Застройщики смогут заключать договор с управляющей организацией на более долгий срок, а при расчете платы за содержание дома должны будут учитывать его технические характеристики, а не только предложения «управляйки». Такой законопроект внесли в Госдуму председатель Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов и его первый заместитель Владимир Кошелев. Что это даст владельцам квартир и смогут ли жильцы поменять УК раньше, чем закончится действие соглашения, разбиралась «Парламентская газета».
Успеть собраться
По Жилищному кодексу, собственники квартир могут сами выбрать, кто будет управлять их домом — управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Решение принимают на общем собрании. Если его не провести, местные власти объявляют открытый конкурс и сами подбирают компанию. Выбранная организация решает все текущие вопросы, начиная от дезинсекции подъездов и снабжения жильцов водой и электричеством и заканчивая текущим ремонтом и сбором платы за содержание дома.
Но есть нюансы: когда дом только построен, договор с первой управляющей компанией заключает сам застройщик. Он должен сделать это в течение пяти дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Действует же договор три месяца. За это время надо выбрать постоянную управляющую компанию. Жильцы могут сделать это сами, проведя общее собрание. А если они не примут решение, управляющую компанию опять-таки выберут на конкурсе. Если же ни жильцы, ни орган местного самоуправления не найдет новую управляющую компанию — а бывали случаи, что конкурс не объявляли, указали авторы, — продолжит работать временная организация, выбранная застройщиком. Но часто такие компании ограничиваются лишь аварийными работами по заявкам людей и не заинтересованы в качественном выполнении работ, указали депутаты.
«Как правило, за три месяца с момента сдачи дома не все жители успевают даже заселиться в квартиры, не говоря уже о начале какой-то системной работы по обслуживанию имущества и оплате коммунальных услуг, — сказал «Парламентской газете» Сергей Пахомов. — Как итог, начинается рост задолженности перед назначенной управляющей организацией, что снижает качество обслуживания общедомового имущества в самый важный момент — первые месяцы после ухода застройщика со сданного объекта».
Поэтому парламентарии предложили увеличить срок, на который застройщик будет заключать первый договор с управляющей компанией — по законопроекту соглашение будет действовать до года.
Но останется возможность сменить управляющую компанию на другую, проведя общее собрание. Такое право у собственников возникает с первого дня передачи им квартиры, отметил Пахомов. По его словам, новшество позволит жильцам получать более качественные услуги.
Плата по техпаспорту
Депутаты подняли и другую проблему. Пока действует первое временное соглашение, плату за жилое помещение и текущий ремонт определяют застройщик и управляющая компания, не согласовывая ее с собственниками квартир. Как правило, эти цифры не имеют под собой финансово-экономического обоснования, и люди недовольны завышением стоимости услуг, отметили авторы инициативы. Поэтому они предложили определять размер платы не только с учетом предложений управляющей организации, но и на основании технической документации на дом со всеми его характеристиками.
Провести общее собрание в новостройке действительно бывает непросто — жильцы еще разобщены и заняты скорее ремонтом в квартире, чем управлением домом, согласился член Общественного совета при Минстрое, исполнительный директор национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Сергей Сохранов. Но, по его мнению, если менять требования к договору между управляющей компанией и застройщиком, следует отредактировать и правила проведения конкурса.
Эксперт пояснил, что размер платы за содержание и текущий ремонт дома, которую устанавливает управляющая организация, выбранная застройщиком, в законопроекте не ограничен и может быть выше, чем тот, который предлагает компания, выбранная на открытом конкурсе органом местного самоуправления. «Соответственно, по действующим правилам, если собственники жилых помещений не проводят общее собрание в течение трех месяцев и управляющую организацию выбирают на конкурсе, люди получат компанию с самыми низкими расценками, хотя и не всегда самым качественным сервисом. Когда договор, заключенный застройщиком, будет действовать дольше, безальтернативно установленную плату может быть трудно сделать в дальнейшем приемлемой для собственников дома», — сказал он.
Выходом, по его мнению, могли бы стать дополнительные ограничения для установления платы за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома. В то же время, добавил эксперт, так как у владельцев квартир останется возможность сменить управляющую компанию, они все равно смогут выбрать организацию с оптимальным соотношением цены и качества.