Отвечает директор агентства недвижимости «Новый Мир» Светлана Панькова.
Для того чтобы ответить на вопрос «когда», сначала нужно решить «зачем». То есть надо определиться: для каких целей нужна недвижимость и как планируется её использовать. Рассмотрим самые распространённые сценарии.
1. Инвестиция с целью заработать на перепродаже
В случае покупки инвестиционной недвижимости более важен вопрос, какой объект лучше всего покупать. Тут применяются три важных условия:
- срок инвестирования;
- ожидаемая прибыль;
- безопасность вложения.
Недвижимость для инвестиций можно купить в любое время и на любом рынке — как на стагнирующем, так и на растущем. При такой покупке нет привязки ни к типу недвижимости, ни к району/городу/региону/стране, этажу, нужной школе и пр., а это значит, что можно рассматривать всю палитру: коммерческая недвижимость, недвижимость за границей, машино-места, земельные участки и т. д.
Так, например, в Московском регионе последние полтора года пользовалось большим спросом строительство загородной недвижимости: инвестор покупал в ипотеку с господдержкой земельный участок плюс строительство дома, а по завершении строительства продавал с ощутимой прибылью. В большинстве случаев можно было даже воспользоваться траншевой ипотекой, снижая затраты инвестора до минимума, а прибыль при этом получая в два-три раза больше вложенного. Сейчас всё ещё можно воспользоваться минимальными ставками на строительство по семейной ипотеке и до 1 июля 2024 года по ипотеке с господдержкой, но в данный момент нужно учитывать, что те, кому мы потом планируем продать свой объект, уже не смогут воспользоваться господдержкой, а значит, продавать, вероятнее всего, придётся дольше.
Если не пренебрегать названными выше тремя условиями, покупать можно всегда, когда есть финансовая возможность и знание о том, на каком рынке сейчас идёт рост. Желательно оценить несколько вариантов с точки зрения потенциала роста сегмента, безопасности проекта, его прибыльности и сроков инвестиций.
2. Инвестиция с целью сдавать в длительную или посуточную аренду
Тут всё немного сложнее, чем в первом случае. С одной стороны, недвижимость, подходящая под сдачу в аренду, тоже имеет задачу сделать вложение безопасным, а окупаемость быстрой, но с другой, нужен более тонкий расчёт, если мы хотим получать максимальную прибыль на протяжении длительного периода.
Например, если в более или менее хорошем месте начинает строиться большой жилой комплекс по принципу комплексного освоения территории, то после сдачи первого корпуса стоимость аренды будет сначала не очень высокой, так как после выдачи ключей на рынок выйдет несколько однотипных предложений. Далее, как правило, будет наблюдаться подъём, связанный с повышением узнаваемости комплекса и уменьшением предложений на рынке. Такой подъём будет какое-то время держаться, но по мере ввода в эксплуатацию следующих очередей наметится тенденция к стабилизации или даже снижению.
Другой пример. Приобретая недвижимость в апарт-отеле, стоит учитывать, что ощутимую прибыль инвестор будет получать спустя один-два года после начала работы отеля. Так, у некоторых инвесторов не хватает терпения преодолеть этот период, и они продают актив, а все сливки достаются его покупателю.
И ещё один пример. Приобретая коммерческую недвижимость, ранее было популярным выбирать помещение ближе к центру, а в последние годы выгоднее брать площади в крупных жилых комплексах, так как трафик в них несоизмеримо больше, а значит, и прибыль ощутимее.
Соответственно, в случае покупки недвижимости под сдачу вопрос «что» будет приоритетнее вопроса «когда». Найти достойный объект для инвестиций можно на любом рынке в любое время, если знать, что искать. Таким образом, покупать нужно тогда, когда оценили несколько проектов с точки зрения безопасности и факторов долгосрочной окупаемости.
3. Для проживания
В этом случае покупать квартиру нужно тогда, когда у вас возникла потребность или любая доступная возможность её купить. Я пришла работать в сферу недвижимости в середине 2005 года, когда самым распространённым способом покупки был «за наличные». Через год-два активизировалась ипотека. Порог входа (первоначальный взнос) существенно снизился, то есть недвижимость как таковая стала доступнее. Но и цены стали расти быстрее. Как показывает опыт, недвижимость дорожает почти всегда, независимо от того, столичный это регион или нет. Получается, чем раньше купить квартиру, тем лучше. Бывали кризисные времена, когда цены на время останавливались или даже немного снижались, но потом всегда наступала новая фаза роста. Так что лучший момент покупать квартиру был ещё 20 лет назад, а второй — сейчас, пока ещё действуют льготные программы.
Редакция Сравни,
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной