На рынке жилищного строительства за последний год наблюдается астрономически значительный рост,свидетельствуя о растущем интересе к сфере строительства жилья и увеличении конкуренции между застройщиками. Общий объем текущего строительства показал значительно положительную динамику, что отражает расширение деятельности девелоперов и увеличение их производственных мощностей.
Vesper Capital поделится главными результатами по рынку и расскажет, как в нынешних реалиях принимать решение об инвестировании в девелоперов.
Застройщики нарастили предложение
За 1кв. 2024 Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства в России достиг 108,1 млн кв. м (+2%с начала года и +10% г/г) и обновил максимум с 2019 г. (107,5 млн кв. м на 01.01.2020). Более того, с счетами эскроу строилось 96% всего многоквартирного жилья, что отражает финальный шаг развития системы проектного финансирования. Повышенное доверие покупателей к механизму позволяет девелоперам реализовывать жилье на этапе "котлована".
За I кв. 2024 г. в России запущено 10,9 млн кв. м (+13% к 1 кв. 2023). При этом объем запусков в марте стал третьим за последние 5 лет (5 млн кв. м), уступив только результату в октябре и декабре 2023 г. Застройщики наращивали предложение жилья, ориентируясь на высокий уровень распроданности даже по проектам с ожидаемым сроком ввода в 2026-2027 гг.
Объем строящегося жилья
Девелоперы значительно скупают земельные участки под застройку
За первые 4 месяца 2024 г. объем инвестиций в площадки под строительство жилья вырос до 92 млрд руб. - рост составил целых 2,5 раза, что является астрономически сильной динамикой по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В 2023 году строительные компании продемонстрировали заметный рост продаж, значительно опережая запуск новых строительных проектов. Согласно информации от Дом.рф, темпы продаж жилья в новостройках увеличивались почти в два раза быстрее, чем начало новых строительных проектов.
В этот же период Росреестр сообщил о значительном увеличении объема земель, идентифицированных как подходящие для жилищного строительства. В рамках проекта «Земля для стройки» в 2023 году было обнаружено более 50 тыс. гектаров земли, что на 60% больше по сравнению с результатами 2022 года.
В апреле застройщики в России продолжили активно выводить на рынок новые проекты: за месяц запущено 4,7 млн кв. м жилья (+20% к апрелю 2023 г.), что почти соответствует высокому уровню марта.
Запуски новых проектов жилищного строительства
Динамика продаж
- Выручка застройщиков от продаж жилья в I кв. 2024 г. составила ~1 трлн руб. (+14% к I кв. 2023 г.), ее рост обусловлен увеличением стоимости новостроек
- 78% квартир в новостройках в I кв. 2024 г. приобретались с ипотекой, однако доля таких сделок снизилась (-2 % к I кв. 2023)
- Доля сделок по рыночным ипотечным программам оставалась незначительной - 5% от всех сделок в условиях высоких ставок
Продажи жилья, тыс. шт.
- Запуски новых проектов превышают продажи жилья второй квартал подряд и этот разрыв увеличивается
в I кв. 2024 г. застройщики*вывели на рынок на 78% больше новых проектов, чем продали. (Для сравнения: в IV кв. 2023 г. – только на 30%)
Ожидаемое охлаждение спроса во второй половине года приведет к балансу показателей жилищного строительства
Динамика цен
По данным Сбера, с мая 2023 российская первичка в среднем по стране подорожала на астрономические 14,2% — до 152 тысяч рублей за м². Примерно на столько же подорожала и вторичка — на 11%, в среднем до 105 тысяч рублей. С введением льготной ипотеки первичка стала дороже вторички на целых 45%
Динамика цен по фактическим сделкам, первичный рынок
Динамика цен по фактическим сделкам, вторичный рынок
Что касается 1 кв. 2024, номинальные цены на новостройки в России увеличились на 2,2%, а в реальномвыражении (при инфляции 2%) ‒ почти остались на том же уровне
В Москве и Санкт-Петербурге цены на новостройки росли медленней, чем в среднем по стране (+1,6% и +1,9% за I кв. 2024 г. соответственно), а в реальном выражении ‒ даже немного снизились. Охлаждению спроса и стабилизации цен в столичных городах связано с сокращением лимитов по «Льготной ипотеке» с 12 до 6 млн руб. с 23 декабря.
Динамика ипотечного кредитования
Динамика ставок предложения топ-20 ипотечных банков
Основной двигатель роста в марте и апреле — увеличение выдач по государственным льготным программам, объем которых увеличился на 49% до 325,6 млрд рублей, составляя 72,8% от общего объема ипотечных кредитов. Рыночные ипотечные кредиты выросли менее значительно, на 5,4% за месяц, достигнув 119,6 млрд рублей.
Доля ипотечных кредитов в общем объеме потребительских кредитов в марте возросла до 18,5%, что все еще ниже среднего уровня за 2023 год (29,2%). Также был отмечен рост предоставления потребительских кредитов без учета ипотеки на 21,9%, приведя к общему объему рублевых кредитов физическим лицам в размере 2,4 трлн рублей.
В марте 2024 года средневзвешенная ставка по ИЖК снизилась до 8,41% годовых (с 9,28% в феврале), что связано с увеличением доли ИЖК по программам господдержки до 72,8% (с 65,9% в феврале).
Цб затягивает пояса
- Банк России продолжает реализацию стратегии по ужесточению критериев предоставления ипотечных кредитов: реализация новых мер, включая введение макронадбавок и установление лимитов, направлена на ограничение выдачи кредитов с высокой долей долговой нагрузки и недостаточным уровнем первоначального взноса. Эти действия направлены на улучшение качества портфеля новых ипотечных кредитов, повышая их устойчивость и снижая потенциальные кредитные риски.
- Недавно Московские власти разослали информационное письмо о том, что установлены минимальные значения площади квартир - 28 кв. м для "однушки" и 44 кв. м для "двушки". В информационном письме Москомэкспертизы говорится, что на территории Москвы все жилые помещения должны быть не менее 28 кв. м, чтобы это соответствовало Жилищному кодексу и нормативным актам. Пока ****граничения касаются именно Московского региона, и в ближайшее время ограничения планируются и в Ленинградской области. В большинстве это студии — помещения с объединенными жилой и кухонной зонами. Они образуют 14% от общего объема предложения рынка новостроек «большой» Москвы. Студии и однушки сейчас пользуются наиболее высоким спросом. Их покупают как первое жилье молодые семьи и студенты, их приобретают инвесторы, чтобы сдавать в аренду.
Итог за 1 квартал 2024
В 1 квартале 2024 года рынок недвижимости демонстрирует идентично положительную динамику ажиотажного спроса прошлого года. В связи с ростом продаж, застройщики массово увеличивают масштабы строительствадля обеспечения дальнейшего спроса потребителей.
На данный момент рынок транслирует весьма внушительные результаты, но все мало осознают слегка печальное будущее развитие рынка
А что будет дальше?
Аналитики Vesper Capital убеждены, что рынок недвиги находится на пике своих результатов, и сейчас наблюдается множество предпосылок, ведущие к будущей значительной коррекции рынка:
🏘 Льготная ипотека, которая ранее стимулировала рост ипотечных выдач, претерпевает изменения. Прогнозируется, что её доля в общем объеме ипотечных кредитов снизится до 45% в текущем году с 60% годом ранее.
Основные изменения включают повышение минимального первоначального взноса и уменьшение максимально возможной суммы кредита.
📊 Из графика динамики ипотечных ставок видно, что ипотечные ставки по вторичному жилью растут (16,5%), что увеличивает стоимость приобретения таких квартир. Учитывая это и привлекательность альтернативных вариантов в виде аренд, можно ожидать дополнительное снижение спроса и на вторичное жилье.
💰Основная часть льготных ипотек использовалась для приобретения квартир с целью последующей сдачи в аренду, так как арендная плата часто покрывала ипотечные платежи. В настоящее время значительное увеличение строительства привело к росту предложения жилья на рынке аренды. Вместе с демографическим оттоком населения это способствует значительному снижению арендных ставок. В результате для потребителей аренда становится более привлекательной альтернативой ипотеке, что, в свою очередь, приведет к снижению спроса на ипотечные кредиты.
🏘 За 1 кв 2024 объем предложения жилья значительно увеличился, и запуски новых проектов превысили продажи на 78% (56% в 1 кв 2023). Такой дисбаланс создает завышенное предложение на рынке недвижимости. Даже не смотря на то, что девелоперы готовятся к повышению спроса во 2 и 3 кварталах, перенасыщение квадратурой грозит значительным падением цен.
📉 В условиях перенасыщения рынка недвижимости застройщики вынуждены снижать цены для поддержания уровня продаж. Более того, на фоне умеренно низкой маржинальности бизнеса (около 10-15%), это может привести к убыткам для многих девелоперов.
⭕️ Недавние ограничения на строительство объектов менее 28 кв. метров существенно влияют на рынок недвижимости. Микроквартиры и студии, составляющие около 15% предложения, являются самыми востребованными среди инвесторов и потребителей из-за их ликвидности и доступности. Ограничение на их строительство сильно повлечет снижению спроса на ипотеки и негативно скажется на уровне продаж и прибыльности. Поэтому, даже с введением этого ограничения девелоперы будут как можно ближе подходить к этому ограничению (студии 29 кв. м), чтобы не потерять самые востребованные лоты.
Резюмируем
Основываясь на введённые ограничения по выдачам льготным ипотек и запрете по постройке квартир менее 28 квадратов, мы ожидаем охлаждение спроса на недвижимость во второй половине 2024. В дополнение к этому, в 2п. 2024 и в 2025 году ожидается как ввод большого количества объектов в эксплуатацию, так и начало строительства новых объектов, что еще сильнее увеличивает дисбаланс между спросом и предложением, что, в свою очередь, может привести к снижению цен и обьема продаж. Также хотим отметить, что уже сейчас из-за масштабов влияния льготной ипотеки разница между первичным и вторичным рынком составляет 50%, что не является справедливым.
Отметим, что инвесторы уже начинают подозревать потенциальные проблемы у девелоперов: доходности облигаций топ застройщиков повышаются, означая, что инвесторы требуют дополнительную премию к риску.
- Самолет БО-П13: ytm вырос c 15,8% до 17,76% за 3 месяца
- Брусника 002P-02: ytm вырос c 17,9% до 18,45% за 3 месяца
- Сэтл Групп 002Р-03: ytm вырос c 16,85% до 18,3% за 3 месяца
Мы считаем, что рынок недвижимости сейчас находится в зоне повышенного риска, и стоит ограничиться с будущими размещенями девелоперов. В публичном портфеле VESPER CAPITAL доля инвестиций в строительные компании составляет 6% и увеличение доли в ближайшее время не рассматривается.
Ставьте 🔥 если полезно!
Больше интересного про рынок облигаций 👉Vesper capital👈