До июня 2019 года новостройки покупали тоже по договорам долевого участия (ДДУ). Покупатель и застройщик шли в Росеестр и регистрировали договор, затем деньги от покупатели поступали напрямую застройщику. Собственно в основном на эти деньги он и строил. Если строил (( , средства он мог расходовать по своему усмотрению, проверки, конечно, были, которые и выявляли нецелевое расходование средств, а затем наступало и вероятное банкротство застройщика. Регистрация договора позволяла требовать у застройщика, после сдачи дома или в случае банкротства, именно ту квартиру, данные которой были прописаны в ДДУ.
А была ещё и серая схема продаж - по договорам ПАЕНАКОПЛЕНИЯ.
Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом заключался договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принимал на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.
Договора паенакопления НЕ регистрировались в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а бывало и учёта пайщиков не велось. Как в случае, например, с Камской долиной или застройщиком ЖК Триумф в Перми - дольщиков разыскивали, как могли. И доказывать своё право на квартиру приходилось в суде.
Количество недобросовестных застройщиков множилось. Помню, как одна ушлая организация запустила рекламу, сделали простенький сайт и цены на квартиры поставили ниже рынка. При этом земельный участок, на котором якобы должно было начаться строительство, был непригоден к этому. Это уже потом с ужасом выясняли обманутые покупатели. Благодаря активной рекламной компании и убедительным менеджерам отдела продаж - люди покупали воздух.
Еще одна из серых схем - это продажа квартиры в новостройке по ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ.
При таком способе, покупатель не вкладывает деньги в свою будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке ещё нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем, при этом застройщик не несёт никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь в предварительном договоре оговаривается лишь срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - бог весть. При этом никаких неустоек застройщик выплачивать не обязан. Фактически по предварительному договору приобреталась квартира для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, он сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, НЕ подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру — проконтролировать это вам будет не под силу.
Кроме того, если застройщик вдруг решит заключить "обычный", с регистрацией, договор купли-продажи, обещанной вам квартиры с другим лицом, то именно этот покупатель будет считаться ДОБРОСОВЕСТНЫМ приобретателем. Соответственно вы лишались права требовать передачи квартиры.
Компенсационный фонд.
Для борьбы с недобросовестными застройщиками, был создан в 2017 году - государственный компенсационный фонд. Цель которого была - возмещение убытков Участников долевого строительства или завершения строительства Объектов долевого строительства в случае банкротства застройщика.
А действующая ныне схема строительства с эскроу - счетом, действует всего 5 лет, с июня 2019 года. Насколько это плохо или хорошо, о чём умалчивают застройщики и агентства, специализирующиеся на продаже новостроек - в следующей статье.