Лидер движения «Народный жилищный инспектор» Сергей Креков о действующих формах управления МКД, закрепленных в ЖК РФ, и их альтернативе ИДУ:
1. Есть ли более эффективная (нежели УК) форма управления МКД? Может ли стать альтернативой в этом смысле ТСЖ, и должна ли подобная работа осуществляться на общественных началах (может, законодательные изменения нужны в этом направлении)?
– Чаще всего собственники помещений в многоквартирных домах рассматривают ТСЖ как альтернативу УК и при выборе этой формы управления редко руководствуются вопросом эффективности – это скорее вынужденное решение. Жители, не имея иной возможности сменить УК и эффективно противостоять рейдерскому захвату своего дома, вынуждены создавать ТСЖ.
Основное преимущество ТСЖ перед УК – это возможность для жителей взять под контроль расходование денежных средств собственников на обслуживание мест общего пользования. В то же время следует отметить, что с экономической точки зрения УК более эффективна, чем ТСЖ, поскольку она управляет большим количеством домов и способна снизить свои издержки за счет эффекта масштаба, что ТСЖ сделать не может в силу того, что оно создается для обслуживания только одного дома.
Последнее время мы фиксируем, что рейдеры и недобросовестные собственники, иногда совместно в УК-захватчиком, стали использовать фиктивно созданные ТСЖ для перехвата управления домом. Несовершенство действующей нормативно-правовой базы в таких случаях серьезно ограничивает для граждан реализацию своих прав и законных интересов. Одна из основных причин такой ситуации состоит в том, что собственник помещения и член ТСЖ – это не одно и тоже, и с момента создания ТСЖ все вопросы, связанные с управлением, переходят в компетенцию членов ТСЖ, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, фактически не допущены к этому процессу.
Еще одной альтернативой является непосредственная форма управления. Она позволяет отказаться от расходов по обслуживанию и оплачивать только коммунальные расходы. Чаще всего жители таких домов самостоятельно обслуживают свой дом, выполняя минимальный перечень работ по необходимости. Эта форма характерна для домов с небольшим количеством собственников и ветхом или аварийном состоянии дома, позволяя кардинально сократить расходы на обслуживание мест общего пользования.
Проблема форм управления многоквартирными домами очевидна! За 20 лет действия Жилищного кодекса не решено ни одной задачи, которая ставилась авторами жилищных реформ в России. Последние годы ситуация стала стремительно ухудшаться из-за изменений в строительной политике и массовому возведению так называемых «человейников» – это дома, в которых количество квартир исчисляется тысячами. В таких условиях выработка коллективных решений крайне затруднительна ввиду массовости субъектов, участвующих в этом процессе. А это, в свою очередь, парализует процесс управления и позволяет нечистоплотным на руку УК злоупотреблять своим доминирующим положением.
Возможным выходом в сложившейся ситуации могло бы стать использование новой формы управления «ИДУ» (институт доверительного управления), которую я предложил в 2016 году. Она позволяет через сбор доверенностей на участие в общем собрании собственников доверительным управляющим из числа жителей дома консолидировать голоса у одного лица и формировать единую стратегию управления с целью эффективного управления общим имуществом. В рамках движения «Народный жилищный инспектор» мы планируем развитие института доверительных управляющих, действующих на принципах ИДУ.
2. УК - кому они подчиняются, в какой орган надо обращаться, чтобы инициировать проверку УК или пожаловаться, кто уполномочен контролировать деятельность УК?
– Согласно статье 20 Жилищного кодекса функции контроля за соблюдением УК действующего законодательства возложены на органы местного самоуправления (МСУ) и государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Следует отметить тот факт, что в ряде регионов ГЖИ вообще отсутствует, где-то они созданы формально и не имеют полноценного штата. В таких случаях задача по контролю за соблюдением жилищного законодательства ложится на МСУ.
Интересным является тот факт, что формально все региональные ГЖИ подчинены главному государственному жилищному инспектору г-ну Ересько, который совмещает эту должность с постом заместителя министра строительства и ЖКХ. К сожалению, он не только никоим образом не контролирует их деятельность, но и очевидно имеет конфликт интересов при совмещении своих должностей. На одного человека возложены функции надзора и контроля в отрасли, как результат – бардак!
В той же статье 20 Жилищного кодекса, в пункте 19 речь идёт об общественном контроле, который сегодня существует, как рудимент. В рамках нашей деятельности мы ставим перед собой задачу по реализации этой нормы и запуске механизма общественного контроля в рамках деятельности движения «Народный жилищный инспектор». В настоящий момент мы проводим общие собрания собственников, по решению которых наделяем функцией общественного контроля членов движения «Народный жилищный инспектор» из числа жителей дома.
В случае бездействия органов МСУ или ГЖИ рекомендую обращаться суд и прокуратуру.
3. Как рядовой собственник может ознакомиться с протоколом ОСС, обязаны ли его предоставлять по первому требованию?
– Протоколы общих собраний собственников должны сдаваться УК в ГЖИ и храниться там три года. Ознакомиться с ними можно по запросу, если они там есть. К сожалению, практика показывает, что они там находятся не всегда, также не редки случаи отсутствия там оригиналов протокола, что делает невозможным доказательство в суде или правоохранительных органах факта подделки протокола. Также УК обязана размещать протокол ОСС в системе ГИС ЖКХ, но с соблюдением этих требований законодательства возникают трудности.