Пришло время рассказать, как разворачивают сделки в процедурах банкротства, какие последствия, насколько они могут быть негативны. Поехали.
***
Предыстория
Летом 2015 года между первоначальным дольщиком, назовем его Игнат, был заключен договор долевого участия с застройщиком, неким ООО "Супержилье".
В августе того же года указанный договор зарегистрирован в ЕГРН. Все, как полагается.
Предметом договора являются два нежилых помещения в жилом многоквартирном доме:
- подвальное площадью около 1000 кв.м;
- входная группа на первом этаже порядка 50 кв.м.
Цена - ни много ни мало 40 000 000 руб. Деньги оплачены.
В 2018 году права по указанному договору Игнат уступает Вове.
С учетом того, что объект сдавался с почти с четырехлетним пропуском срока ввода в эксплуатацию, то уже Вова подал в районный суд для взыскания с застройщика неустойки за просрочку.
В 2019 году суд признал обоснованным требование о неустойке в размере 11 000 000 руб.
Почти одновременно с решением суда по неустойке жилой дом вводится в эксплуатацию в конце 2019 года.
Дядя Вова, обладая профессиональными навыками увеличения стоимости недвижимости, делает в помещениях ремонт, сажает якорного арендатора.
В начале 2020 года Вова продает "упакованное" помещение тете Люсе.
Арендная плата почти 600 тысяч рублей в месяц. Хороший актив, казалось бы.
Тетя Люся дополняет помещение второстепенными арендаторами, в результате чего объект приносит почти 1 миллион рублей ежемесячно.
***
Между строк
В 2017 году в отношении ООО "Супержилье" уже подавалось заявление о признании должника банкротом, но дело так и не сдвинулось с места.
Однако в августе 2020 года все-таки вводится процедура конкурсного производства.
***
Не тут-то было
В начале второго квартала 2021 года тете Люсе прилетает заявление конкурсного управляющего ООО "Супержилье", в котором тот просит (внимание):
- признать недействительной сделку по исполнению первоначального договора долевого участия;
- применить последствия признания сделки недействительной в виде возврата сторон в исходное состояние.
Битва была, но все оказалось тщетно.
В 2017 году было подано и принято первое заявление о признании ООО "Супержилье" банкротом. Следовательно исполнение договора было после принятия указанного заявления. Значит оказано предпочтение конкретному кредитору (сделка с предпочтением), что противоречит нормам законодательства о банкротстве.
Уже осенью 2021 года Арбитражным судом выносится определение, которым полностью удовлетворяются требования временного управляющего.
Есть один маленький плюс - так как был установлен факт реальной оплаты, то в пользу тети Люси суд распорядился взыскать 40 000 000 рублей, уплаченных ей по сделке (те, которые прошли официально, так как изначально цена ДДУ была также 40 и за столько же уступалась после).
Вопросики:
- сколько потеряла тетя Люся на разнице?
- реально ли получить присужденные 40 миллионов с застройщика банкрота, у которого еще очередь из кредиторов?
***
Промежуточный итог
На дворе сентябрь 2021 года. Имеем негативное определение суда.
То есть тетя Люся благополучно получала арендные платежи с объекта в течение 21 месяца. Среднее арифметическим составит около 15-17 миллионов рублей.
Конечно же, была подана апелляционная жалоба, которая в декабре 2021 года остается без удовлетворения.
Шансы на разворот решений двух инстанций стремятся к нулю.
Бывает, конечно и наоборот, когда на апелляцию дают минуту и выносят отказ, после чего кассация хорошенько разбирается и "разворачивает" решения двух первых инстанций.
Юристы в недвижимости
***
Ход конем
В мае 2022 года ООО "Супержилье" (которое банкрот и находится под внешним управлением) регистрирует свои права в ЕГРН.
Да, и все это время тетя Люся принимает арендную плату.
В сведениях ЕГРН она собственник с января 2020 года по май 2022 года.
И тут в январе 2023 года "прилетает" требование управляющего ООО "Супержилье" о погашении задолженности, фактически досудебная претензия.
Предлагаем в срок до 20 февраля 2023 года оплатить задолженность в полном объеме, а также в соответствии с ФЗ "О банкротстве" предоставить все документы по указанным договорам, включая их копии, счета, акты приема-передачи, платежные поручения, акты сверки и иные документы.
Конкурсный управляющий
Приплыли. Занавес.
Снова битва, которая заканчивается не пользу тети Люси в мае уже 2024 года.
Взыскать с тети Люси почти 11 миллионов рублей неосновательного обогащения.
Суд
***
Итог
Тетя Люся распрощалась с помещением, его уже продали с торгов, но она имеет право требование к ООО "Супержилье" на 40 000 000 рублей, при этом встречным однородным требованием эта сумма уменьшена еще на 11 000 000 рублей (суммы полученной аренды).
Если гипотетически предположить, что тетя Люся приобрела помещение за 60-80 миллионов, а полученное по аренде пришлось вернуть, то в минусе получается от 30 000 000 до 50 000 000 рублей.
Вывод
Проверяем недвижимость досконально. Различные инвестиции также лучше прорабатывать с юристом.
В остальном все как обычно: работаем с профи - оно точно того стоит!
***
Вся не выдуманная практика на нашем сайте.
Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.
Может быть интересно (публикации на Дзене):
- обзор отчета проверки квартиры яндекс-недвижимость;
- обзор отчета ЦИАН.
Подписываемся - будет много интересного.