Что бы купить квартиру в льготную ипотеку, осталось меньше месяца. Кто-то бежит сломя голову взять ипотеку под дешевый процент на закате дня, другие же ждут обвал рынка, мол все льготы отменят, продажи упадут, следовательно, застройщикам неизбежно придется снижать цены. Давайте разберемся, какие факторы влияют на ценообразование в Сочи.
Пусть это будет мое субъективное мнение, а Ваш взгляд на происходящее мне тоже будет интересно знать, после прочтения статьи. Только давайте вести диалог полагаясь хоть на какие то кейсы и приводить аргументы, а не просто закидывать д.. на вентилятор, ведь здесь я постараюсь ясно изложить, почему курортная недвижимость г. Сочи переживет все пертурбации.
1. Генплан города Сочи, развитие социальной и курортной инфраструктуры.
Начнем уже с банального, но далеко не каждый, даже из местных жителей Сочи осведомлен о будущем нашего города. Генплан развития Сочи приняли в декабре 2023 года, он есть на сайте администрации, любой может ознакомиться. Новый генплан Сочи в 3,5 раза сократил площадь жилой застройки, основное развитие в санаторно-курортного направление и социальную инфраструктуру. Рассмотрим проекты, которые уже реализуют.
Проекты которые уже реализуют до 2030 года:
- Трасса Джубга-Сочи. Как только мы въезжаем в первый населенный пункт на побережье, на пути нас встречает серпантин, горная дорога. Благодаря новому обходу, время в пути до Сочи сократится с 7 до 2 часов, что соответственно увеличит поток туристов. В летний сезон можно проехать данный участок за 14 часов, простояв в многочасовых пробках. Строительство новой трассы Джубга — Сочи завершится к 2029 году. К этому сроку планируется запустить движение по двухполосной дороге протяженностью 171 км.
Гольф клуб. К 2028 году в Сочи построят круглогодичный гольф-курорт с чемпионским полем на 18 лунок на территории 166 га, в его инфраструктуру будут входить виллы и гостиничный комплекс, что позволит проводить соревнования международного уровня. Новый курорт будет расположен в Адлерском районе между сёлами Красная Воля и Галицыно.
Яхтенные марины. В феврале 2024 года стало известно, что в Сочи началась разработка проекта по созданию сети 4-х яхтенных марин, которые будут располагаться в Хосте, Адлере, Совет-Квадже и Головинке. Речь идет о реализации проектов «Южный риф», «Коста Марина», «Каньон Прохладный», «Водопадная».
На сегодняшний день это кажется на грани фантастики, в Сочи насыпные острова с элитными гостиничными комплексами, но в дорогу Джубга-Сочи также многие не верили, а первый этап - обход Адлера, уже ведется строительство.
Горнолыжный курорт "Турьев хутор". Строительство нового курорта на Поляне начнут в конце 2024 года. На северном склоне хребта Аигба будет построен круглогодичный курорт с комплексом отелей и скоростной канатной дорогой. В общей сложности на территории планируют построить около 50 км новых горнолыжных трасс, территорию «Роза Хутор» рассчитывают увеличить в 1,5-2 раза.
И это лишь малая часть развития курортной инфраструктуры города по новому Генплану. Мы все верим в наш город, и ждем ввод в эксплуатацию данных объектов. Только новая дорога чего стоит, не будет пробки по пути в Аэропорт, до Краснодара можно будет доехать за считанные часы.
А что с социалкой? План реконструкции Сочи предполагает возведение новых школ, больниц, детских садов, а так же организацию скверов, парков и зеленых зон. До 2030 года на обновление инфраструктуры в Сочи направят порядка 139 млрд рублей. В Сочи к 2030 году построят 18 спортивных комплексов. До 2030 года в Сочи планируется ввести в эксплуатацию 50 учреждений отрасли образования, в том числе построить 26 школ. А ген план города принят до 2044 года, это только начало.
Инвест проекты которые можно найти на карте генерального плана: Центр реабилитационной иппотерапии, центр гериатрии и геронтологии, аквапарк, кампусы университета, приют для бездомных животных, центр подготовки спортсменов по регби, IT центр, мусороперерабатывающий завод, ледовая арена для керлинга, ледовый дворец, комплексное развитие горы Ахун, центр спортивной медицины, птицеферма, спортивные стадионы, теннисная академия, центр служебного собаководства, сады тропических культур, центр подготовки спортивного резерва по лыжному спорту. И это лишь малая часть, что нас ждет в Сочи.
2. Мораторий на строительство
С 1 июля 2021 года в Сочи запретили строить многоквартирные дома, в связи с разработкой нового Генплана города. На данном этапе ведется строительство только объектов КРТ (комплексного развития территории), сейчас не достаточно построить точечно дом на участке, нужна новая инфраструктура. Жилой комплекс "Светский лес" - это первый старт продаж после принятого Генплана, освоение 23 гектар территории в районе КСМ.
Жилой комплекс расположен в 9 км от моря, с центра Сочи нужно уехать вдоль реки Сочинка в сторону гор. Так вот, стоимость однокомнатной квартиры 33 метра начинается от 13 млн рублей.
На сегодняшний день однокомнатную квартиру за 13 млн рублей, можно купить практически в любом сданном жилом комплексе, намного ближе к центру города или берегу черного моря. От сюда невольно встает вопрос, почему собственники квартир на вторичном рынке должны продавать свою недвижимость дешевле?
3. Нет участков для строительства МКД
Вы знали, что город Сочи самый протяженный город в России? И второй по протяженности город в мире, после Мехико. Протяжённость города Сочи по береговой линии Чёрного моря — около 145 км. С одной стороны нас море, а за спиной кавказские горы, город курорт Сочи - это тоненькая полосочка вдоль побережья. А еще повсюду национальный парк, зеленая зона, где строить нельзя.
Теперь можете открыть публичную карту и новый генплан Сочи на сайте администрации, и найти участки под строительство многоквартирных домов. Много найдете? Это Вам не Москва, где можно застроить картофельные поля и пром зону, тут нет ни одного, ни другого.
4. Всего 16 жилых комплексов ФЗ-214
На сегодняшний день, после моратория, на весь большой Сочи достраивается всего 16 ЖК статуса квартира по ФЗ-214, где проходит льготная ипотека. Ведь самое первое условие для льготных ипотек - это продавцом должен быть застройщик, юр. лицо.
- Всего 2 ЖК в центральном Сочи
- 1 единственный ЖК в Адлерском районе
- 8 ЖК В Хостинском районе в разных локациях
- и 5 Жилых комплексов в Лазаревском районе
При этом, всего 1 ЖК на первой береговой линии.
И лишь 1 ЖК из этого списка можно назвать настоящим бизнес классом.
Средняя цена м2 в новостройке Сочи 400 т. руб. за м2.
При этом покупает недвижимость в Сочи вся Россия, а объектов по пальцам рук-ног пересчитать. Спрос в десятки раз выше, чем предложений на рынке.
5. Борьба с самовольным строительством
За 2022 сотрудниками управлением муниципального земельного контроля выявлено 634 объекта самовольного строительства, проведён мониторинг по более 1500 земельным участкам на предмет целевого использования. За 2023 года выявлено более 600 фактов самовольного строительства, в том числе 91 крупный объект с признаками многоквартирного дома. - данные с сайта Администрации Сочи.
"Жилые помещения", я такое видел только в Сочи своими глазами, а от клиентов слышал что и в Ростовской области, и в Подмосковье есть такая практика среди мелких застройщиков. Жилое помещение, "ЖП-шка" в простонародье, это не квартира вовсе. Это такой объект недвижимости, когда построили большой ЧАСТНЫЙ дом, а потом по суду его разделили на отдельные помещения и продали, как бы "поквартирно". Всё заключается в том, что на земельном участке должен быть дом частный, коттедж, НА ОДНУ СЕМЬЮ! А стоит многоквартирный дом получается. В Сочи такого много, и администрация в последние годы активно ведет борьбу с самовольным строительством. И сколько не объясняй людям, все равно покупают такие сомнительные объекты, а дешевле, а вот выписка ЕГРН же есть. Это история про скупого. Законно построенное жилье, всегда будет стоить значительно дороже, а люди у нас уже наученные, и все чаще выбирают новое жилье от застройщика, безопасную сделку по ФЗ-214.
6. Качество застройки ФЗ-214 по сравнению с ЖК постройки до 2020 года.
Сочи наверное единственный город в России, где за новостройку стоит переплатить. Бизнес класс в Сочи до 2020 года, по Российским меркам с натяжкой тянул на комфорт класс, а на сегодня это ближе к эконом формату.
По фото ниже мы видим следующее - объект точечной застройки без придомовой территории, за домами небольшая свободная парковка, и подземный паркинг под домом. Обычные пластиковые окна, материал отделки фасада - декоративная штукатурка короед. Из 13-ти квартир на этаже 9 студии с одним окном. Каждая квартира имеет балкон, это большой плюс. Вот такой бизнес класс по Сочински. Средняя цена метра за черновую квартиру на вторичном рынке 260 тысяч за м2. Из плюсов - сданный заселенный дом, хорошая локация с всей инфраструктурой района в пешей доступности, равнина, хорошо сдается в аренду.
Теперь кратко рассмотрим новый жилой комплекс Комфорт+ класса, Чайные холмы, который расположен в этом же районе.
В каждой квартире две световые точки, самая маленькая площадь при желании планируется с выделенной спальной зоной. В каждой квартире есть балкон, полноценные планировки. Закрытый двор без машин, гостевая парковка находится на въезде в комплекс. Многоуровневая парковка с коммерческим этажом, для магазинов первой необходимости. Здание дошкольного образования застройщик строит в соц. нагрузку, набережная реки и прогулочная зона. Алюминиевый оконный профиль, вентилируемый фасад из композитных материалов, декоративная штукатурка в МОПах. И это все можно купить в гос.поддержку под 8% или семейную ипотеку под 6% годовых с минимальным первоначальным взносом, по цене на небольшие площади от 300 тысяч за м2. и от 270 за м2 за полноценные, большие квартиры.
Разница с предыдущим ЖК, условно, в 40 тысяч с метра, но есть возможность купить качественное жилье по доступным кредитным программам со сроком сдачи в эксплуатацию в течении года.
7. Эскроу счета наполнены на годы вперед
"Вот сейчас отменят вашу льготную ипотеку, все кто уже хотел квартиру купить - купили, продажи встанут. Вот по осени посмотрим, застройщикам ничего не останется как снижать цены" (с) типичный ждун, который будет снимать квартиру вечно.
Часто приходится слышать такие высказывания от тех, кто не понимает как устроены продажи по эскроу-счетам и за какие деньги строит застройщик.
Если прям совсем коротко, застройщик строит в кредит. И прежде чем выдать застройщику так называемое проектное финансирование, разрабатывается финансовая модель проекта и квартальный план продаж, сколько лотов, за какую стоимость, и за какой срок, должно быть квартир реализовано. Другими словами - банк дал деньги застройщику, а застройщик с продаж квартир должен их обратно вернуть в банк, на эскроу счета.
Так вот, эскроу счета у большинства застройщиков наполнены с запасом. Крупный деволопмент все просчитал заранее, а последние месяцы продаж перед закрытием льготных ипотек будут рекордными. Застройщик будет продавать меньше, но за дорого. Ведь у него уже нет никаких финансовых обязательств перед кредитором.
8. Новые инструменты продаж
Уйдет господдержка, появится рассрочка. Траншевая ипотека, субсидии от застройщика на первые несколько лет ипотеки. Только это будут менее приятные условия покупки, если сравнивать с тем, что есть сейчас. Нужно будет больше первоначального взноса, платежи в полтора раза выше. Но на то время это будет казаться нормой, и люди все равно будут брать первичку.
9. Арендные ставки повысились почти в два раза
В начале этого года рынок аренды пошел вверх, наконец-то! Почти в два раза выросли цены на долгосрочную аренду. Я этого ждал, но рынок реагирует на все с задержкой год-два. Пока у всех осознание придет, пока все сформируется по рыночным законам. Тут просто иначе быть не может, у недвижимости должен быть определенный срок окупаемости. А если сюда заложить еще амортизацию квартиры, на сколько выросли в цене стройматериалы, так еще надо на 5 тысяч сверху в месяц цену задрать.
Так к чему все это? При чем тут аренда? Да у нас город курортный, Сочи все просто работает - не продается? Будем сдавать! Если Вы взяли года 3 назад квартиру в ипотеку, то теперь легко отбиваются платежи со сдачи.
Самый популярный запрос при покупки недвижимости в Сочи - для сдачи в аренду. Буду отдыхать приезжать, остальное время сдавать. У кого есть наличные, растущий рынок аренды только порадует будущих покупателей.
10. Рынок недвижимости Сочи уходит в апартаменты
Нет земли под МКД, есть под апартаменты. Апартаменты по ФЗ-214, пожалуйста. Только есть много но: нет никаких льготных ипотечных программ, стоимость м2 выше чем в ЖК, коммунальные платежи по иным тарифам, налог заплатите ежегодный больше, постоянной прописки нет, только временная.
Это недвижимость для временного пребывания, собственного отдыха или сдачи в аренду. Все больше апартаментов нас ждет на рынке Сочи с ценой по 1 млн рублей за 1 м2, и единичные старты продаж жилых комплексов с комплексным развитием территории, предположительно формата бизнес класс, на генплане можно найти лишь пару будущих таких жилых объектов.
11. Увеличение туристического потока.
С каждым годом Сочи посещает все больше туристов. Турпоток в Сочи с начала 2024 года по данным на май месяц, превысил 2,3 млн человек, что на 9% больше, чем годом ранее. Турпоток за прошлый 2023 год вырос на 6%. Прогнозируемый общий турпоток к 2030-му году до 10 миллионов туристов. Кроме того, 4-го июня 2024 года прибыл первый борт с туристами из Саудовской Аравии, видимо и в дальнейшем будет тренд на привлечение иностранных туристов.
А вся история покупки недвижимости в Сочи начинается с туристической поездки. Типичная история, когда клиенты были на отдыхе летом, любопытства ради посмотрели что можно купить в Сочи за энный бюджет, а к концу года состоялась сделка.
12. Повышенный спрос на курортную недвижимость.
Все хотели бы жить у моря, что бы Вы тут не говорили. Город Сочи всегда был городом повышенного спроса на покупку недвижимости, а Краснодарский край один из самых популярных регионов для переезда. Кроме того, в Сочи покупают недвижимость для сдачи в аренду, отдыха и на перепродажу. Стоит учесть, что в крупные города России с населением до 1 млн не поедет покупать недвижимость человек с другого региона, это скорей единичный случай, который можно отнести к переезду по причине перевода по службе и прочим бытовым причинам. В Сочи же, более 80 процентов сделок по недвижимости совершается иногородними, сюда едут со всей России.
Выйдя на пенсию, около трети россиян хотят переехать в другой город. В числе самых лучших мест для переезда назвали Сочи 26% респондентов. - Результаты опроса проведенного СберНПФ и порталом “Работа.ру”.
Здесь хотелось бы выложить несколько фото из очереди покупателей в отделах продаж застройщиков, но не буду этого делать по определенным соображениям.
13. Престиж и статус
Иметь недвижимость в Сочи считается престижно. Здесь больше не будет строится жилых комплексов эконом класса. Сочи уже "не для всех", и сейчас мы не про понты. Большинство россиян продав свою квартиру в регионах не смогут себе позволить купить те же метры, даже если добавить накопленные средства.
Знаю ни одну историю из практики, когда люди продают в родном городе коттедж с участком 10 соток, в Сочи покупают студию или в лучшем случае однокомнатную квартиру.
А все ради чего? Город Сочи, не просто квартира где Вы будете жить, здесь покупают окружение - это единственное место где субтропический климат, что делает его уникальным в своем роде. Это как минимум положительно влияет на наше здоровье, как физическое, так и ментальное.
14. Популяризация Сочи
Любая информация про развитие города только прибавляет к стоимости недвижимости, и рынок на это реагирует молниеносно.
Из первых пунктов этой статьи генеральный план Сочи и мораторий на строительство, именно тогда пошел всплеск цен, как только об этом стало слышно из средств массовой информации. Дорога Джубга-Сочи? - все побережье Лазаревского района выросло в цене, вслед за этим и Туапсинский район. Гольф курорт построят в районе поселка Красная воля? - сразу же выросли цены на земельные участки, а застройщики коттеджных поселков и инвесторы тут же все выкупили.
И таких инфоповодов нас ждет все больше.
Каждый зимний сезон, когда по федеральным каналам показывают курорты красной поляны, в риэлторские компании звонят клиенты с запросом купить дом или апартаменты на поляне, и в разговоре фигурирует одно - "я сколько смотрю, по телевизору показывают Красную Поляну, хочу там дом купить".
15. Инфляция
Ничего в нашей жизни не будет дешевле. У меня в блоге есть статья на эту тему, где привел подробный анализ цен на разных временных промежутках, обязательно почитайте. Строительные материалы, рабочая сила, земельные участки - все подорожало, и дорожать будет. Так устроена экономика, инфляция - это норма. И чем Вы быстрее поймете это, тем проще будет жить дальше. Жить сейчас, а не ждать лучшего времени.
Прочитали до конца? Подпишитесь! и поставьте лайк <3
Здесь пишу о жизни и недвижимости лучшего города курорта.
Мои контакты есть в шапке профиля, нужно нажать под аватаркой и Вы увидите как со мной связаться, обращайтесь.