Изменения конструктивов в квартире бывают разные, и почти все из них подлежат согласованию. Стремясь разобраться в вопросе, вы будете видеть два термина: «переустройство» и «перепланировка», которые существенно отличаются друг от друга, а также заметите упоминание множества регламентирующих документов. Запутаться в этом легко, а изучать документы полностью, если вы не проектировщик, не имеет смысла. На нашем канале разбираемся в основных нюансах, которые вам нужно знать, чтобы согласование перепланировки прошло нормально.
Главные понятия и нормативная база
Для начала вам нужно понимать разницу в понятиях:
- Переустройство. Это изменения, которые нужно внести в техпаспорт. Они предусматривают установку, перенос или замену сантехники, инженерных коммуникаций, электрического оборудования (электроплиты, электрощита и пр.). То есть это минимальное вмешательство. Если в вашем техпаспорте указан материал отделки, например, ламинат, а вы его заменили (положили плитку), то это считается переустройством и должно быть отражено в техпаспорте.
- Перепланировка. Это уже более глобальные изменения, затрагивающие конфигурацию помещений. Они тоже должны быть указаны в техпаспорте, но при этом требуется согласование в жилинспекции.
Перепланировка регулируется такими законодательными документами:
- Жилищный кодекс РФ, статьи 25-29. В нем указаны определения, список документов и ответственность за изменения без согласования.
- Постановление правительства Москвы 508. В нем указаны нормативы, процедуры, регламенты.
- СНиП, СанПиН, МГСН, ГОСТ. Регулируют строительные, эксплуатационные и санитарно-гигиенические нормы, а также правила пожарной безопасности.
Мы не будем вдаваться в подробности этих документов, а сразу перейдем к сути.
Итак, что же дает согласование перепланировки квартиры:
- Экономия. Во-первых, вы не будете делать работы, которые нельзя согласовать. Во-вторых, не придется платить штрафы за самовольную переделку, а затем тратить деньги на снос новых перегородок и возвращение снесенных конструкций.
- Безопасность. Чтобы согласовать проект перепланировки, специалисты тщательно его проверяют на соответствие нормам. Это служит гарантией того, что в проекте все изменения безопасны, и у вас в квартире ничего не обрушится после переделки.
- Выгода. Если в будущем вы захотите продать жилье, оно будет оценено выше, чем объект с неузаконенной перепланировкой. Также квартира сможет быть залогом для кредита или быть проданной в счет заемных средств.
- Соблюдение закона. Вам не придется иметь дело со штрафами, предписаниями, судебными тяжбами и риском изъятия жилья с выставлением на торги.
Когда можно не согласовывать перепланировку?
Есть ситуации, когда не нужно согласовывать перепланировку:
- Перегородки сохранены на своем месте, а новые — не добавляются.
- Ничего не делается с окнами и дверями.
- В конструкции пола все остается, как и было.
- Остаются без изменений трубопроводы на газ, воду и канализацию, а также сантехника.
Ориентиром для вас служит техпаспорт. Меняя что-то, что указано в нем, готовьтесь заниматься внесением изменений в техпаспорт.
Что согласовать нельзя?
Некоторые виды работ невозможно узаконить, т.к. они противоречат строительным нормам:
- Объединить жилую комнату с неутепленной лоджией.
- Снести капитальные стены.
- Перенести батарею на лоджию либо балкон, на которых нет утепления.
- Объединить кухню и гостиную, не монтируя двери.
- Сделать мокрую зону над сухой (например, перенести санузел или кухню туда, где снизу у соседей находится жилая комната или прихожая).
- Разобрать вентиляционный канал, объединить вентканалы санузла и кухни, частично заполнить нишей вентканал.
Последствия самодеятельности
Чтобы согласовать проект перепланировки квартиры, нужно до четырех месяцев и от 30 тыс рублей, а иногда и несколько сотен тысяч. Многие не хотят идти на такие затраты ресурсов и проводят перепланировку, как захочется и без узаконивания. В этом заключается серьезный риск, ведь если о ней станет известно управляющей компании, от вас потребуют вернуть все, как было, а может еще и штраф начислят. В случае отказа дело перейдет в суд, и последствия будут нарастать как снежный ком.
Можно ли делать перепланировку без согласования? Если законом установлено, что изменения нужно согласовать, как бы долго и дорого это ни было, надо идти и согласовывать. В противном случае вы совершаете административное нарушение. За него налагается штраф и требование восстановить квартиру до первоначального состояния или узаконить перепланировку. Без согласования вы не сможете легко продать квартиру, использовать ее как залоговое имущество в банке, официально сдать в аренду.
Конечно, можно сначала сделать перепланировку, а затем уплатить небольшой штраф и все узаконить. Но есть риск, что вы выполните работы, а потом обнаружится, что их нельзя согласовать. Грубые нарушения нужно будет все равно устранить, и получится, что вы потратите большие деньги впустую.
Действуйте по правилу: сначала перепланировка, потом — работы.
Мокрые зоны
Мокрыми зонами считаются санузлы и частично кухня. Главное требование при их переносе — обустройство правильной гидроизоляции. Ее выполнять должны только специалисты. Есть и другие нюансы:
- В многоквартирном доме нельзя делать монолитный трап. Его вес больше, чем может выдержать перекрытие, а доступ к трубам и сливному патрубку отсутствует. Решается это путем монтажа душевой кабины или съемного поддона либо обустройство каркаса для трапа из облегченных материалов и без заполнения бетоном. При этом нужно добавить ревизионный люк для доступа к трубам.
- На входе в санузел обязателен гидроизолированный порог. Либо можно сделать разницу уровня пола от 1,5 см. Устанавливать пороги дверного короба или накладные порожки нельзя.
Капитальные стены
Капитальные, или несущие стены, трогать нельзя. Жилинспекции не согласует перепланировку, в которой предполагается снос несущей стены.
Единственный вариант, который допустим: сделать дверной проем, укрепив при этом стену для правильного распределения нагрузки. Для этого нужно делать инженерные изыскания с тщательной проверкой и обязательным согласованием. Иначе вы рискуете обрушить не только свою квартиру, но и соседние.
Перенос дверных проемов
Любые изменения, касающиеся дверных проемов, подлежат согласованию:
- Сужение.
- Расширение.
- Перенос.
Это касается всех проемов, независимо от типа стен.
Прочие тонкости перепланировки
Что нужно для согласования перепланировки, кроме основных документов? Нужно будет предоставить эскиз или дизайн-проект с указанием таких элементов:
- Стены и проемы.
- Сантехника
- Раковина и плита на кухне.
- Встроенная мебель, подиумы, ниши, коробы, углубления.
- Инсталляция для унитаза.
- Материалы чистовой отделки.
Также нужно добавить акт на скрытые работы:
- Гидроизоляция в мокрых зонах.
- Звукоизоляция пола
- Усиление несущих конструкций.
Все работы нужно фотографировать по мере выполнения. В жилинспекцию потребуется предоставить копию договора на выполнение этих работ и заверенную копию выписки из СРО.
Как видите, согласовать перепланировку помещений важно и нужно. Это однократное вложение, которое служит гарантом безопасности и отсутствия лишних расходов и проблем с жилинспекцией.