К лету 2024 года, анализируя активность инвесторов на загородном рынке Ленинградской области мы выделяем пять основных вариантов инвестирования в коттеджные посёлки, опираясь на аналитику по коттеджным посёлкам от 1-й Академии недвижимости.
Начнём с факторов, определяющих потребительскую активность на загородном рынке Ленинградской области:
1. Начиная с 2020 года, пандемия серьёзно подтолкнуло интерес к загородной жизни в условиях самоизоляции. Многим такой образ жизни за городом понравился и население стало серьёзно смотреть в сторону приобретения загородной недвижимости. За несколько лет люди адаптировались к дистанционной работе и многие хотят её продолжать и дальше. Целые компании перестроились на дистанционную работу. Это стало экономить время на дорогу, расходы на офисы, бензин и т.п.
2. Стимулирующим спрос фактором стали льготные ипотечные программы:
- с господдержкой под 8% годовых;
- семейная ипотека под 6%;
- для IT-специалистов.
3. Ограничительные меры со стороны не дружественных стран привели к существенному сокращению турпоездок в страны Европы. Жители Санкт-петербурга стали больше отдыхать за городом, предпочитая арендовать или покупать загородные дома и участки.
4. Существенно выросли цены на авиаперелёты в направлении Европы и азиатские и арабские страны. Это также остановило заметную туристическую международную активность.
5. Инвестиции в недвижимость арабских эмиратов стали заметно сокращаться со стороны россиян. Это связано с ужесточением арабских банков к условиям открытия счетов и переводам денег. С отказом о предоставлении ипотечных программ россиянам в следствии санкций.
6. Инвестиции в городскую недвижимость перестали приносить существенный доход. Около 70% жилой первичной недвижимости в многоквартирных домах не продано. Соотношение спроса и предложения явно в пользу покупателей. Предложение опережает спрос.
7. Инвестиции в валюту в настоящее время мало интересны для инвесторов, которые не имеют возможности ежедневно следить за курсом. На протяжении года валютные курсы колеблется в узком коридоре. Инвестиции даже в депозиты оказываются интереснее инвестиций в валюту.
8. Инвестиции в фондовый рынок связаны с огромными рисками, которые могут усиливаться за счёт кредитной политики ЦБ и Минфина и внешними санкциями.
9. Инвестиции в золото при достигнутом уровне цен не предвидят заметного роста. Скорее всего золото будет находится в «боковике». А при восстановлении мировой экономики в случае достижения мира, начнёт падать в цене.
10. Многие соотечественники стали продавать свою зарубежную недвижимость и искать предложения домов в Ленинградской области.
11. На рынке России высокий уровень ликвидности - денежной массы по причине того, что капитал стал меньше выводится зарубеж и стал искать приложение на внутреннем рынке, крупнейшие российские компании стали выплачивать большие дивиденды по итогам года. Заметная часть денег приходит на загородный рынок.
12. Правительством Ленинградской области и властями районов предпринимаются успешные усилия по развитию инфраструктуры Ленобласти:
- строятся новые транспортные магистрали: автомобильные дороги, железные дороги - главные артерии, способствующие развитию региона и территорий;
- вводятся в эксплуатации школы и детские сады;
- развиваются зоны досуга и отдыха
Таким образом, если оценивать инвестиции с учётом требований по низкому уровню рисков и высокой доходности, то альтернативе инвестиций в загородную недвижимость для инвесторов с капиталами от 2 до 100 миллионов практически и нет. Мы имеем ввиду доходность существенно выше 17 % ставки по депозитам.
Давайте познакомимся с самыми популярными видами инвестиций в загородную недвижимость:
- Краткосрочные инвестиции на период 3-6 месяцев. В основном это инвестиции в покупку земельных участков в коттеджных посёлках, расположенных в радиусе до 1 часа езды от города с высокой степенью готовности инженерных сетей.
Дело в том, что по мере ввода в эксплуатацию инженерных сетей: центральный водопровод, газопровод, дороги с твёрдым покрытием, оптоволоконной линии интернета, линий наружного освещения, парковых зон, детских и спортивных площадок девелопер поднимает цены. Последние несколько лет рынок позволяет это делать несколько раз в году. Шаг повышения цен обычно 10-20%.
Как правило девелопер заранее за 1 месяц объявляет о повышении цен. Инвесторы активно скупают в этот период участки. А после повышения цен выставляют их на продажу. Участки в хороших местах с хорошей инженерной подготовкой продаются быстро в течение 2-3 месяцев. В итоге инвестор зарабатывает около 20% за квартал, или 80 % годовых.
2. Долгосрочные инвестиции на период 3 лет. В основном направлены в новые проекты, находящиеся в начальной стадии строительства. Для уверенного инвестирования надо учитывать следующие факторы:
- местоположение рядом с городом с развитой городской инфраструктурой вокруг или в зонах в окружении леса, берега озера или реки
- проектом должен заниматься известный девелопер с отличной репутацией и построенными не менее пяти-шести коттеджными посёлками
Цены на начальной стадии продаж, как правило, самые низкие и ниже цен конкурентов в округе. Со временем по мере развития проекта они растут. В проектах от 1-й Академии недвижимости наблюдается стабильная закономерность. Когда заканчиваются первичные продажи и остаются только вторичные предложения узница цен между ними и стартовыми ценами в первичке составляют от 100 до 300%. В этом случае инвестор зарабатывает от 30 до 100% в год.
3. Инвестиции в доходную загородную недвижимость. В настоящее время очень популярны. есть компании, которые позволяют входить с лотом от 300 000 рублей, создавая коллективные инвестиции. Конечно, инвесторы могут и самостоятельно инвестировать в строительство загородного дома для сдачи в аренду.
Наиболее популярны следующие направления:
- дома под сдачу в аренду семьям площадью около 100 м2 в тихих, уютных местах Карельского перешейка
- дома под сдачу большим семьям, компаниям друзей или коллективам не больших компаний. В таких домах основным критерием является количество спальных мест и соответственно спален. Особенно большой спрос на дома с бассейнами. Наиболее привлекательны Выборгский и Приозерский районы
- дома для постоянного проживания рядом с городом. В основном выбирают молодые люди, которые не хотят быть привязанными к одному месту на долгие годы. Они не хотят залезать в банки в кабалу и брать кредиты под высокие проценты. наиболее популярны дома под цели постоянного проживания во Всеволожском и Ломоносовском районах, и, конечно курортный район Санкт-Петербурга.
Инвесторы обычно предпочитают брать ипотеку с кредитным плечом, позволяющим получить деньги, внося только 20% или 30% первоначального взноса. А дальше, построив дом, возвращать проценты и основное тело кредита за счёт доходов от сдачи в аренду дома. Средний срок окупаемости таких инвестиций 5-7 лет.
4. Инвестиции в строительство загородных домов.
Ими в основном занимаются опытные строительные компании со своими относительно не большими или большими производствами домокомплектов.
Дома, которые строятся на продажу должны быть четко ориентированы на целевую аудиторию. Это либо дома на продажу для целей сдачи в аренду, либо дома для постоянного проживания. От этого зависит их местоположение. Наиболее востребованные варианты домов для постоянного проживания, обладающие повышенным спросом, соответствуют следующим критериям:
- одноэтажные
- площадью 100-150 кв.м.
- в стиле хайтек с плоской кровлей или барнхаус
- быстровозводимые панельные дома (ЖБИ панели, пенополистерол бетон, СИП-панели, LST-панели)
- модульные дома в скандинавском стиле
- на участках 7-8 соток
5. Инвестиции в покупку собственного участка и строительство собственного дома или покупка готового дома. На вторичном рынке можно встретить интересные предложения и получить заметную скидку. Правда в основном у «случайных» частных продавцов. У компаний, специализирующихся на этом направлении вряд ли можно будет получить заметную скидку. Скорее всего можно наблюдать регулярный рост цен в связи со стоимостью роста строительных материалов и рабочей силы. Покупка земельного участка и загородного дома позволят сохранить капитал, надёжнее чем в банке, где вклад ограничен по сумме страхованием только 1,4 млн рублей. Цены на земельные участки и дома отслеживают инфляцию и, как правило, их рост опережает инфляцию, особенно в хороших метах и хороших коттеджных посёлках от девелоперов - лидеров загородного рынка, таких, например, как 1-я Академия недвижимости, победителя конкурса Доверие потребителя в 2022 году, многократный победитель конкурсов КАИССА, проводимых Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
