20 лет назад было анонсировано строительство многофункционального жилого комплекса, города-спутника «Евроград».
Но несмотря на длительное существование проекта, ни один жилой объект так и не сдали в эксплуатацию. Напротив, сейчас идут судебные разбирательства между застройщиками, девелоперами и собственниками земельных участков.
Планы застройки
Расположение многофункционального жилого комплекса планировалось, в том числе, у кольцевой магистрали. Для реализации проекта застройщик «Севен Санс» заключил договоры купли-продажи земельных участков с «Евроградом». В договоре «Евроград» принял на себя сопутствующие обязательства по выполнению общестроительных работ и строительству чрезвычайно важного для будущего города-спутника съезда с кольцевой магистрали. Съезд должен был обеспечить транспортную доступность жилого комплекса.
«Евроград» выдал «Севен Санс» заверения о том, что к определенному в договоре сроку земельные участки будут обеспечены доступом к съезду. Таким образом, земельные участки, приобретенные под строительство жилого комплекса, должны были отвечать определенным параметрам.
«Евроград» не выполнил взятые на себя обязательства по строительству и введению в эксплуатацию съезда, поэтому «Севен Санс» обратился в суд с иском о взыскании неустойки в размере 130,2 млн руб.
Судебное разбирательство
«Евроград» указал, что нарушение срока обусловлено тем, что застройщик не выполнил свои обязательства по оплате (открытие аккредитива).
Оценивая этот довод, суд указал, что в договоре не предусмотрен перенос сроков выполнения работ по строительству съезда на период просрочки оплаты.
Суд отметил: обязанность «Севен Санс» по оплате земельного участка — встречная по отношению к обязанности «Еврограда» передать земельный участок в собственность, но не встречная по отношению к обязанности «Еврограда» построить съезд. Даже если «Севен Санс» пропустил срок оплаты, без специального указания в договоре такое нарушение не дает право «Еврограду» приостановить строительство съезда (п. 2 ст. 328 ГК). Таким образом, «Евроград» обязан построить и ввести съезд в эксплуатацию.
В свою защиту «Евроград» привел довод о том, что неисполнение обязательств по договору было вызвано действием обстоятельств непреодолимой силы, которые наступили из-за начала СВО и введения санкций со стороны США.
Суд не принял эту отсылку. Обстоятельства могут быть признаны форс-мажором только после:
- оценки их влияния на конкретного должника;
- установления критериев чрезвычайности, непредотвратимости и непреодолимости;
- установления наличия причинной связи между обстоятельствами и неисполнением должником своего обязательства.
В итоге суд не нашел оснований для применения правил ст. 333 ГК, которые позволяют снизить размер ответственности «Еврограда», и присудил в пользу «Севен Санс» неустойку в размере 50 млн руб.
Мнение юриста
Партнер и руководитель практики разрешения споров K&P.Group Дина Шибзухова ответила на вопросы по поводу судебного разбирательства.
Почему суд только частично удовлетворил требования «Севен Санс»?
Наиболее вероятно, что суд снизил неустойку в связи с несоразмерностью. Истец также мог не исключить из периода начисления неустойки временные отрезки, в течение которых финансовые санкции не подлежали начислению из-за установленного Правительством РФ моратория.
Как вы оцениваете перспективы оспаривания «Евроградом» принятого решения?
Как показывает практика, суд апелляционной инстанции зачастую соглашается с судом первой инстанции о наличии оснований для снижения финансовой санкции ответчика.
Насколько часто такие споры бывают между застройщиками и собственниками земли?
Чаще всего споры с застройщиками инициируются дольщиками из-за нарушений условий договора долевого участия в строительстве, закона о защите прав потребителей. Но споры с собственниками земли, переданной под строительство жилых помещений, также нередки в судебной практике.