смотреть?
- также, если у вас ипотека, то не лишним будет это обозначить и уточнить рассматривают ли такого покупателя.
Как видите много нюансов можно и нужно выяснить по телефону, чтобы не терять время в дальнейшем на просмотр или уже после просмотра понять, что квартира вам не подходит именно из-за этих тонкостей.
Любой грамотный риэлтор с удовольствием ответит на все возникающие у вас вопросы и даже задаст обязательно свои, тем самым также выясняя, а какова вероятность, что сделка по покупке квартиры с вами, может состояться. Поэтому в свою очередь также вежливо будьте готовы на них ответить.
Вы всегда можете обратиться ко мне за рекомендацией в поиске квартиры или юридического сопровождения сделки. Вариантов помощи вам, как в онлайн формате, так и в оффлайн много.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.