Обычно у меня на канале вы привыкли видеть интервью с предпринимателями, девелоперами и экспертами, но сейчас я добавила на свой канал новую рубрику - инсайды рынка недвижимости. Это рубрика, где будет то, что не напишут в официальных СМИ и не расскажут в других источниках.
Интерес к площадям вблизи жилых районов
Интерес покупателей коммерческой недвижимости начал смещаться в сторону жилых районов. Сейчас коммерцию хотят покупать там, где есть жилые комплексы. Торговые площади в жилых районах — это самые выгодные лоты. Растет количество торговых площадей в жилых комплексах и добавляется количество отраслей. Теперь это не только продуктовые магазины, но и места для спорта, кофеин и развлечений. Я считаю, что лучшее вложение, которое всегда будет окупаться и всегда будет востребовано. Это площади до 1500 метров, которые всегда могут занять «Пятерочка», «Дикси», Fix Price, «Красное и белое» и др. Такие помещения всегда будут востребованы. Очевидно, что электронные сервисы вытесняют торговые центры. Часто туда уже незачем идти. Все покупки можно сделать через интерфейс маркетплейса. В то же время, если нужно срочно купить хлеб, молоко, еще что-то, мы до сих пор бегаем в продуктовый магазин «у дома». Да и выпить кофе, посидеть в кафе с семьей, сходить на йогу или растяжку, сидя дома, тоже не получится.
Таким образом, если вы решили открыть небольшой бизнес, кофейню, например, сейчас самое время. Тем более, что аренда, например, московского стрит-ритейла дешевеет уже 6 месяцев подряд. Попытки частных инвесторов сдать свои объекты по завышенным ставкам приводят лишь к обратному эффекту. Помещение площадью более 300 квадратных метров за первый квартал 2024 года подешевели более чем на 2%, до 1821 рубля за квадратный метр. Аренда объектов менее 300 квадратных метров снизилась до 4%, до 2933 рублей за квадратный метр в год. С моей точки зрения (а я занимаюсь недвижимостью более 12 лет), если вкладываться в коммерческую недвижимость, имеет смысл купить помещение до 1500 метров и далее быть уверенным, что вы всегда найдете своего покупателя или арендатора.
Чтобы не ошибиться в выборе участка под постройку такого магазина, только для моих подписчиков, я прикрепила к выпуску гайд по покупке земельного участка для строительства объекта коммерческой недвижимости. С помощью него можно узнать, как выбрать локацию, земельный участок или помещение и у каких сетей какие требования к метражу. Этим гайдом пользуются только профессионалы рынка, это полностью закрытая информация, которую можно найти только на моем канале.
Дефицит коворкингов
Итак, теперь нам все ясно про кафе и магазинчики у дома. Между тем, высокий спрос на офисные помещения при нехватке таковых в Москве привел к дефициту коворкингов. Мы слышим, что крупные компании сокращают офисные помещения, переводят сотрудников на удаленку и при этом мы видим ажиотаж в коворкингах. Обсудим причину высокого спроса на коворкинг. Ведь это же действительно удобно. Во-первых, это сокращение издержек. Всегда есть кофе, свет, рядом метро, магазины вся инфраструктура. Во-вторых, если у вас сокращается штат, у вас нет необходимости оплачивать всю площадь, если вы арендуете обычный офис. Вы можете всегда сократить количество рабочих мест, арендуемых вами. В-третьих, сейчас очень много фрилансеров, которые не готовы сидеть в классическом офисе двухтысячных годов. Они хотят прийти, уйти, попить кофе и чувствовать себя свободными. А еще я вижу большую перспективу в том, что скоро и в одном офисе будет сидеть не очень-то актуально.
Мы знаем, что сейчас развивается сеть курортных коворкингов, где ребята могут проходить обучение и работать выездными офисами целым коллективом. Такие площадки есть в Сочи, в Красной Поляне, на Алтае, в Шерегеше. И скоро, я думаю, новое поколение фрилансеров будет работать и путешествовать одновременно.
Студии – всë?
Переходим к новости, которая наделала много шума за последнее время в СМИ. В Москве запретили строительство студий менее 28 квадратных метров. За Москвой стали подтягиваться другие крупные регионы. Тоже заметили эту тенденцию? Я считаю, что это сделано для того, чтобы инвесторы не злоупотребляли инвестициями в маленькие квартиры. Сейчас 20% спроса это именно маленькие студии. Их любят скупать инвесторы. Казалось бы, вот ограничили льготную ипотеку. Но почти все инвесторы имеют семьи, и они используют семейную ипотеку для покупки этих студий.
На рынке последние 5 лет пошел тренд на микро-студии в 19-20 метров, в которые заселяются молодые семьи, появляются дети, у них нет никакой инфраструктуры, конечно, это невыгодно государству и городским властям. Вначале люди покупают такую мини-квартиру (фактически комнату), а потом жалуются государству на то, что у них метраж жилплощади ниже нормы.
Именно, чтобы избежать таких злоупотреблений, государство и ввело этот закон, а заодно прикрыло возможность манипулирования ценами недобросовестными застройщиками, которые строили студии и заламывали за них заоблачные цены.
Важно: законодательный акт про 28 квадратных метров не распространяется на понятие «апартаменты». Апартаменты — это не жилые помещения, поэтому на них данная законодательная инициатива не распространяется. То есть, повторюсь, минимум 28 метров касается именно помещений, у которых в ЕГРН указано «жилое помещение». Апартаменты остались, но новые комплексы с апартаментами строить уже нельзя.
Льготная ипотека: успеть в последний вагон?
Следующая важная новость, для рынка сократились возможности для льготной ипотеки. Некоторые программы были отменены или сокращены. С 14 мая этого года приостановлена программа Господдержка 2020. Также с 1 июня приостанавливается IT-ипотека.
Программа семейной ипотеки завершается 1 июля 2024 года, но ставка оставить прежней только для семей с детьми до 6 лет. Что будет дальше, мы узнаем после 1 июля. Я уверена по-прежнему, что ипотека станет адресной, и я об этом говорила в прошлом моем прогнозе, который сбылся. Я не гадаю на картах Таро и не занимаюсь магией. Все, что помогает мне сделать прогноз — это большой опыт и инсайдерская информация.
Я уверена, и надеюсь, вы запомните этот мой прогноз. Сектор ИЖС останется льготным и будет называться «Единая ипотека». И вот то, чего пока еще никто не понял: ни девелоперы, ни риэлторы. Нужно потихоньку уходить в ИЖС, потому что все пойдут развивать этот рынок и инвестировать туда будут вместо многоквартирных домов. Я это говорила на своем выступлении несколько дней назад, и риэлторы это оценили.
Посмотрим цифры аналитических отчетов: по итогам января-апреля 2024 года россияне получили на покупку и строительство индивидуальных домов более 290 млрд рублей. Это на 12% превышает результат аналогичного периода прошлого года.
По итогам четырех месяцев оформили более 3,2 тыс. кредитов на ИЖС и покупку готовых домов. Общий объем сделок составил более 19 млрд рублей, что на 40% превышает показатели за тот же период прошлого года.
Спрос россиян на частные дома стимулирует рост всего рынка ипотеки. В этом году только на цели ИЖС мы прогнозируем роста продаж до 1 трлн, что станет новым рекордом.
Проект "Города Будущего" - на столе Президента РФ
Недавно Агентство Стратегических Инициатив представило Владимиру Владимировичу Путину пошаговую инструкцию по созданию Города Будущего и управлению им. Казалось бы, эта тема далека от простых инвесторов, но нет. В этой инструкции указано, как можно инвестору или главе региона создать свой город с «0» на примере того же Доброграда.
Как сооснователь и сопредседатель Конфедерации Городов Будущего могу сказать одно. Мы были и в Доброграде у Владимира Седова, ездили в Эльтаун к Василию Курбацких, были и у Эмина Агаларова в Азербайджане в его городе Sea Breeze (все эти выпуски вы можете посмотреть на моем канале), и я с уверенностью могу сказать, что инвестор может построить город и без миллиардов. Самое главное - обладать идеей, к которой подключатся другие люди, разные возможности. И однажды вы становитесь основателем собственного города. Будем следить за этим трендом, развивать города. Думаю, что впереди у нашей страны большое будущее в этом направлении.
Посмотрите выпуск полностью. Если вам понравился такой формат, ставьте лайк и пишите в комментариях.