Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, как изменится рынок новостроек в свете последних нововведений и нужно ли бежать в льготную ипотеку.
За последнюю неделю цены на новостройки и, особенно, на квартиры-студии, заметно выросли. Причины просты и понятны: запрет на квартиры площадью менее 28 квм и грядущее завершение льготной ипотеки. Давайте разберемся, что будет дальше и что с этим делать.
Конец льготной ипотеки все ближе, а цены – все выше
Чем ближе 1 июля 2024 г., когда льготная ипотека превратится в тыкву, тем активнее застройщики поднимают цены. На этой неделе поводов для роста стало больше: Москва официально запретила студии площадью до 28 квм. В условиях когда, с одной стороны убирают самые дешевые и востребованные форматы квартир, а, с другой, ограничивают льготную ипотеку, результат вполне предсказуем – святой рост цен. Происходящее прекрасно описывает картинка выше: стадо, скажем так, животных бежит и пытается втиснуться в одну узкую калитку, но абсолютно не смотрит куда и зачем оно бежит. Я не против льготной ипотеки – это отличный инструмент, но кроме одной калитки льготной ипотеки на рынке недвижимости есть большой выбор разных инструментов, которые могут лучше подойти под цели покупателя.
Покупать сейчас или подождать до августа, до осени, до следующего года и т.д. – вечный вопрос, который мучает многих. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что рынок новостроек перегрет и скоро все рухнет. Я много раз говорил, что 90%, а то и 95% рынка новостроек – это действительно overprice. Но не воспользоваться льготной ипотекой, которую дает государство, когда заплатить за эту щедрость придется всем через повышение НДФЛ, было бы расточительством. Дешевые деньги заканчиваются, а вот сожаление об упущенной возможности на фоне роста цен останется.
Я уже показывал, что для ипотечного покупателя гораздо важнее размер ежемесячного платежа, чем цена квартиры. К примеру, если ваша квартира стоит сегодня 15 млн рублей, то со взносом 3 млн и с ипотекой 6%, ежемесячный платеж будет составлять 72 тыс. рублей.
Да, после отмены льготной ипотеки цена действительно может снизиться, но не в 1.5-2 раза, как мечтают ждуны – просадка даже на 10% чувствительна и хорошо выкупается. А вот ежемесячный платеж при снижении цены объекта до 13.5 млн рублей и при рыночной процентной ставке даже на уровне 12% (сейчас таких ставок нет и в ближайшие месяцы их не будет, но давайте представим) взлетает до 108 тыс. рублей. Для многих такой платеж будет уже не по карману, и люди просто потеряют хорошую возможность сохранения капитала.
Студии – исчезающий вид
Вечером 15 мая Москомэкспертиза встряхнула рынок, выпустив информационное письмо, в котором строго напомнило застройщикам о минимальной площади квартир. Так, однокомнатная квартира или студия (напомним, что Жилищный кодекс РФ не считает студию отдельным видом жилых помещений) должна быть не менее 28 квм, а двухкомнатная – 44 квм. То есть все проекты, которые на 7 мая не получили положительное заключение экспертизы или разрешение на строительство, теперь должны соответствовать этому нормативу.
Коснется ли это требование «евродвушек»? Безусловно. Все выгляди так, что застройщикам нет большого смысла строить студии по 28 квм, поскольку когда потребитель видит студию за 13 млн и однушку 32 квм за 14.5 млн, то покупка студии выглядит максимально глупой инвестицией. Такие студии становятся неликвидом, и застройщикам придется либо отказаться от этого формата, либо снижать на них цены.
Вероятнее, больших студий станет меньше, а вот однушек – больше. При этом, как мы можем увидеть в статистике Пульса продаж, однушек в некоторых проектах уже в три раза больше, чем студий, если смотреть по площади.
Возьмем, к примеру, ЖК «Лучи». Сейчас там 30% квартир – однушки, а если к ним добавятся бывшие студии, то однушек станет около 40%. Получается, что покупка однокомнатной квартиры и раньше была не лучшей инвестицией, а станет еще более провальным вариантом. Отмечу, что двухкомнатных квартир по 44 квм больше не станет, поскольку застройщики обычно стремятся к более мелкой нарезке. В результате продать или сдать однокомнатную квартиру будет сложнее, чем двухкомнатную из-за колоссальной конкуренции. Повторю, однушек и так было очень много, а станет еще больше.
Соответственно, в условиях грядущего дефицита спрос и цены на оставшиеся студии в ближайшее время значительно вырастут. При этом застройщики, вероятно, будут уменьшать площадь однокомнатных квартир, приближая их к минимальному нормативу, и цены на маленькие квартиры будут повышаться. Все это и так происходит, но сейчас этот тренд станет еще более выраженным.
А может быть все же переждать тот хаос? Здесь каждый решает для себя. Но я сомневаюсь, что, скажем, в декабре 2024 г. можно будет купить студию за 6-8 млн, которые сейчас на рынке еще есть.
Выводы:
- Цены на квартиры-студии (жилая недвижимость) будут расти
- Спрос на оставшиеся студии станет выше
- Застройщики перейдут в однушки 29-30 метров
- Потенциально рынок однокомнатных квартир будет перенасыщен
- Преимущество получат апартаменты (нежилая недвижимость)
- Основной инвест уйдет в выкуп студий или евро-3 от 44 кв.м (ПИК, Level, MR)
- В комфорт-классе средняя площадь и бюджет покупки будут расти за счет ухода студий
- В бизнес-классе средняя площадь и бюджет покупки будут снижаться (по ДДУ средняя площадь 58 квм, можем вернуться к уровню 2023 г. с 53 квм)
Я всегда советую при выборе объекта недвижимости изучать весь рынок, включая вторичное жилье и объекты от физических лиц. Специально для этого мы разработали пакет «Инвест под ключ». Он позволяет найти инвестиционный объект недвижимости в надежном жилом комплексе с полным сопровождением сделки. Важно отметить, что мы рассматриваем объекты как от застройщиков, так и от физических лиц. Стоимость пакета составляет 125 900 рублей. Он включает два этапа: подбор и сопровождение сделки. На этапе подбора вы оплачиваете 125 900 рублей, а на этапе сопровождения сделки — юридические услуги. Если вы покупаете объект недвижимости по переуступке у физического лица, вы можете отказаться от сопровождения сделки или приобрести его дополнительно. Подробная информация по этой и другим услугам всегда доступна на нашем сайте.
Ну и не могу не рассказать об еще одной возможности, о которой, наверное, не все знают. Льготная ипотека на рынке квартир заканчивается, а вот на рынке ИЖС - скоро только начнется. В ближайшее время мы ждем запуска таких программ от банков. И чтобы подойти к этому моменту в полной готовности, мы уже начали строительство небольшого проекта в поселке «Афинеево» по Киевскому шоссе. Пока мы его продаем только инвесторам, а не конечникам. Цена уже выросла на 2 млн рублей, и сейчас составляет от 18,9 млн рублей. Мы провели вебинар, где презентовали проект и раскрыли все детали. Получить запись вебинара и оставить заявку можно по этой ссылке: https://smarent.com/afineevo-park