Маткапитал — это очень хорошая поддержка от государства. Но, с другой стороны, это капкан. И, на мой взгляд, использовать эти деньги для погашения ипотечного кредита совсем нерационально в Москве.
Судите сами. Официально средний размер кредита в Москве по итогам 2023 года составил 7,7 млн. рублей. Это самый большой размер ипотечного кредита по стране. На втором месте Московская область с показателем в 6,2 млн руб. В моей практике значение среднего кредита составляет 10 млн рублей. Цифры по сравнению с прошлым годом выросли, поскольку цены на недвижимость тоже поднялись.
Размер маткапитала с 1 февраля 2024 года:
631 тыс. руб. — на первого ребенка;
833 тыс. руб. — на второго ребенка;
Когда вы используете материнский капитал на погашение части кредит, выходит, что вы гасите очень незначительную сумму. В пределах 10% от всего тела кредита. А получаете проблему на несколько миллионов рублей.
Как материнский капитал делает вас заложниками ипотеки
Часто сталкиваюсь с тем, что еще не до конца погасив всю ипотеку, родители хотят продать квартиру и переехать в другое жильё. Разные бывают ситуации. Кто-то не справился с кредитом. Кто-то хочет поменять район проживания по тем или иным обстоятельствам.
Но для того, чтобы продать квартиру, где был использован маткапитал, надо наделить детей собственностью. Пусть и совсем небольшой долей. Для этого надо погасить весь ипотечный кредит. Средств на его погашение у семьи, как правило, нет. Зачастую такие квартиры и продают, потому что не могут платить.
Банки видят не погашенный кредит по ипотеке и не дают новый кредит. Покупатели тоже не хотят рисковать своими деньгами и закрывать чужой кредит. Давать большой аванс на закрытие ипотечного долга продавца.
Сложности с опекой
После того, как дети станут собственниками, надо будет получать решение опеки. По срокам это пара месяцев всей бумажной волокиты. И нет никаких гарантий, что опека даст добро и сделка не сорвется.
Опека может посчитать, что в результате продажи старой и покупки новой квартиры у детей ухудшатся условия проживания. Не даст разрешение на сделку, если увидит, что приобретаемая взамен квартира будет куплена в ипотеку и сумма кредита вырастет.
Получается замкнутый круг. Хотим продать квартиру, чтобы избавиться от ипотечного ярма, но не можем продать, потому что надо закрыть кредит и получить разрешение на продажу. На квартиры, купленные с маткапиталом, сложно найти лояльных покупателей, которые согласятся на большой аванс. Будут готовы ждать два- три месяца или даже больше пока вы закроете кредит, наделите детей долями, и получите одобрение от опеки на продажу и покупку новой квартиры. За свои неудобства с вас точно попросят дисконт. Вы вынуждены будете терять при продаже свои деньги.
В моей практике сотни примеров, когда родителям приходилось занимать деньги по знакомым, родственникам, сослуживцам. Писать расписки, что после сделки все вернут, да еще и с процентами. Только дайте денег, чтобы мы могли переехать в другое жильё. Подешевле…
Поэтому я всегда предупреждаю покупателей с маткапиталом о всех рисках. Прежде чем купить большую квартиру и взять большой кредит, подумайте, насколько комфортно вам будет его платить. Есть ли у вас запас денег? Можете ли вы закрыть кредит досрочно, реализовав свои другие активы, или нет. Например, продать дом, оставшийся по наследству или дачу.
Через сколько лет вы планируете продать квартиру, купленную с маткапиталом? Ведь по статистике, люди меняют жилье раз в 5-7 лет. Дети росту, обстоятельства меняются.
Использовать маткапитал в других городах России, где цены на жилье значительно ниже, имеет смысл. Если вы гасите 30-50% от всего кредита этими деньгами. В Москве лучше направить эти средства на другие цели и не попадаться в капкан.