Совершая сделку с недвижимостью продавец рискует долго ждать деньги за проданное жилье, получить отмену сделки, столкнуться с претензиями от налоговых органов, а иногда даже стать фигурантом уголовного дела. Чтобы этого не произошло необходимо понимать, какие именно риски учитывать в конкретных ситуациях.
Что нужно знать продавцу при продаже квартиры?
Действующее законодательство предусматривает, что при владении квартирой или домом менее 5 лет у продавца возникает обязанность уплаты налога — 13 % с полученного дохода. Если владелец налоговый нерезидент России (проживает за ее пределами более 183 дней в году), то он заплатит 30 %.
Минимальный срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, сокращается до 3 лет в нескольких случаях:
- квартира получена по наследству;
- квартира подарена близким родственником;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- право собственности возникло в результате приватизации жилья;
- квартира — единственное жилье продавца.
Налог на доходы можно снизить, в некоторых случаях до нуля, если воспользоваться вычетами. Можно применить вычет в 1 млн рублей или уменьшить доход от продажи квартиры на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по ее приобретению, в том числе на проценты по кредиту или ремонт.
В сделке по отчуждению недвижимости обязательно будут присутствовать личные данные продавца — важно внимательно отнестись к передаче оригиналов документов, чтобы обезопасить себя от кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (пока возможно сделать это, располагая только копией паспорта человека).
Переход права собственности от одного владельца к другому вместе с процессом перечисления денег занимает от 3 до 90 дней в зависимости от ситуации.
Начинается процесс продажи с решения — будет ли продавец действовать самостоятельно или с помощью специалиста. Первое менее затратно финансово, второе — если специалист опытный и добросовестный — экономит время и повышает уровень безопасности сделки. Потому что любая сделка с недвижимостью — это миллионы, а значит, и риски, связанные с большими деньгами и сложным пакетом документов.
Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой!
Военная ипотека — востребованный банковский инструмент, еще одна возможность решить квартирный вопрос для офицеров российской армии. При проведении сделок с использованием военной ипотеки есть нюансы.
Военнослужащий уволился в период с момента перехода права и до момента перечисления денег от Министерства обороны. В этом случае сделка будет отменена, но в течение периода, пока идут действия по ее отмене, повторно продать квартиру будет невозможно.
Сложности с подготовкой документов. Из-за длинной цепочки согласований процесс подготовки к купле-продаже будет более длительным, чем при оформлении обычной ипотеки или при использовании личных средств покупателя. При этом любая ошибка или неточность в документах, а также завышенная или заниженная оценка стоимости жилья оценщиком приведут к дополнительному затягиванию сроков.
Сделки с завышением стоимости квартиры. Покупатель может предлагать продавцу сделку по завышенной стоимости с тем, чтобы затем получить какую-то часть денег от продавца наличными или на свой счет. Это незаконная схема, фактический обман и банка, и «Росвоенипотеки», которая выделяет средства военнослужащему. Квалифицируется как «мошеннические действия» и приводит к уголовной ответственности продавца как соучастника.
Продажа квартиры по завышенной стоимости!
Завышение стоимости квартиры на 10-15-20 % встречается при сделках с использованием ипотечного кредита. Чаще всего это попытка скрыть отсутствие денег на первоначальный взнос, который покупатель планирует вносить не из собственного кошелька, а из полученных от банка средств. В этом случае продавцу предлагают выдать расписку о получении части денег в качестве аванса — в сумме разницы между реальной стоимостью квартиры и суммой, указанной в договоре купли-продажи — но на деле он ничего не получает.
Если схема обнаружена, то продавец станет соучастником противозаконных действий. Если же сделка по каким-то причинам будет расторгнута — продавцу придется возвращать всю сумму, указанную в договоре, то есть больше денег, чем он фактически получил.
Продажа квартиры по заниженной стоимости!
Занижение цены квартиры почти всегда преследует цель уменьшить налогооблагаемую базу, а с ней и налоговые выплаты продавца.
Покупка квартиры по жилищному сертификату!
При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:
- сделка регистрируется в Росреестре;
покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
- банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
- банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
- после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.
Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.
Продажа квартиры покупателю с материнским капиталом!
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает использование материнского капитала для улучшения жилищных условий семьи. Можно использовать материнский капитал и собственные средства, а можно — материнский капитал и ипотечный кредит. Чем рискует в этом случае продавец.
Долгое ожидание денег. Решение о перечислении материнского капитала принимает Социальный фонд. Он перечислит деньги только после того, как покупатель предоставит документы, подтверждающие право собственности на новую квартиру. По закону на перечисление денег выделяется 30 дней, еще до 10 дней может занять зачисление на счет продавца.
Отказ в выплате. Социальный фонд, проверив все документы, может обнаружить нарушения действующего законодательства, например, возраст ребенка менее 3 лет. В этом случае продавец не получит денег, а сделка будет оспариваться органами опеки. Также оспорят сделку и в случае, если специалисты Социального фонда сочтут, что жилье по каким-то критериям не соответствует установленным требованиям. Разрешать такие ситуации придется через суд.
Продажа квартиры через нотариуса!
Есть ситуации, в которых без нотариуса не обойтись:
- квартира находится в долевой собственности;
- квартира находится в доверительном управлении;
- в продаже задействован собственник младше 14 лет или недееспособный;
супруги покупают недвижимость в долевую собственность.
Нотариус удостоверяет, что договор подписали именно те люди, имена которых фигурируют в документах, и что документы, которые он рассматривает, составлены верно, в соответствии с законом.
Отсутствие экспертизы. Нотариус не проводит экспертиз (не имеет ни инструментов, ни полномочий), и фактически не может гарантировать, что покупатель не находится под действием психотропных веществ, не перенес только что болезнь, нарушающую когнитивные функции мозга, например, инсульт. Единственное, что он действительно может подтвердить — покупателю уже есть 18, с точки зрения возрастного ценза он дееспособен. Если впоследствии покупатель или его родственники захотят оспорить сделку, указывая на недееспособность, такая возможность у них будет.
Дополнительные расходы. Тарифы для нотариальных услуг устанавливает законодательство. Сегодня это 0,5 % от суммы сделки в случаях, когда нотариальное заверение сделки обязательно, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. При добровольной регистрации сделки через нотариуса — 7 тысяч рублей + 0,2 % суммы сделки от 1 до 10 миллионов, и 25 тысяч рублей + 0,1 % от суммы сделки больше 10 миллионов рублей. Кроме оплаты услуги удостоверения договора есть и дополнительные траты — услуги правового и технического характера. Их стоимость зависит от региона и от вида сделки.