Строительный сектор Китая, который когда-то был двигателем бурного экономического роста страны, сейчас погружается в глубокий кризис. Все началось в 2021 году, когда крупнейший застройщик Китая, компания Evergrande, обанкротился, так и не оправившись от последствий пандемии. За ним последовали мелкие компании, а теперь на грани банкротства оказался еще один гигант — Country Garden. Из-за нехватки ликвидности застройщики начали продавать квартиры, которые еще не были построены, а на полученные деньги начинали новые проекты, оставляя старые недостроенными. В результате в стране появились тысячи недостроенных домов и миллионы пустующих квартир, по которым китайцы бойкотируют ипотечные платежи, не доверяя строительным компаниям. Эксперты считают, что ухудшение ситуации может подорвать финансовую систему Китая, объем которой оценивается в 60 триллионов долларов, и вызвать глобальные экономические потрясения.
Что-то пошло не так
Еще до жилищного бума в Китае действовали жесткие ограничения на продажу домов и квартир. Однако в 80-е годы ХХ века власти начали активно инвестировать в строительство, чтобы вывести страну из многолетнего экономического застоя. Благодаря уступкам правительства был создан общенациональный рынок жилой и коммерческой недвижимости. В рамках "агрессивной урбанизации" переезд сельских жителей в города должен был создать множество рабочих мест и увеличить налоговые поступления, что способствовало росту экономики.
Эти меры быстро дали результат. В начале XXI века цены на недвижимость и доходы горожан резко выросли, что привело к быстрому росту ВВП. В нулевые годы этот показатель неоднократно превышал 10 процентов в год, хотя в 1970-м он был почти в пять раз ниже, чем ВВП СССР (сейчас ВВП Китая почти в десять раз выше, чем ВВП России). Для населения покупка недвижимости стала надежным способом защиты активов, так как никто не верил, что рынок может сократиться. В то же время девелоперы, заработавшие огромные состояния на продаже жилья, продолжали активно строить.
Раздувание пузыря
Однако несколько лет назад эксперты начали говорить о возможном пузыре на китайском рынке недвижимости. Уже в 2000-е годы рынок был перегрет в крупных городах восточных регионов страны, таких как Пекин, Шанхай, Ханчжоу, Нинбо и Чанша. Позже эта ситуация распространилась и на меньшие города. Резкий рост цен на недвижимость был вызван высоким спросом со стороны инвесторов и населения, которым было легко получить кредиты из-за мягкой политики банков. Даже несмотря на "охлаждающие" меры правительства, такие как налог на недвижимость, повышение процентных ставок по кредитам и ограничения на продажу жилья иностранцам, спрос продолжал расти.
Пандемия и жесткие локдауны
Пандемия и локдауны усилили нестабильность рынка. После снятия ограничений рынок недвижимости начал быстро восстанавливаться благодаря дешевым кредитам. В то же время местные власти, значительная часть доходов которых зависит от продажи государственной земли, подстегивали строительство для выполнения амбициозных целей коммунистической партии. Долг для финансирования строительства рос в геометрической прогрессии: в 2009 году китайские девелоперы выпустили облигации на 675 миллионов долларов, а в 2020 году — уже на 65 миллиардов долларов.
"Три красные линии"
В 2020 году власти, обеспокоенные зависимостью строительного сектора от заемного капитала и спекуляциями на рынке, ввели комплекс ограничений под названием "Три красные линии". Эти правила требовали от заемщиков соответствия определенным требованиям к уровню задолженности. Большая часть компаний не соответствовала хотя бы одному из условий, что вместе с пандемией привело к резкому снижению прибыли застройщиков и затруднениям в выплате долгов.
Кризис и его последствия
К концу 2023 года 30 из 50 крупнейших застройщиков имели серьезные просрочки по кредитам. Власти осознали свою ошибку и снова начали давить на банки, призывая увеличить кредитование застройщиков. Основное опасение было связано с тем, что финансовая система Китая может развалиться из-за массовых дефолтов.
Ситуация усугубилась тем, что в стране стало слишком много невостребованного жилья. Цены и количество сделок падали, а застройщикам не хватало денег на достройку объектов. По данным, существующего жилья достаточно, чтобы обеспечить около трех миллиардов человек, что составляет почти треть населения планеты.
Когда рынок недвижимости Китая процветал, строительные компании и девелоперы купались в деньгах, переселяя большую часть населения в города. В центре этого бума оказались компании Evergrande, Country Garden, Greenland и China Vanke. Эта "большая четверка" входила в число 30 крупнейших компаний Китая и 500 крупнейших компаний мира. Владельцы этих фирм за несколько десятилетий накопили приличные состояния и заняли места в списке миллиардеров Forbes.
Начало краха
В последние несколько лет ситуация резко ухудшилась. В декабре 2021 года, на фоне падения продаж и строгих мер регулятора, China Evergrande Group, когда-то крупнейший девелопер страны, формально объявил дефолт. Спустя несколько дней около 3,4% акций компании были принудительно проданы. Ситуация продолжала ухудшаться, и в августе 2023 года Evergrande подала заявку на банкротство в США.
Планы по спасению
Evergrande разработала план реструктуризации офшорного долга и представила его в марте 2023 года. Компания предложила обменять ценные бумаги, по которым она не может произвести выплаты, на новые облигации со сроком погашения от 10 до 12 лет. Другой вариант — комбинация биржевых инструментов, привязанных к ценным бумагам дочерних компаний Evergrande. Холдинг, чтобы справляться с долгами, разросся до гигантских масштабов: он занимается не только недвижимостью, но и свиноводством, производством электромобилей и даже профессиональным футболом.
В сентябре компания объявила, что не может выпустить новые облигации из-за расследования регулятора в отношении ее основного китайского подразделения. Днем позже стало известно, что основатель и глава Evergrande Хуэй Ка Ян находится под наблюдением полиции в связи с расследованием возможных нарушений.
Тем не менее, решение нашлось. По информации Reuters, 1 ноября Evergrande предложила новый план реструктуризации долга, который подразумевает обмен долгов на 30% акций каждой из двух "дочек" группы: Evergrande Property Services и Evergrande New Energy Vehicle.
Волна дефолтов
Evergrande имеет славу застройщика с самой большой задолженностью в мире: суммарные обязательства компании оцениваются более чем в 325 миллиардов долларов. Проблемы Evergrande спровоцировали волну дефолтов по всей индустрии, особенно среди мелких игроков. В предбанкротном состоянии также оказались крупные частные игроки Kaisa Group и Sunac. Кризис затронул и компании с поддержкой государства, такие как Longfor Properties. Сейчас общий долг компаний оценивается от 390 до 500 миллиардов долларов.
Новый кризис
Еще одним сигналом ухудшения ситуации стало уведомление о дефолте строительного гиганта Country Garden 25 октября. Компания не смогла выплатить купоны по облигациям на сумму 15,4 миллиона долларов в течение 30-дневного льготного периода. К концу срока застройщик не предоставил плана по реструктуризации долга, как обещал ранее.
Крах Country Garden может иметь серьезные последствия, так как компания сосредоточена на строительстве в сельских городах и промышленных зонах, которые ранее были драйверами экономического роста Китая. Доля компании на рынке этих "бедных городов" в три раза больше, чем у ее главного конкурента Evergrande. За последнее десятилетие Country Garden купила более 3000 земельных участков для строительства жилых домов. Обязательства компании составляют около 186 миллиардов долларов, включая проданные, но недостроенные квартиры, долги поставщикам, банкам и акционерам. Большинство этих долговых обязательств должно быть погашено в течение года.
Меры правительства
Власти Китая рассматривают возможность покупки значительного числа непроданных квартир и жилых зданий для стабилизации рынка недвижимости, сообщает Bloomberg. КНР уже реализовывала несколько пилотных программ такого рода, но новый план будет гораздо масштабнее. В его рамках в провинциях будут с большими скидками выкупать недвижимость у проблемных застройщиков, используя кредиты, предоставленные госбанками. Многие приобретенные таким образом объекты планируется превратить в доступное жилье.
Обсуждение деталей нового плана продолжается, и на проработку проекта могут уйти месяцы. Госсовет Китая хочет получить отзывы от властей нескольких регионов страны.
Заключение
Кризис на рынке недвижимости Китая, начавшийся с банкротства Evergrande и продолжающийся дефолтом Country Garden, грозит серьезными последствиями для экономики страны и мира.