Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, кому есть смысл бежать за уходящим поездом льготной ипотеки, а для кого такая покупка окажется фатальной ошибкой.
Новостройки дороже вторички на 60%, скоро все рухнет?
Недавно Центробанк сообщил о необходимости повысить ключевую ставку из-за текущей инфляции. Основная проблема связана с льготной ипотекой, запущенной в 2020 году. За четыре года она привела к такому дисбалансу на рынке, что разница в стоимости между строящейся квартирой, доступной по льготной ипотеке, и готовым жильем выросла до 60%.
Сейчас, в конце мая 2024 г., мы наблюдаем невероятный спрос на студии. Сметают просто все. Квартира-студия площадью 25 квм в доме условного комфорт-класса от ПИК со сроком сдачи через год сейчас стоит 14 млн рублей. То есть, если взять эту квартиру даже в льготную ипотеку, то аренда никаким образом не будет перекрывать ипотечный платеж, который в этом случае будет составлять около 70 тыс. рублей.
Получается, что в некоторых случаях Центробанк и многие эксперты правы: когда за студию ПИК приходится отдавать 150 тыс. долларов, то такая недвижимость действительно неликвидная, никому не нужна, и цена точно завышена.
Конечно, когда ЦБ говорит о спреде в 55-60% между первичкой и вторичкой, они берут общую картину, «среднее по больнице». А вот индекс стоимости жилья IRN, который также показывает общую ситуацию, развернулся вниз. В условиях ажиотажного роста цен на новостройки такая динамика недвусмысленно намекает на падение цен на вторичке, что при ключевой ставке в 16% совершенно предсказуемо: люди в массе не готовы брать ипотечные кредиты по рыночным ставкам, и спрос на вторичном рынке снижается. Более того, заместитель председателя Центробанка Алексей Заботкин допустил, что регулятор может пойти на повышение ставки в июне 2024 г., хотя и не стал комментировать вероятность такого шага. Он отметил, что, несмотря на высокую ключевую ставку, инфляция в России все еще выше центральной точки прогноза ЦБ. В результате сценарий, что в ближайшее время ключевая ставка поднимется до 17%, вполне вероятен. Напомню, что ключевая ставка – важнейший фактор для вторичного недвижимости, и в условиях высоких процентных ставок рынок недвижимости падает.
Рынок недвижимости – это, в первую очередь, рынок вторички
Я подчеркну, что вопреки ощущениям многих покупателей, которые смотрят на рынок новостроек Дубая, Москвы, Сочи с рассрочками и льготными кредитами, рынок недвижимости – это, в первую очередь, вторичка, это количество сделок между покупателями внутри рынка, а не отношение между застройщиком и его клиентами.
Если вы покупаете студию в Первом Дубровском от ПИК за 14 млн рублей, то вы же рассчитываете ее потом продать дороже. Но найти покупателя на эту самую студию, который будет готов выложить за нее хотя бы 15 млн рублей, нереально, поскольку в условиях высоких ипотечных ставок платить за студию от ПИК 180 тыс. рублей в месяц (а именно такой платеж будет в рыночную ипотеку) – это смешно. Вы же за 2-3 года строительства не только не продадите эту студию по переуступке, но и заплатите 1.8-2.4 млн рублей процентов.
Сейчас объективно по большинству объектов мы находимся на максимальных уровнях, на хайях, и выбор объекта в льготную ипотеку – ювелирная работа. Особенно, когда застройщики ежедневно поднимают цены, и кругом слышны манипуляции с призывами к немедленной покупке, иначе поезд уйдет.
Рынок переуступок – индикатор цен для первички
Самое удивительное, что когда люди покупают объект недвижимости, многие не знают что есть рынок переуступок, который подходит под семейную ипотеку. Вот, например, сейчас в этом же ЖК «Первый Дубровский» от ПИК – он не самый плохой, но и не лучший – можно купить по переуступке евро-2 с кухней-гостиной, отдельной спальней и приличным санузлом за 13,3 млн рублей. А студию можно найти за 9,8 млн.
То есть если продавцы студий по 15 млн рублей рассчитывают, что чудесный покупатель с наличными придет и купит их 25-метровую студию, то разочарую – вариантов у таких покупателей много: можно купить студию в бизнес-классе вместо квартиры в ПИК или купить евро-2 и даже сэкономить, или купить 20-метровую студию в том же доме, но за 9,8 млн, а 5 млн положить на депозит, диверсифицировав риски. А вы останетесь с 25-метровой студией с двумя окнами.
Более того, как я уже не раз говорил, ЦИАН – это помойка, где каждый человек может выложить свою квартиру по любой, самой фантастической цене. То есть 9,8 млн за студию 20 квм – это, по сути, хотелки продавца. Домклик показывает реальные сделки. Так, квартира бизнес-класса с предчистовой отделкой в той же локации площадью 48 квм была продана за 16.6 млн рублей, или около 350 тыс. за квм. И я считаю, что бизнес-класс с whitebox и отделка от ПИК вполне сопоставимы по привлекательности.
Если же вы захотите купить в этом проекте квартиру от застройщика (Метрополия от MR Group – и я ни в коем случае не хвалю этот проект), то вы удивитесь, что за 16 млн ничего похожего вы не найдете. Вы купите 40 квм за 19 млн, и это с невероятной 10%-ной скидкой.
Более того, многие идут и покупают 40 квм от MR, когда в соседней MyPriority Dubrovka от Гранель (тоже бизнес-класс) можно купить за эти же деньги хорошую евро-3 от застройщика также в льготную ипотеку. Почему так? Потому же, в отличие от Гранель, MR Group платит комиссию брокерам, и брокер поведет вас в первую очередь в те проекты, где его выгода максимальна.
Давайте подытожим: На рынке «хотелок» сейчас однокомнатная квартира в районе Дубровки/Волгоградского проспекта стоит 13 млн рублей, а застройщик продает студию за 14 млн, то есть рыночная цена сейчас составляет около 350 тыс. рублей за метр, когда застройщик предлагает вам 536 тыс. за метр. А внутри этого радиуса еще есть интересные объекты, про которые вам большинство брокеров, которые сидят на комиссии от застройщиков, не расскажет.
Мы же проводим глубокую аналитику текущей ситуации на рынке недвижимости и находим подобные варианты для наших клиентов в рамках даже пакета «Лайт», которой стоит всего 69 900 рублей.
Льготная ипотека сейчас – приманка для стада баранов
Текущий рынок недвижимости выглядит во многом примерно так. Да, «стадо баранов» - это немного грубо, но ведь люди идут и покупают на панике и на ложных предпосылках объекты по невероятно высоким ценам. В попытке успеть воспользоваться семейной ипотекой люди идут к брокерам, а те ведут наивного клиента в Метрополию, в однушку за 20 млн рублей. А клиент еще и рад, не понимая, что купил квартиру на 30-40% дороже рынка. Или новый хайп, который появился совсем недавно – успеть купить студию во что бы то ни стало, пока не запретили. Ну, или мечты о глупом покупателе из регионов, который купит студию за наличку с занижением.
Самое удивительно, что многим действительно удается впарить свой неликвид, поскольку вторичный рынок – это море или даже океан. К сожалению, немногим удается выбрать адекватный объект на вторичке, избежав рыночных и юридических рисков. Что же делать? – Идти к профессионалам, которые понимают рынок, знают цены и будут действовать ваших интересах. Мы в Smarent поможем избежать тяжелых ошибок и направим вас в нужном направлении, сэкономив вам силы, время и деньги.
Что касается истории с льготной ипотекой, то ее новые параметры мы, вероятно, узнаем на Питерском международном экономическом форуме 5-8 июня. Вопросов сейчас очень много. И один из главных – введут ли запрет на покупку студий в льготную ипотеку. Это кардинально поменяло бы рынок, и те, кто сейчас набирает студии по завышенным ценам, по 14-15 млн, потеряют в этом случае свои деньги. Сейчас тот вариант студии за 9 млн в Первом Дубровском по переуступке, я уверен, найдет своего покупателя, поскольку эту квартиру можно взять в льготную ипотеку. Если льготная ипотека для студий окажется под запретом, то это убьет рынок студий.
Но рынок ждут и более серьезные изменения, чем ипотека. Напомню про письмо, в котором Москомэкспертиза объявила застройщикам, что не будет больше согласовывать проекты с квартирами менее установленной площади: 28 квм для однокомнатных квартир и студий и 44 квм для двухкомнатных квартир. А с учетом заявленных планов властей достичь показателя обеспеченности в 38 квм к 2036 г. эти минимумы могут быть увеличены в будущем.
Таким образом, завершение ряда льготных программ кредитования, запрет на студии и перспективы дальнейшего увеличения площади жилья комплексно очень сильно поменяют рынок недвижимости. Пока остается слишком много неизвестных факторов, но, я думаю, что в конце июня многое прояснится, мы сможем проанализировать ситуацию и рассказать вам. Приглашаем вас принять участие в нашей конференции 29 июня. Регистрация скоро откроется. Наши спонсоры, те, кто поддерживал нас больше трех месяцев на третьем уровне Boosty или недавно приобрел подписку четвертого уровня, смогут получить бесплатные билеты. Как раз на конференции мы разберем все новшества и обсудим перспективы.
Выводы:
- Большое количество объектов сейчас продается по завышенным ценам
- Нужно изучать объекты на вторичном рынке недвижимости
- Хотелки на ЦИАН/Авито не отражают рыночную стоимость
- Нужно разработать стратегию инвестирования
- Не всем нужна недвижимость
- Недвижимость в льготную ипотеку - это инструмент для сохранения капитала, а не для спекуляций
