Квартиру, полученную по договору социального найма, можно перевести в собственность через процесс приватизации.
Что такое приватизация и для чего она нужна
Приватизация — это процесс передачи государственного имущества в личную собственность граждан. Под имуществом понимаются не только квартиры и комнаты, но и земельные участки, нежилые помещения.
Благодаря приватизации у граждан появляется право собственности на жильё. Это означает, что такое имущество можно продавать, дарить, обменивать на другое имущество, оставлять в наследство или использовать в качестве залога для получения кредита. В то же время с неприватизированным имуществом подобных действий совершать нельзя — его можно только использовать.
Например, если вы живёте в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма, то распоряжаться ею по своему усмотрению вы не можете. Однако если вы приватизируете эту квартиру, она станет вашей личной собственностью, и вы сможете не только продать её или завещать, но и использовать, например, в качестве вклада при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей или оформлении ренты.
Законные основания
Для приватизации жилья необходимо иметь законное основание — это право пользования жильём по договору социального найма. В СССР такой договор заключался с гражданином, когда он получал ордер на заселение в квартиру. В настоящее время договор социального найма заключается, если государство признало гражданина малоимущим и поставило его на учёт как нуждающегося в жилом помещении.
Какое жилье можно приватизировать
Согласно закону, нельзя приватизировать аварийное жильё, а также помещения в общежитиях и домах закрытых военных городков. Также нельзя приватизировать служебное жильё. Однако есть исключения: например, служебное жильё, которое находилось в совхозе или колхозе, можно приватизировать.
Это означает, что все остальные квартиры, которые сдают по договору социального найма в обычных домах, могут быть переданы в собственность зарегистрированных в них людей.
Кто может приватизировать квартиру
Все, кто проживает в квартире по договору социального найма, включая несовершеннолетних детей, могут стать собственниками этого жилья.
Несовершеннолетние дети обязательно участвуют в приватизации, если они проживают в квартире и зарегистрированы в ней. Детей до 18 лет можно исключить из участников приватизации только с разрешения органов опеки и попечительства.
Даже если ребёнок проживает отдельно от одного из родителей, он сохраняет право пользоваться приватизируемой квартирой. Например, отец приватизирует свою квартиру, а ребёнок живёт с матерью, но зарегистрирован в квартире отца. В таком случае ребёнок имеет право на долю в этой квартире при приватизации.
Совершеннолетние жильцы могут отказаться от доли в праве собственности на квартиру и написать отказ от приватизации. В этом случае человек сохраняет своё право на бесплатную приватизацию, поскольку по закону это разрешено только один раз. Однако есть исключение: если человек участвовал в приватизации до достижения совершеннолетия, он может ещё раз приватизировать бесплатно любое жильё уже после достижения совершеннолетия.
Плюсы и минусы приватизации
Основное преимущество приватизации — это возможность бесплатно получить право собственности на квартиру и распоряжаться ею по своему усмотрению.
Например, с приватизированной квартирой можно сделать следующее:
* Оставить в наследство. Приватизированную квартиру можно передать по наследству, даже если наследник не является родственником наследодателя. Для этого достаточно завещания.
* Продать, подарить или обменять. Приватизированную квартиру можно продать, подарить или обменять на другую квартиру или дом.
* Сдать в аренду. Приватизированную квартиру можно сдать в аренду и получать дополнительный доход.
Неприватизированную квартиру нельзя передать по наследству. После смерти нанимателя его семья может продолжать жить в квартире, но ответственным нанимателем станет один из членов семьи. Он заключит новый договор социального найма.
Однако это не наследование. Право постоянной регистрации и проживания в квартире будет только у тех членов семьи, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.
Неприватизированная квартира тоже может быть унаследована, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию, но умер прежде, чем с ним оформили договор. Некоторые решения судов устанавливают волю наследодателя на приватизацию и признают такую квартиру наследством.
Если никто из родственников не был прописан вместе с умершим нанимателем, договор социального найма прекратят, и квартиру вернут в муниципальную собственность.
Поэтому если нужно, чтобы родные и близкие сохранили права на неприватизированную квартиру, кто-то из них обязательно должен быть там зарегистрирован.
В приватизированной квартире можно зарегистрировать кого угодно, а в неприватизированной — только супругов, родителей и совершеннолетних детей с согласия других жильцов и наймодателя (обычно это муниципалитет). Также муниципалитет устанавливает учётную норму площади на человека: например, в Краснодаре — 10 квадратных метров и менее, а в Санкт-Петербурге — 9 квадратных метров в отдельных квартирах и 15 квадратных метров в коммуналках. Если после заселения на каждого проживающего будет приходиться площадь меньше учётной нормы, наймодатель не разрешит прописать нового жильца.
Исключение делается только для несовершеннолетних детей — их можно прописать вместе с родителями, независимо от площади квартиры.
Приватизированную квартиру можно продать, подарить, передать в залог, обменять на другое имущество или сдать в аренду. Также можно снять её с регистрации, переехать в другой город или страну и жить там много лет. Это не значит, что человек не пользуется квартирой и не нуждается в ней.
Теоретически, если человек не живёт в неприватизированной квартире, это может стать поводом для её изъятия и передачи другим нуждающимся.
В приватизированной квартире можно сделать перепланировку: отгородить кладовку, перевести квартиру в нежилое помещение и сдавать под офис.
В муниципальном жилье не так просто сделать перепланировку и объединить санузел, так как для этого нужно получить согласие наймодателя. Также нельзя перевести квартиру в статус нежилого помещения, пока она не будет приватизирована.
Приватизация может помочь сократить расходы на жильё. За квартиру, которую человек арендует у муниципалитета или государства, помимо коммунальных платежей, нужно вносить ежемесячную плату за пользование жилым помещением (например, в Москве с 2022 года она составляет 31,63 рубля за квадратный метр общей площади многоквартирного жилого дома с лифтом и мусоропроводом). Если приватизировать квартиру в Москве площадью 41 квадратный метр, ежемесячные расходы сократятся на 1297 рублей.
Однако за приватизированную квартиру придётся платить налог на имущество, но есть возможность получить вычет в размере 20 квадратных метров.
Расходы на содержание приватизированной квартиры несёт её собственник. Если собственник не платит, его могут заставить платить через суд.
Нанимателям квартир по договору социального найма не нужно тратить деньги на капитальный ремонт самой квартиры и всего дома, так как все расходы несёт наймодатель — муниципальное образование.
Ещё один плюс приватизации — это защита от риска утраты жилья. На квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание, если это не единственное жильё. Неприватизированную квартиру нельзя забрать в счёт долгов, поскольку она не принадлежит человеку.
Кроме того, любую квартиру могут изъять для муниципальных и государственных нужд, например, если на этом месте будут строить стадион или дорогу. В таком случае власти компенсируют потерю жилья разными способами, например, предоставляют другое жильё или выплачивают денежную компенсацию. Компенсация в случае с неприватизированной квартирой может оказаться более выгодной, поскольку нанимателей переселяют с учётом установленной нормы на человека.
Документы для приватизации
Федеральный закон не устанавливает конкретный перечень документов, необходимых для приватизации жилья. Каждый регион самостоятельно определяет этот список.
В Москве, например, действует свой административный регламент, согласно которому необходимо предоставить следующие документы:
* заявление на предоставление государственной услуги;
* паспорта заявителя и всех членов его семьи, а также паспорта всех, кто зарегистрирован в приватизируемой квартире и имеет право пользоваться ею по договору социального найма; для детей до 14 лет необходимы свидетельства о рождении;
* договор социального найма на квартиру;
* ордер или выписку из распоряжения органа исполнительной власти; если ордер потерян, нужно получить копию распоряжения органа исполнительной власти из архива (в Москве такую копию можно получить бесплатно в любом МФЦ);
* документ, подтверждающий наличие гражданства Российской Федерации, — для детей до 14 лет; если родители ребёнка — граждане РФ и зарегистрированы в приватизируемой квартире, этот документ не требуется;
* выписку из домовой книги или аналогичный документ за период с 21 июля 1991 года до момента регистрации в приватизируемой квартире;
* документ уполномоченного органа, подтверждающий, что право на участие в приватизации по прежнему месту жительства не использовалось, а также документ, подтверждающий полномочия этого органа на выдачу указанного документа;
* письменное согласие на приватизацию или письменный отказ от приватизации занимаемой квартиры. Эти документы оформляются по утверждённым формам и должны быть нотариально удостоверены или подписаны лично в присутствии работника МФЦ.
Для некоторых категорий граждан, таких как военнослужащие, недееспособные лица, дети без попечения родителей или воспитанники специализированных учреждений, потребуются дополнительные документы.
Например, если заявление и документы подаёт представитель, то нужна нотариально заверенная доверенность. А если документы подаёт опекун несовершеннолетнего, то необходимо решение органа опеки, попечительства и патронажа.
Полный список документов, которые могут быть необходимы, можно найти в административном регламенте.
Чтобы получить документы для приватизации, вам нужно обратиться в многофункциональный центр (МФЦ). Там вы сможете заполнить заявление.
Если вам необходимы документы, которые выдают в других организациях, таких как органы опеки и попечительства, суд, исправительное учреждение или архив военной части, вам следует обратиться в соответствующие учреждения. Там вам предоставят решения органов опеки и попечительства, решения и приговоры суда, справку об освобождении, документ, подтверждающий отбывание наказания, выписку из личного дела военнослужащего.
Договор социального найма на квартиру, ордер или выписку из распоряжения органа исполнительной власти должен иметь на руках социальный наниматель. Если у вас их нет, вы можете обратиться в архив через МФЦ.
Документ о гражданстве РФ можно получить в многофункциональном миграционном центре.
Выписку из домовой книги или аналогичный документ, а также выписку из лицевого счёта можно получить в ТСЖ (УК, ЖСК) или в МФЦ.
Если у вас есть документ, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства, вы можете обратиться в орган местного самоуправления или организацию технической инвентаризации — БТИ.
Технический паспорт и поэтажный план, если они требуются в вашем регионе, также можно получить в БТИ.
**Срок действия документов**
Каждый документ имеет свой срок действия. Например, ордер или договор социального найма не имеют ограничений по сроку действия. Технический паспорт и поэтажный план квартиры также не ограничены законом по сроку действия, но на практике в некоторых регионах могут потребовать их обновления.
Выписка из лицевого счёта и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам действительны в течение одного месяца.
Чтобы не тратить время на повторное получение документов, лучше заранее узнать в МФЦ перечень документов, которые требуются в вашем регионе, а также уточнить конечную дату их действия. Это поможет вам определить, какие документы нужно получить первыми, а какие — непосредственно перед подачей заявления.
Порядок приватизации квартиры
Первый шаг — подать заявление на приватизацию жилья и предоставить необходимые документы в соответствующий орган. Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом или департамент по управлению государственной собственностью — названия могут отличаться в зависимости от региона.
Чтобы узнать, куда обращаться, можно получить информацию в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.
Заявление на приватизацию можно подать лично или через представителя в МФЦ. В некоторых регионах, например, в Москве, есть возможность подать заявление в электронном виде через интернет.
Шаг второй — дождаться окончания проверки документов. Заявление должны рассмотреть в течение 46 рабочих дней, то есть примерно за два месяца.
По итогам рассмотрения вам могут отказать в заключении договора, если для этого есть законные основания. В противном случае вам передадут на подпись договор передачи квартиры в собственность.
Совершеннолетние участники договора могут подписать его самостоятельно или передать полномочия доверенному лицу. Если же участник договора несовершеннолетний и ему от 14 до 18 лет, он подписывает договор с согласия законных представителей — обычно это родители или опекуны. За несовершеннолетних участников младше 14 лет договор подписывают их законные представители — родители или опекуны.
Третий шаг — передать подписанный договор на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестр.
После регистрации на договоре будет поставлена соответствующая отметка. Получить его можно будет в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). К договору будет приложена бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Как подать документы
Документы для приватизации можно подать двумя способами: лично в МФЦ или через портал госуслуг. Расскажу подробнее об этих вариантах.
Приватизация через МФЦ. Для этого нужно прийти в любой территориальный центр по своему выбору. На месте вам предложат заполнить заявление по образцу или же подписать уже заполненное приёмщиком документов. К заявлению нужно приложить пакет документов. Все лица, участвующие в приватизации, должны подписать заявление.
Сотрудник МФЦ примет ваши документы и выдаст документ-опись с ориентировочной датой, когда вы сможете прийти за результатом. Если ваше заявление будет удовлетворено, в следующий визит вы сможете подписать договоры о передаче квартиры в собственность. Для этого вы должны прийти в МФЦ вместе со всеми участниками приватизации и подписать договор в присутствии работника центра.
Подписанный договор нужно будет подать в МФЦ или в отделение Росреестра для регистрации права собственности. Сроки регистрации зависят от выбранного способа:
- 7 рабочих дней, если вы подаёте документы в Росреестр;
- 9 рабочих дней, если вы подаёте документы через МФЦ.
Приватизация через портал госуслуг. Вы можете подать заявление о приватизации напрямую через портал госуслуг. Для этого вам нужно будет заполнить соответствующую форму и приложить необходимые документы. Если потребуется, орган власти, который рассматривает ваши документы, пришлёт вам уведомление на электронную почту и попросит явиться лично для предоставления оригиналов документов.
Стоимость приватизации квартиры
В большинстве случаев приватизация квартиры осуществляется бесплатно. Однако для государственной регистрации права собственности на квартиру необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.
Если в приватизации участвуют несколько человек и квартира переходит в долевую собственность всех участников, то сумма госпошлины делится между ними поровну. Например, если в приватизации участвуют пять человек, то каждый из них должен будет заплатить по 400 рублей: 2000 рублей / 5.
Сроки приватизации
Процесс приватизации обычно занимает от двух до четырёх с половиной месяцев. На предварительном этапе, который включает сбор документов, уходит от двух недель до двух месяцев. Рассмотрение заявления и приложенных к нему документов занимает не более двух месяцев. Оформление перехода права и регистрации права собственности обычно занимает около 10 дней.
Когда могут отказать в приватизации
Приватизация может быть отклонена по следующим причинам:
1. Заявитель предоставил неполный пакет документов. В этом случае необходимо собрать все недостающие документы и приложить их к заявлению.
2. В приложенных документах обнаружены несоответствия. Например, в договоре найма и техническом паспорте указана разная площадь квартиры. В таком случае нужно получить справку в БТИ, подтверждающую, что разница связана с технической ошибкой из-за различия в прежних и нынешних средствах измерения.
3. Квартира входит в состав специального жилищного фонда или не принадлежит муниципалитету. В этом случае остаётся надеяться, что ситуация изменится, и жилой дом будет передан в собственность муниципалитета. Тогда можно будет подать новое заявление.
4. Квартира находится в аварийном доме. Придётся дождаться переселения и приватизировать новое жильё.
5. Человек уже участвовал в приватизации. В этом случае квартиру может приватизировать кто-то другой из прописанных родственников. Однако человек получит долю в квартире только в том случае, если родственник, оформляющий приватизацию, согласится подарить или продать ему часть жилья.
6. Причина отказа — отсутствие в договоре несовершеннолетних детей. В этом случае нужно получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без детей или включить детей в число сособственников. Второй вариант проще, но если вы планируете продать эту квартиру до совершеннолетия детей, то придётся получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Особенности приватизации квартиры в Москве и Санкт-Петербурге
В Москве подать документы на приватизацию можно не только через МФЦ, но и на официальном сайте мэра Москвы. Там же можно найти перечень необходимых документов, порядок их подачи и получения результата.
В Санкт-Петербурге процедуру приватизации и перечень документов можно посмотреть на региональном сайте госуслуг. Право на приватизацию имеют граждане РФ, зарегистрированные по месту жительства в Санкт-Петербурге, а также временно отсутствующие, но сохраняющие право на жилую площадь, например, отбывающие наказание в исправительных учреждениях.
В Санкт-Петербурге можно приватизировать отдельные квартиры и комнаты в коммунальных квартирах. Однако есть случаи, когда приватизация невозможна:
- если жильё находится в аварийном состоянии или в закрытых военных городках;
- если это специализированные дома, такие как маневренный фонд, специальные дома для одиноких престарелых и другие;
- если жильё расположено в домах, относящихся к объектам производственного назначения, а также в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений;
- если его занимают граждане, состоящие в списках на получение другого жилого помещения на всю семью в порядке улучшения жилищных условий, и они не освободили занимаемое жилое помещение.
Особые случаи
**Особенности приватизации с участием детей**
Если в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети, они обязательно должны получить свою долю в праве на эту квартиру. Лишить детей возможности участвовать в приватизации можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Однако они дадут согласие, только если ребёнку предоставят в собственность другое жильё — не хуже этой квартиры и не меньшей площади.
Если в квартире проживают только несовершеннолетние, приватизация возможна только с участием органов опеки и попечительства.
Если ребёнку ещё нет 14 лет, квартира может быть передана ему в собственность по заявлению родителей, усыновителей или опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе этих органов.
Если же в квартире живёт несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, он сам должен написать заявление с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также органов опеки и попечительства.
**Особенности долевой или совместной приватизации**
Совместная приватизация существовала до 31 мая 2001 года. Хотя сейчас такой способ передачи жилья больше не используется, некоторые квартиры, приватизированные до этой даты, всё ещё находятся в совместной собственности.
В результате в закон о приватизации внесли уточнение: если один из участников совместной собственности на квартиру, приватизированную до 31 мая 2001 года, умирает, то определяются доли участников общей собственности на квартиру, включая долю умершего. Доли при этом признаются равными.
Если в квартире зарегистрированы и проживают несколько человек, и все они хотят участвовать в приватизации, квартира будет передана им в общую долевую собственность.
Каждый из них должен будет подписать соответствующее заявление, а после — договор. При этом договор о передаче квартиры в собственность будет составлен в таком количестве экземпляров, сколько человек участвует в приватизации.
Учтите, что совершеннолетним гражданам можно участвовать в приватизации только один раз. Поэтому, если у вас будет возможность приватизировать другое жильё целиком или в большей доле, возможно, стоит отказаться от участия в приватизации квартиры на всю семью.
**Особенности военной приватизации**
Приватизировать квартиру, расположенную в закрытом военном городке, нельзя. Однако и с приватизацией квартир, расположенных в обычных населённых пунктах, у военнослужащих нередко возникают проблемы. Это связано с тем, что Министерство обороны не всегда своевременно передаёт дома со своего баланса на муниципальный. Поэтому военнослужащие вынуждены решать вопрос о приватизации жилья в судебном порядке.
Как правило, суды принимают решения в пользу граждан, которые требуют передать им квартиру в собственность.
Например, в Московской области суд вынес решение о передаче квартиры в собственность на основании ордера, выданного квартирно-эксплуатационной частью района Московского военного округа. Граждане обратились в департамент жилищного обеспечения Минобороны с просьбой приватизировать квартиру, но им отказали и посоветовали обратиться в суд.
Суд первой инстанции признал, что поскольку квартира утратила статус служебной, то проживающие в ней граждане имеют право на её приватизацию, даже если в реестре муниципального имущества городского округа этой квартиры нет. Апелляция подтвердила это решение.
Ещё один важный момент — приватизация при наличии долга по коммунальным платежам. Несмотря на наличие задолженности, приватизация квартиры не исключается. Однако паспортисты в ТСЖ или УК могут отказать в выдаче выписки из лицевого счёта, которую необходимо приложить к пакету документов. В таком случае можно либо погасить задолженность, либо через суд обязать ТСЖ выдать документ.
Приватизированная квартира при разводе. Если квартира была приватизирована на обоих супругов, то после развода каждый из них сохранит свою долю. Если квартира была в совместной собственности, то после развода каждому супругу будет выделена доля. Если других сособственников нет, то квартира будет поделена пополам.
Если же квартиру приватизировали только на одного из супругов, а второй отказался от своего права на приватизацию, то отказавшийся супруг сохраняет право пользоваться квартирой, даже если он уже развелся с собственником жилья.
Покупателям таких квартир стоит иметь в виду, что вместе с жильём они могут получить неожиданного соседа, который имеет право проживать в этой квартире и сохранять регистрацию.
Если вы живёте в квартире по договору социального найма, рассмотрите преимущества и недостатки приватизации вашего жилья. Приватизация может быть более выгодной, чем просто быть нанимателем. Однако проверьте, не входит ли ваша квартира в список жилья, которое не подлежит приватизации.
Если приватизация возможна, определите, кто из зарегистрированных и проживающих в квартире членов семьи будет участвовать в этом процессе. Несовершеннолетних детей обязательно нужно включить в приватизацию или получить разрешение органа опеки и попечительства на участие в ней без них.
Узнайте точный перечень документов, необходимых в вашем муниципалитете, соберите их все по списку и пройдите процедуру приватизации. Не забудьте, что после того, как вы станете собственником жилья, у вас появится обязанность платить налог на имущество.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!