Руководитель офиса Vysotsky Estate в Царицыно и Орехово-Борисово Южное Кристина Волкова рассказывает о тех сегментах недвижимости, которые есть в районе, что выбирали покупатели в прошлом и что ожидать в этом году.
Жилую недвижимость я разбила на 4 сегмента:
🌃 1 сегмент: старая «панель» серий II-57 (подробнее об этой серии можно почитать здесь) и I-515 и старый «кирпич», в том числе с газовой колонкой. В обоих случаях рассматриваются 5-этажки и прочие дома с маленькими кухнями.
🌃 2 сегмент: типовая «панель», к которой относятся крупноблочные и одноподъездные дома с одним лифтом и газом. Высотность — 9-14 этажей, типовые площади, проходные комнаты.
🌃 3 сегмент: «панель» серий П-44 (модернизированная), П-3М (подробнее об этой серии можно почитать здесь), С222 и индивидуальные проекты. Это дома от 16 этажей с квартирами увеличенных площадей. Сюда же отнесём реконструкцию Лужкова и объекты массового сегмента.
🌃 4 сегмент: свежее жильё по новым канонам от 2017 года. Это панельные дома от ПИК, «Самолёта», ЛСР, ДСК-1 плюс реновация.
Сегмент 1
На этой карте сегмент 1 выделен красным цветом.
Эти дома идут под снос даже после капитального ремонта, поскольку срок эксплуатации подходит к концу: дома несвежие, устаревшие, неподдающиеся ремонту.
Все дома оборудованы газовой колонкой.
Планировки малофункциональные — маленькие кухни, низкие потолки, нет возможности сконструировать планировку под себя, иначе конструкция дома может быть нарушена.
Тем не менее, на такие объекты выстраиваются толпы интересантов, потому что квартиры стоят в очереди на реновацию. Те, что во второй очереди реновации, очень быстро уходят — их покупают без торга за считанные дни. Но цены на эти объекты просто занебесные: «малосесмейки» и квартиры площадью 29-30 м² «уходят» на 15-20% дороже рыночной цены. Если в начале года 1-комнатную квартиру реально было приобрести за 8,9-9,2 млн рублей, то сейчас цены могут улететь до 11, а то и 12 миллионов. На 3 и 4 очередь не такой ажиотаж, но ценник всё равно вырос на 7-10%.
Объекты продаются абсолютно в разном состоянии, ремонт тут не играет особой роли.
Для примера — фото некоторых объектов из ЦИАНа.
У нас есть такой кейс:
агент южного офиса в ноябре подписал договор с клиентом на подбор объекта по реновации. Клиенту нужна 1-комнатная квартира в любом состоянии. Хочет приобрести объект, дождаться реновации и в дальнейшем продать. Договор мы подписали в середине ноября, но поиск продолжался до начала марта.
Реновация неподвластна никаким законам: цена меняется стремительно. Чем ближе к сроку сдачи — тем выше цена. Тут появляется два варианта: либо выбрать другую волну реновации, либо присмотреть фонд получше и дешевле.
Сегмент 2
3- и 4-комнатные квартиры сохранили планку стагнации. 2-комнатные пользовались спросом, поскольку по цене в абсолюте оказались чуть дороже, чем 1-комнатные. Поэтому покупатели и спровоцировали рост к концу года. 1-комнатными заинтересовались только в конце года, как и 2-комнатными, но к концу года вернулись к ценам начала года.
Дома чуть свежее, чем пятиэтажки, но фонд такой же устаревший — годы постройки начинаются с 70-го. В основном это «зиловские» дома серий II-68 и II-49.
Цены на объекты в этих домах одни из самых низких. Всё из-за качества домов — плохая звукоизоляция, проблемы с коммуникациями, часто встречаются нежданные «гости» на кухне и во влажных местах + маленькие площади и нефункциональные планировки. Наличии в доме газа и одного лифта тоже с недавних пор стало весомой причиной для торга. В таких домах всегда можно приобрести неплохой для подобных объектов вариант и хорошо сторговаться.
Наш кейс:
одна собственница продавала 1-комнатную квартиру в районе Орехово-Борисово Северное в здании бывшей гостиницы «Орехово». Девушка хотела себе 2-комнатную квартиру в ближайших 9-этажках. Параметры следующие: последний этаж, окна на юг/восток, две раздельные комнаты. Другие дома собственница не рассматривала, так как не хотела менять опеку — у неё двое несовершеннолетних детей.
Объявление о продаже такой квартиры с ремонтом летом 2023 висело на рекламных порталах примерно за 13-13,5 млн рублей. Цены же сделок в локации составляли 12,5-12,7 млн. Но собственники настоятельно не хотели уступать!
«Однушка» нашей героини стоила около 13,3-13,5 млн. В итоге она смогла её продать и приобрести подходящую квартиру в конце 2023 года, но с полным отсутствием ремонта. Купила объект она за 10 миллионов, ещё и деньги на ремонт остались! Хотя изначально квартира стояла в рекламе за 10,8.
Большинство таких объектов — со старым ремонтом. А если ремонт свежий, он добавляет к сумме максимум 10-20%, поскольку, когда покупатель приобретает такой объект, делает ремонт по-своему. К тому же к ремонту прибавляется замена всех коммуникаций, батарей, установка шумоизоляции и т.д.
Сегмент 3
Хотите объекты улучшенного типа? Обратитесь к другому классу недвижимости — домам серии П-44 и ИП (индивидуальные проекты). Такие объекты находятся уже в другом ценовом тоннеле.
В районе Царицыно такие дома можно пересчитать по пальцам. Именно поэтому график выглядит странным, хотя на самом деле ничего странного нет. Просто дома эти построены точечно, и цены в них приближены к ценам в сегменте 2 (более старые серии П-46, П-44, П-3). Так как они окружены сегментом 2, то и цены сделок выше только на 5%.
П-44Т отличен от других объектов эркером, квадратными комнатами и функциональными планировками. Чаще всего в таких домах, как и в индивидуальных проектах, есть возможность реконструировать планировку для себя.
На таких объектах, как правило, организована парковка — шлагбаум, подземная или выделенная, есть консьерж или охранная система.
В такие дома чаще всего идут те, кому нужно улучшение бытовых условий. Например, собственник продаёт «однушку» или «двушку», чтобы приобрести себе объект больше по площади и по комнатности.
Наш кейс:
офис Vysotsky Estate в Царицыно продавал 2-комнатную квартиру в доме серии П3М в сентября 2023 года. Приходили разные покупатели с абсолютно разными запросами, но все хотели одного — улучшения бытовых условий. Под конец года цены на такие квартиры поднялись — объекты ликвидные и выигрышные по площади. Покупатели быстро забирали их с рынка (см. график).
Сегмент 4
На карте я отметила два района, в которых есть дома этого сегмента — Орехово-Борисово Южное (ЖК «Ясный» от MR-Group и «Ясеневая 14» от ПИК) и реновация в Царицыно.
Этот сегмент максимально отличен от ранее описанных. Сегмент новый, свежий, не особо обжитой.
В реновациях чаще всего объекты продают инвесторы — люди, которые купили квартиру в доме под снос, а сейчас активно продают реновационную.
О качестве жилья встречаются разные мнения, но те, кто переехал из «хрущёвки» в реновацию, чаще всего остаются недовольны.
В ЖК «Ясном» с момента реализации самого ЖК стоимость на квартиры выросла в несколько раз. По большей части эти объекты выбирают те покупатели, которые претендуют на улучшение бытовых условий и разъезд.
В таком сегменте 1-комнатные кваритры мало интересны, поскольку есть чуть дороже 2-комнатные. И поэтому они растут в цене. А 3-комнатные дороги для обывателя. В этом плане покупатели выбирают сегмент ниже.
В этом сегменте мы можем увидеть всевозможные удобства: парковка, охраняемая входная группа и функциональные планировки.
Резюме
Цены на недвижимость поднялись повсеместно — «вторичка» и «первичка» шли в одну ногу с ценой. Из-за изменений процентных ставок в определённые временные отрезки объекты в панике скупались без раздумий и проверок.
2024 год нам уже сможет показать обратную сторону медали — цены на вторичное жильё уже начали снижаться. А агент по недвижимости особенно нужен продавцу и покупателю: продавцу наши эксперты помогут отстоять лучшую цену по объекту, а покупателю — найти и провести хороший торг по объекту.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!