Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Денис Хаджимуратов, специалист по недвижимости ОАЭ с опытом работы в стране более 10 лет, автор ютуб канала «Денис Недвиж».
Кто такой Денис Хаджимуратов
Денис Хаджимуратов, основатель агентства недвижимости Jiwak, более 10 лет живет в ОАЭ и занимается продажей недвижимости в Дубае. За эти годы он прошел не один кризис, видел спады и подъемы рынка, отлично знает специфику Эмиратов – каким застройщикам можно доверять, какие районы привлекательны, а какие – ловушка для инвесторов. Денис создал первый курс по недвижимости ОАЭ и ведет youtube-канал по недвижимости ОАЭ @denisnedvizh.
Большая арабская ловушка
Крупные СМИ, включая Forbes, пишут, что огромное количество россиян уезжает из Дубая. Действительно, часто попадаются видео, где люди жалуются на плохую жизнь, обман и потерю денег при покупке недвижимости. Они не могут вывести свои средства или сталкиваются с блокировкой счетов. В итоге создается впечатление, что Дубай — это громадный мыльный пузырь, большая арабская ловушка. Действительно, приходили люди с большим капиталом, в полмиллиона долларов, покупали сразу три квартиры, а сейчас не могут ни одну из них продать. Денис подтвердил, что такая ситуация точно возможна. Когда резко вырос спрос в 2022 г., рынок привлек большое количество не только покупателей, но и агентов, многие из которых ехали быстро заработать и сбежать, а часть – просто не знала рынок.
Люди залетали в высокорисковые активы, вкладывая лишь 10%, то есть стоимости квартиры 800 тыс. долларов взнос составлял лишь 10%, т.е. около 80 тыс. долларов. Расчет был продать чуть позже и заработать «три икса», но бывает, что даже за вложенные 80 тыс. долларов продать не получается. Тогда разумнее этот рисковый актив «простить и забыть», тем более что штрафных санкций в случае неисполнения клиентов его обязательств по оплате рассрочки нет – актив изымается, и застройщик заново запускает его в рынок, зачастую по более высокой цене.
По сути, многие инвесторы в Эмираты, поленились посмотреть детально ситуацию на рынке, приехать на место, поизучать проекты, но легко отправляли деньги на покупку. А вот с продажей возникают проблемы, к тому же при продаже нужно заплатить 4%, о чем многие забывают. И кто здесь виноват? Денис согласен, что многие инвесторы верили в сказки и обещания брокеров, не вникая в ситуацию. Но бывают ситуации, когда недобросовестный агент продает покупателю актив, рассказывает, как много удастся заработать на его перепродаже, а когда клиент решает воспользоваться этой возможностью, агент вдруг становится недоступен. Денис подтвердил, что это нередкая история: не все агенты стремятся, ну, или не у всех получается заработать себе репутацию. Например, если ты как брокер заманиваешь клиентов, обещая «три икса», а потом этого не происходит, то об этом становится известно и покупать у тебя уже никто не будет. И в этом случае брокеру остается вернуться домой или переехать в третью страну.
Брокеры молчат про рынок переуступок, загоняя клиентов в рассрочки
Брокеры на дубайском рынке редко рассказывают про рынок переуступок, которых довольно много. Все говорят лишь про первичный рынок. У нас был большой подкаст, где Олег Торбосов, основатель Whitewill, рассказывал, что его компания скупает эти самые переуступки, которые в Эмиратах называются «distress-активы». То есть клиентам брокеры рассказывают, как здорово растет рынок «вот мы купили квартиру за 2,5 млн долларов, а сейчас на такую же цена 4 млн», а сами скупают их distress-активы, когда клиент не может выйти с прибылью. Денис отмечает, что distress-активы – это очень непростой рынок, и найти адекватный вариант крайне сложно. Скорее всего, речь идет о выкупе активов своих же клиентов или знакомых, которые больше не могу платить рассрочку и готовы продать быстро с хорошим дисконтом.
Денис подчеркивает, что к рассрочке нужно подходить аккуратно и анализировать целый ряд факторов. Например, многие агенты склоняют клиентов к покупке недвижимости на первичке, аргументируя наличием у застройщика рассрочки. Но если цена на такой же объект на вторичке дешевле на 40%, то рассрочка – возможно, не такой весомый аргумент. Тем не менее есть проекты, где рассрочка действительно выгодна: если цена находится в рынке, а рассрочка работает не только до ключей, но и после, то есть покупателю не нужно замораживать весь капитал.
Цикл инвестирования – пять лет, нужна хорошая точка входа
Таким образом, цикл инвестирования на рынке Дубая составляет в среднем пять лет: три года строительства и еще два года рассрочки после получения ключей. И там тоже бывают качели с арендой и ценами, что нужно учитывать, выбирать точку входа. На самом деле зарубежная недвижимость подходит далеко не всем, рекомендуем пройти небольшой тест, стоит ли вам рассматривать этот рынок для инвестиций.
В зарубежной недвижимости есть разные стратегии, но в основном это про сохранение капитала в валюте – в долларах или с привязкой к долларам. Для многих комфортнее купить недвижимость с доходом в долларах, чем купить доллары и положить их на вклад в российский банк или в трехлитровую банку – учитывая сумасшедшую инфляцию в США, доллар тоже обесценивается.
Как видите, довольно сложно разобраться в рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов: есть много разных стартов продаж, есть много переуступок, cancel’ов, а во многих случая для покупки интереснее вторичная недвижимость. Именно поэтому Smarent каждый квартал проводит большую конференцию. В этом квартале мероприятие намечено на 29 июня. Скоро откроется регистрация. Наши спонсоры – те, кто поддерживал нас больше трех месяцев на третьем уровне Boosty или недавно приобрел подписку четвертого уровня – смогут получить бесплатные билеты. У нас будет блок про альтернативные инвестиции, и мы более детально поговорим про зарубежную недвижимость, про рынок Дубая и на чем люди теряют деньги.
Госконтроль за предложением и пара лайфхаков от Дениса
Денис подтверждает, что снижение спроса в Эмиратах действительно есть. Не многие знают, но в 2019-20 гг. на рынке Эмиратов уже было падение, и Земельный департамент начал контролировать предложение: вероятно, они анализируют количество сделок и решают, кому давать разрешение на запуск, а кому нет, что сдерживает падение цен. Кроме того, крупнейшие застройщики, возможно, тоже между собой регулируют старты продаж, примерно как ОПЕК с добычей нефти. Когда снижается спрос, сокращают предложение.
А вот рынок аренды, по ощущениям постоянно растет. По крайней мере, в каждый приезд в Эмираты за съем жилья приходится платить больше. Денис подтверждает, что на рынке аренды действительно все замечательно, даже в спальных районах, но рынок аренды цикличен, и со временем кривая пойдет вниз, а потом снова вверх. При этом люди бегут покупать на самом хайпе, когда цены находятся на максимумах, потому что когда цены падают, и надо бы покупать, все боятся.
Денис объясняет, что застройщики как таковых скидок не дают, чтобы не демпинговать и не расстраивать инвесторов, уже купивших квартиры, но все же привлекают покупателей акциями: оплачивают вместо покупателей сбор Земельного департамента (4% от цены) либо компенсируют сервисный сбор в течение 2-3 лет (1% в год), причем эти акции могут суммироваться. По факту, при цене квартиры в 200-250 тыс. долларов экономия может составить около 10 тыс. долларов. Плюс летом спрос на недвижимость в ОАЭ обычно снижается из-за жары и меньшего количества туристов. Лайфхак от Дениса: лето – лучшее время для покупки недвижимости в ОАЭ.
Также застройщики в некоторых случаях привозят клиента из России, селят его в отель на 2-3 дня и еще проводят гала-ужин и все за свой счет, но тут большой халявы нет. Клиент должен сделать депозит в размере, например, 10 тыс. долларов. Если клиент выходит на сделку, то депозит идет в зачет недвижимости, если же клиент отказывается от покупки, что депозит возвращается за вычетом расходов на поездку. Еще один лайфхак от Дениса: выгоднее всего проконсультироваться с профессионалом и, определившись с проектом, воспользоваться таким спецпредложением у конкретного застройщика – бесплатно прилететь, пожить в отеле, отдохнуть и уже купить выбранную недвижимость.
Куда не стоит инвестировать?
Денис убежден, что в Дубае можно инвестировать в любой район при условии, что стоимость покупаемой недвижимости ниже рынка. Такие варианты есть, но самостоятельно их найти сложно. По опыту Дениса, выгодные варианты сейчас редко встречаются в центральных туристических районах (Business Bay, Downtown, Marina) – там цены уже перегреты, лучше обратить внимание на чуть более периферийные районы, плюс есть некоторые нюансы, например, частые затопления, неприятные запахи, соседство со свалкой – о которых знают или хотят рассказывать далеко не все агенты.
Где остался инвест?
Если говорить про страны Ближнего Востока в целом, то все шесть стран GCC (Саудовская Аравия, ОАЭ, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн) сейчас активно развиваются и запускают интересные проекты для зарубежных инвесторов. Для Дениса в приоритете Эмираты, Катар и Оман.
Например, в Катаре можно инвестировать 250 тыс. долларов и получить ВНЖ, а вместе с ним идет бесплатная медицинская страховка, бесплатная школа для детей, при этом нет необходимости приезжать в страну каждые 180 дней (обязательное условие для ВНЖ во многих других странах).
Оман – супербезопасная, нейтральная страна, даже соседство с Йеменом не доставляет неудобств. В Омане есть два крупных города, куда есть смысл инвестировать: Маскат (столица, динамичный как Дубай) и Салала (летом там зелено как на российской даче, недвижимость на море с гольф-клубом за 200-250 тыс. долларов). В Омане дружелюбные люди, отличная кухня, натуральная еда. Оман – все еще пока пустыня, и это самые настоящие инвестиции, при этом пять часов на машине или час на самолете – и вы в Дубае.
Оман сейчас – это как Рас-эль-Хайма несколько лет назад, когда там цены на студии были по 100-120 тыс. долларов, рядом с морем и с ВНЖ на 12 лет на всю семью. Тогда мы записывали ролик и рекомендовали инвестировать именно в этот регион, а не в Дубай. Также мы одними из первых говорили про Абу-Даби и проект Grove, который находится в окружении трех знаковых музеев и прочих достопримечательностей. Говорили про Шарджу на море, когда там тоже еще не было хайпа – за год цены выросли на 50%. То есть эти успешные кейсы спекулятивного инвеста – неизвестные, не хайповые проекты, которые постепенно раскручиваются по мере их строительства. В Шардже еще остались объекты, которые могут выстрелить: на первой береговой линии в Maryam Island есть 1-bedroom с видом на море за 220 тыс. долларов, рядом строится Dubai Island («новая Palma»), который сейчас все будут активно пиарить, но в Dubai Island вход будет от полумиллиона долларов, а локация по сути та же.
Эмираты – Швейцария будущего
Денис считает, что цены на недвижимость в ОАЭ растут на фоне комбинации инфляции издержек (услуги подрядчиков, стоимость материалов) и инфляции спроса. События последних лет, безусловно, сделали Дубай и Ближний Восток в целом притягательной локацией, Швейцарией будущего. Эмираты – одна из самых безопасных стран, где комфортно проживать, без языкового и культурного барьера, с хорошей медициной, качественным образованием и развивающейся экономикой. Такие места в мире можно пересчитать по пальцам, и это, безусловно, привлекает новые компании, включая российские и американские, что будет создавать спрос на недвижимость. Денис уверен, что если из Эмиратов уедут все экспаты, то экономику ждет крах. Власти страны это тоже понимают и делают все возможное, чтобы иностранцам было комфортно. Здесь есть Министерство счастья, Министерство толерантности, нет налога для физических лиц, корпоративный налог очень гибкий, постоянно идет маркетинг страны, для туристов есть множество рейсов и авиакомпаний. Если появится проблема, которая помешает притоку туристов и экспатов, власти ее обязательно решат.
Один из ключевых факторов, влияющих на рост цен на недвижимость и аренду — приток новых людей. В России для этих целей запущена программа семейной ипотеки. Растет численность населения – растут налоговые поступления для государства. В Эмиратах местного населения мало, и страна во многом опирается на приток иностранцев, на их готовность работать и инвестировать свои деньги в экономику страны. Денис надеется, что власти Дубая сделают город более пешеходным и велосипедным, более зеленым.
Власти Эмиратов планируют расширять сеть железных дорог, и, по мнению Дениса, это станет еще одной мощной точкой роста. Сейчас, несмотря на все инвестиции в инфраструктуру, нет железной дороги даже между Абу-Даби и Дубаем. Строительство большой ж/д сети, которая по планам дойдет до Омана, объединит весь регион и станет дополнительным стимулом для всей экономики. К примеру, можно будет легко прилететь в Абу-Даби, заехать в Дубай, а потом съездить на пару дней в Маскат. Таким образом, тем, кто имеет в портфеле активы, например, в Шардже и Рас-эль-Хайме, стоит подержать их в ожидании нового сильного бустера для цены.
Выводы:
- Русские бегут, но не в таком масштабе, как пишут СМИ
- Не все агенты на рынке ОАЭ «одинаково полезны», выбирать нужно агентство с репутацией и опытом
- Рынок Дубая – это не про инвестиции, а про сохранение капитала и пассивный доход в долларах, альтернатива валютному вкладу, рынок цикличен
- Покупать лучше летом, в рассрочку, имея всю сумму на счете
- Для инвестиций сейчас больше подходят Катар и Оман
- Факторы роста для рынка Эмиратов в будущем: экспаты и туристы, а также строительство мощной ж/д-сети
Если же вас заинтересовал рынок ОАЭ, то можете смело обращаться в Smarent. Мы предлагаем индивидуальный подбор объектов недвижимости в ОАЭ с целью инвестиций или проживания (ВНЖ, гражданство). Наш представитель находится в ОАЭ и обладает знаниями о перспективах развития локаций, об особенностях работы застройщиков, об организационной и юридической специфике приобретения объекта.