Ужесточение финансовых условий в 2022-2023 годах прервало тенденцию к росту цен на жилье на подавляющем большинстве рынков ведущих стран Европы с развитой экономикой. Тем не менее, почти везде они выдержали цикл повышения процентных ставок, начавшийся в 2022 году, лучше, чем ожидалось. При этом в 13 из 20 стран «еврозоны», по которым Eurostat предоставляет данные (за исключением Греции, где, согласно разным оценкам, речь идет в среднем о 10%), цены продолжали расти.
По сути дела, они остались неизменными в Нидерландах (0,1% за год), и совсем незначительно (в пределах 2%) выросли в Латвии, на Кипре и в Италии, третьем по величине рынке. Более чем на 3% жилье подорожало в Ирландии и Бельгии и на 4,3% в Испании, хотя эти показатели меркнут по сравнению с 9,5-процентным ростом цен в Хорватии, где в 2022 году подорожание составило более 17%.
Более высокие, чем ожидалось, показатели свидетельствуют не только о высоком спросе на жилье, но и о нехватке предложения на данном этапе (прежде всего, в крупных городах с большой плотностью населения и регулированием рынка жилья), которая помимо всего прочего вызвана нормативными ограничениями, незначительными государственными инвестициями и недостаточными объемами строительства. Среди прочих выделяется дефицит предложения в Нидерландах, Ирландии, Дании, Германии, Австрии и Испании.
Другими факторами, сдерживающими рост предложения, являются повышение стоимости строительства и нехватка рабочей силы в этом секторе. В период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2023 года стоимость строительства в ЕС увеличилась на 20% из-за подорожания материалов и электроэнергии. Кроме того, этому способствовали введение новых экологических норм и требований к энергоэффективности.
Причины, по которым цены в разных странах растут по-разному, связаны со структурой их ипотечных рынков, уровнем процентных ставок и тем, как они влияют на спрос в сочетании с ростом стоимости жизни из-за общей инфляции.
Всему Европейскому союзу в целом удается сохранять стабильность цен: за год они выросли на 0,2%. Этот положительный, хотя и минимальный результат для ЕС-27 в целом можно объяснить сильным влиянием некоторых стран, не входящих в «зону евро». Так, наибольший рост цен был отмечен в Болгарии (10,1%) и Польше (13%), где рынок имеет значительные размеры и, следовательно, способен оказывать влияние на средний показатель в Евросоюзе.
В масштабах всей Европы после резкого скачка цен, наблюдавшегося в 2020-2022 годах, произошел небольшой спад — около 2% в годовом исчислении. Основными факторами, на него повлиявшими, стали существенное увеличение ставок по ипотеке и сокращение числа сделок купли-продажи. Необычайная активность, не в последнюю очередь связанная с желанием многих семей сменить постоянное место жительства, пошла вниз наряду со уменьшением объема инвестиций.
По итогам первого полугодия 2023 года инвестиции в европейскую недвижимость находились на самом низком за последние 10 лет уровне — 182,6 млрд евро, что на 57% меньше, чем в первом полугодии 2022 года. Пятерку лидеров составили Великобритания (21,3 млрд евро, -52% в годовом исчислении), Германия (9,8 млрд евро, -68%), Франция (7,8 млрд евро, -42%), Испания (3,8 млрд евро, -41%) и Италия (2,1 млрд евро, -62%).
Согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития, за период с 2015 по 2023 год включительно в Европе жилая недвижимость сильнее всего (более чем в 1,5 раза) подорожала в Греции (51,4%), Ирландии (68,2%), Португалии (69,2%), Австрии (69,5%), Эстонии (99,8%), Чехии (110,8%), Исландии (129,6%) и Венгрии (166,4%). Абсолютным же рекордсменом в номинальном исчислении является Турция — 1194% (то есть, почти в 12 раз).
Основными причинами столь резкого роста цен стали колебания курсов валют, девальвация турецкой лиры, повышение уровня инфляции и, как следствие, рост стоимости строительства, а также увеличение спроса после пандемии Covid-19. Не последнюю роль сыграли и землетрясения, случившиеся в 11 городах, из-за чего многие люди захотели жить в более безопасных местах — например, в современных сейсмоустойчивых зданиях.
Турция, где цены на жилье продолжают расти в номинальном выражении, но отстают от инфляции, благодаря чему в реальном выражении оно дешевеет, все так же входит в число самых перспективных стран для инвестиций в недвижимость в 2024 году. Если раньше в ряде регионов цена продажи объекта превышала арендную плату в 300 и более раз, то из-за более быстрого роста последней это соотношение снизилось примерно до 250, что оставляет покупателям некоторое пространство для инвестиций. Теоретически это означает, что инвесторы могут окупить стоимость дома менее чем за 300 месяцев.
Ожидается, что в обозримом будущем стоимость аренды продолжит расти — прежде всего в Южной и Юго-Западной Европе благодаря инфляции, восстановлению доходов домохозяйств и дефициту предложения. Кроме того, текущие нормы энергоэффективности, предложенные Европейской комиссией, могут сократить число объектов, доступных для аренды. Для Франции этот рост оценивается в 9%, для Италии — в 10,5%, а для Испании — в 13,5% в годовом исчислении (больше только в Нидерландах и Великобритании — 18% и 15,5% соответственно).
В Испании ситуация заметно отличается от той, что наблюдается в большинстве других стран Европы. Среди основных европейских экономик именно здесь зафиксирован самый высокий рост ВВП (2,5% при среднем уровне 0,5%) за последний год и делаются самые благоприятные прогнозы на ближайшее будущее. Инвесторов также подталкивают многочисленные иммиграционные программы, включая «Золотую визу», спрос на которую должен вырасти после анонсирования ее закрытия.
«Золотая виза» оказала более чем заметное влияние на рынок недвижимости Греции, экономику которой все чаще называют одной из самых эффективных в мире. Инфляция здесь ниже, чем в Испании, фондовый рынок растет стремительными темпами, а политическая ситуация отличается завидной стабильностью. По предварительным подсчетам, в 2023 году «Золотая виза» принесла в греческую казну порядка 1,5 млрд евро, и с учетом очередного повышения минимального порога до 800 тысяч евро в самых популярных локациях вкупе с не спадающим спросом по итогам 2024 года эта сумма определенно будет превышена.
Наконец, к самым перспективным странам для инвестиций в жилье можно отнести и Кипр, власти которого планируют запустить программу, ориентированную на иностранцев, которые хотели бы получить местный вид на жительство. Для этого граждане стран, не входящих в состав ЕС, должны будут приобрести недвижимость на сумму 250 тысяч евро (сейчас выдается ПМЖ за инвестиции в размере 300 тысяч евро) и продемонстрировать наличие годового дохода в размере 40 тысяч евро плюс по 10 тысяч евро на каждого члена семьи. Не исключено, что в итоговом варианте программы этот порог будет снижен, что наверняка поспособствует притоку иностранных покупателей недвижимости, на долю которых сейчас приходится порядка 25% всех сделок.
