Добрый день. Ну что, по моему упёрлись в стену. Вторичка стоит колом. Новострой пробивает очередное дно. Побит очередной рекорд нераспроданных метров в московском регионе. А там как снежный ком, ведь ежемесячно ещё сдаются новые и новые ЖК в Москве и Подмосковье. Темпы бешенные, прям как раньше "Даешь пятилетку за три года"...
Ну а теперь по порядку. Что со вторичкой? Ничего. Вот реально, ничего. Последние покупатели были до повышения ипотечных ставок и то вяло. А как повысили...кто продавал, или сейчас продаёт, тот понимает о чем я пишу. Ушел ипотечник с рынка. Я лично на себе почувствовал его уход. Даже не уход, а выдавливание. Как пример, у меня два срыва было по одной и той же однокомнатной квартире на пл. Ильича. В конце ноября женщина готова была покупать и одобрение банка было, но дня за четыре до выхода на сделку Совкомбанк поднял ставку. И не слабо так поднял. Ежемесячный платёж у покупательницы вырос со 100 тыс (там плюс/минус, не помню точную сумму) до 170 тыс. Попрощались. И тут же нашли другого покупателя. Но там они свою продавали, а нашу покупали. И вот тот, кто у них покупал, тоже был ипотечником, одобренным еще в октябре. Что не помешало банку за неделю до сделки поднять ставку...всё естественно развалилось.
Я думаю, тут многие сталкивались в конце осени - начале зимы с повышением ставки уже одобренного кредита, думаю ни одна сделка развалилась. А касаемо этой квартиры, по которой за короткий срок двух покупателей нашёл. С конца декабря по сегодняшний день было два или три звонка и ни одного просмотра. И да, цена на 600 тыс вниз уже, но толку ноль. Я к чему всё это? Да к тому, что сейчас происходит на вторичке. Были покупатели - ипотечники, а их было 90-95% от числа всей покупательской массы, худо бедно квартиры продавались. Вырос двухкратно процент по ставке, всё, за сколько не поставь, никому не надо. Нет денег у людей.
По поводу "за сколько не поставь" прям сейчас участвую. Друг в марте попросил однушку продать в Бутово-парк, хорошая однушка, свежая, с более менее ремонтом. Пофотографировал, помониторил. При разбросе ценника (март) от 7,5 до 10 в зависимости от состояния, свою выставили за 8,2 млн, с расчетом за 8 отдать, было это в середине марта....до майских праздников ни одного звонка. Ладно звонки, заходов на объявление единицы. После майских поставили 7,25 млн. Миллион скинули с цены. И это на однокомнатную квартиру в сегменте "бюджетное жилье". Самая дешевая стала в районе, с ремонтом и мебелью. Думаете что то изменилось? Изменилось... в соседнем доме две недели назад вылезла симпатичная квартира с хорошим таким, добротным евроремонтом, с качественной мебелью за 7,3 млн., тоже правда висит))) А по нашей звонков как не было, так я думаю и не будет. Заходить по чуть-чуть стали на объявление. То три человека за день, то пять, крохи в общем. А сегодня сообщение на циане пришло "за 7 заберу"...знаю, что не заберёт, а будет дальше выторговывать, но сам факт. Ставишь по дну данного района, а тебя еще и торгуют вдогонку, да и не факт, что купят.
Ладно, со вторичкой понятно. Там реально, чтобы продать надо чтоб так звезды в ряд выстроились и чтоб так все совпало. Должно подойти всё и район и дом и квартира и цена с учетом торга, а самое главное, если всё подойдет, у покупателя должны быть деньги. А вот с этим просто гигантские проблемы. Вот не понятно, зачем так государство сделало, я имею в виду ипотека на вторичку 20%? Ведь проходили это уже и было тоже самое. Не брали тогда ипотечный кредит, не берут и сейчас. В январе 2019 поднимали уже. Не так радикально, там по моему до 14% подняли. И то, когда поняли, что народ не берет, тут же начали опускать. В начале 2020 друг, когда покупал квартиру, брал уже под 8,3%. Хотя он тоже в конце 2018 запаниковал и хотел срочно что то купить. Отговорил. Объяснил, что и цены просядут и ставка понизится. Вот в 2020 купили. Где-то статья про его покупку есть...статья из ранних, так сказать.
И ладно бы процент подняли, так они ещё и первоначальный взнос повысили. А это между прочим, своих денег надо внести от 2 млн за самую маленькую и скромную квартиру или студию 20м2. А так как на вторичке ипотека перестала работать, работает она только на новострой, точнее работала... Ведь покупая квартиру в новостройке, народ сталкивается с ещё одной проблемой. Цена. Не буду углубляться, всё сами видите. Но при покупке надо своих денег выложить 3-4-5 млн рублей. Вот плавно и к новострою перешёл.
Меня удивляет, кто наверху принимает такие решения. Дебилами вроде нельзя их называть, но как по другому? Я думал, что не дураки там сидят, о народе вроде как думают...или мне так казалось, что думают. Затянули удавку до нЕльзя, у них полгода новострой не продаётся (до 70% обвалились продажи по сравнению с тем же периодом прошлого года), так они ещё с 1 июля, вроде как отменят льготную ипотеку. Даже не знаю как на всё это смотреть. По идее коллапс неизбежен. Ну по крайней мере, это всё похоже на какую-то агонию. Это надо быть на столько недалёкими, чтобы шлагбаум закрыть для вторички и надеятся, что все побегут первичку раскупать. Перестали первичку раскупать, давай льготную ипотеку отменим и первоначальный взнос до 30% поднимем.
Ведь как было в подавляющем большинстве сделок. Люди продавали свою вторичку, не знаю, хотели улучшить свои жилищные потребности, наследственные квартиры продавали, лишнее жильё, которое сдавалось, но в новострое сдаётся веселее. Одним словом продавали вторичку, чтобы купить новостройку. Продавали и несли деньги застройщику, не забывая при этом добивать ипотекой, беря порой даже больше метров, чем рассчитывали. Что имеем сейчас? Вторичка продается точечно, с большими скидками и то продается, это очень мягко сказано. Одним словом, где-то кое как продалась, соответственно где-то купился новострой. Брать потребкредит для того чтобы внести первоначальный взнос на новострой, это очень дорогое удовольствие. Первые три-пять лет ежемесячные выплаты по этому потребкредиту будут такие же, как и выплаты по ипотеке. Сомнительная перспектива. Вот и встал новострой, как и вторичка ...колом.
Сейчас везде повылезали конторы, которые готовы помочь купить новострой без первоначального взноса. Причем конторы при крупных банках, конторы при застройщиках, просто сомнительные фирмы. Все готовы помочь. Интересная схема, кстати. Мы её поизучали и тоже туда влезли, троим знакомым помогли уже. Но это так, отступление. Желающих покупать реально очень мало. Главный, отпугивающий фактор - цена. С ней полный бардак. Да плюс льготную если действительно отменят, то по новым процентам и по аховым ценам...даже не знаю, кто будет всё это настроенное покупать.
Рынок недвижимости в московском регионе вообще не поддается никакой логике. Вот объясните мне, как в одном ЖК может продаваться студия от застройщика по 586 тыс/м2 и тут же в этом же корпусе такая же у "перекупа" за 432 тыс/м2. Причем пишут, что с ремонтом. Я понимаю, разные ипотечные ставки. Но этот ЖК, это многострадальный ЖК "Кронштадский 14". Я про него уже писал год назад. Тогда метр стоил у них 513 тысяч, в январе опустился до 470, а сейчас, когда глубокая задница 586. И вопрос про перекупа. Он за сколько интересно брал, если сделав ремонт, продаёт ниже, чем на котловане было. Может чувствует, что рухнет всё и пытается избавится, пока есть такая возможность. В принципе, такая ситуация не только в этом ЖК. В любой залезаешь, тоже самое. У застройщика одна цена, у частников на порядок ниже. Хотя, есть наверное исключения, прям вот так досконально не проверял.
Не понимаю я ценообразования в новострое. Попытка опять посеять панику, и вбить людям в голову, что "завтра еще дороже будет". Вбили...все потенциальные покупатели решили не покупать, а пока поснимать. Обратили внимание, как аренда подросла? И все равно, сейчас выгоднее год-два поснимать, и подождать, пока застройщики не наиграются с ценами, ну или пока не рухнет всё. Ведь сценарий прям готов уже. Сначала серия банкротств крупных застройщиков, потом разброд и шатание, а потом либо продавать метры с гигантскими скидками, либо ипотека под 2%, либо так раздавать...не знаю, участникам СВО, а те уже будут продавать в полцены, или сдавать будут массово. Представьте только 300 тыс квартир раздать, 100 тыс на продажу вылезут и утянут ценник вниз, ещё 100 тыс в аренду уйдут с такой же песней.... Ну это так, буйство фантазии. Хотя, про Самолёт же все слышали. Мощный застройщик...первый на вылет из крупных игроков. В общем поживем увидим.
Если понравилась статья, ставьте палец вверх и подписывайтесь. Если не понравилась, не ставьте))))
Всем удачи, добра, здоровья!!!!