Итак, реальная ситуация.
Позвонил клиент с просьбой помочь купить квартиру в новостройке. Говорит, что квартиру уже нашел, но так как надо еще одобрить ипотеку, да и агент из отдела продаж не может ответить на вопросы, то нужна помощь в сопровождении.
Но первое, что он хотел услышать, так это нормальное это предложение по соотношению цена/качество. Кидает мне ссылку. Изучаю и сообщаю, что меня бы лично, если бы я хотела купить студию, не устраивало в этом варианте.
1. Местоположение. Застройщик пишет, что до м. ул. Дыбенко или до м. Ломоносовская 20 мин на транспорте. Но надо знать, как там движется транспорт в часы пик и тогда можно легко понять, что 20 минут превращаются в 40-45 в лучшем случае.
Рядом набережная Невы. Можно спортом заниматься. Ну, в принципе можно, если не мешают выхлопные газы автомобилей, которые нескончаемым потоком несутся вдоль набережной.
2. Площадь студии 19,8 кв.м.! Это не площадь комнаты. Это площадь всей квартиры, включая коридор, санузел, кухонную и жилую зону. Балкон/лоджия отсутствует.
3. Окна выходят на проспект, который такой же шумный, как и набережная.
4. Квартира от застройщика – одна единственная, выбора -0. а если хочешь купить по льготной ипотеке, то покупать надо только от застройщика.
5. Стоимость этой квартиры 6 300 000 РУБ!!! И это за без малого 20 кв.м.
Плюсы, на мой взгляд: дом сдан, идет заселение и есть отделка. И всё… Других плюсов я не вижу.
Встречаюсь с клиентом , перечисляю плюсы/минусы и делаю свои выводы:
Аналогичные предложения по студиям, но в формате переуступок от физических лиц, стоят в среднем 4 700 000-5 300 000. Но их мы не можем купить, так как в планах использовать IT-ипотеку, а это только покупка от застройщика. То есть сейчас застройщик продает эту квартиру дороже, чем аналогичные варианты, на 1 миллион, как минимум, или на 1,6, как максимум.
При этом клиент берет льготную ипотеку под 5 % и планирует ее выплатить за 10 лет.
Считаем на калькуляторе и получаем, что проценты по этой ипотеке с учетом размера его первоначального взноса составят почти 1,4 млн. А если сюда приплюсовать еще страховки ежегодные, то сумма еще больше получится. Ну, пусть будет 1,5 млн.
6 300 000 +1 500 000 =7 800 000 – это итоговая стоимость его квартиры.
Спрашиваю, понимает ли он, что за такую стоимость продать (а он берет ее на время, потом планирует расширяться и покупать квартиру побольше) студию 19,8 кв.м. в спальном районе города с видом на проезжую часть, будет невозможно? Готов ли он будет продать эту квартиру потом с убытком для себя? С хорошим убытком… Даже если он захочет продать ее из-под ипотеки, не дожидаясь полной выплаты кредита, все равно получится, что он потерял деньги: застройщик сейчас продает квартиру дороже рынка переуступок (а это практически рынок вторички в сданном доме) на 1-1.6 млн.!
Клиент сидит в задумчивости и говорит, что таким образом он не считал и не рассуждал. Надо, говорит, еще раз все обдумать. Ушёл. Через день звонит и просит подобрать другую квартиру, где нет такого разрыва в цене, где квартира стоит подешевле и не будет такой переплаты.
Подобрали, готовимся к подписанию договора с застройщиком.
Поэтому не торопитесь покупать. Посчитайте все свои расходы, которые вы понесете на приобретение этой недвижимости, включая проценты по ипотеке, и помните, что цены на новостройки от застройщиков сейчас неоправданно высокие!