Верховный суд Российской Федерации пересмотрел результаты разбирательства, возникшего из-за редкого конфликта - одну квартиру купили двое покупателей. Люди, приобретающие жилье в новостройках, прекрасно понимают о чем идет речь.
Подобные споры всегда возникают по известной схеме - застройщик начинает строить дом, привлекает деньги граждан, но по разным причинам не может завершить работы самостоятельно. Он находит помощников или вовсе прекращает строительство. Многоквартирный дом в итоге завершает другой застройщик, который также продает в нем жилье тем, кто обратится к нему, не помня о первоначальных покупателях.
Ситуация схожа с тем, когда банк предоставляет средства на строительство многоквартирного дома и получает залог на нем. В этом случае финансовая организация считается владельцем дома, и по завершении строительства другой организацией, банк контролирует продажу жилья в построенном доме.
Часто бывает, что первый застройщик уходит от правоохранительных органов и дольщиков в тех странах, где его нельзя найти. И в итоге люди, остающиеся без квартиры, обращаются в суд, требуя свое жилье, которое уже продано вторым владельцем строительства.
Долгие процессы в судах определяют, кому из претендентов на квартиру будет передана недвижимость, а кто будет иметь право на возмещение убытков. Полиция не реагирует на жалобы граждан о захвате их жилья, ссылаясь на необходимость решения гражданско-правовых отношений в суде.
Как правильно и законно разрешать такие ситуации? В случае, когда одно такое дело дошло до Верховного суда, он напомнил о необходимости установления факта владения. Если у покупателя уже есть квартира, то у него есть и право собственности.
Вот подробности этого спора. В Краснодарском крае одна женщина оплатила квартиру в строящемся доме. Застройщик должен был передать ей ключи в оговоренный срок, но не выполнил своих обязательств.
У самого застройщика возникли многочисленные проблемы в процессе строительства дома. Поэтому спустя год после того, как он обещал женщине передать ключи от квартиры, он заключил договор о совместной деятельности с местной фирмой - обществом с ограниченной ответственностью.
Согласно условиям данного контракта компания стала наследником всех прав и обязанностей предпринимателя в качестве застройщика.
Прошло год. Армавирский городской суд Краснодарского края признал право собственности на квартиру у этой компании, которая изначально должна была принадлежать нашей героине.
Однако ту же квартиру захотел приобрести определенный мужчина у компании. Он заключил сделку купли-продажи, по которой компания должна была сначала оформить свое право собственности на квартиру, а затем передать ее ему.
Однако компания не выполнила это требование. В результате гражданин обратился в суд с требованием признать его право на собственность жилплощади.
Иск был подан в городской суд города Армавир Краснодарского края, который полностью удовлетворил запросы этого мужчины, посчитав, что действия сторон и заключенный договор "направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу".
Первая покупательница квартиры, которая является нашей героиней, узнала об этом иске только после того, как его уже рассмотрел городской суд, и была очень расстроена.
Женщина подала апелляционную жалобу и одновременно предъявила встречный иск к компании и новому покупателю. Это гражданское дело привлекло внимание портала Право ru. На судебном заседании первая покупательница требовала признать ее право на собственность спорной квартиры.
Краснодарский краевой суд рассмотрел дело в соответствии с процедурой первой инстанции и поддержал женщину, признав ее право на собственность недвижимости, а также отклонил иск второго покупателя.
Важно отметить, что после заключения договора о совместной деятельности между застройщиком и компанией, последняя стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди этих обязанностей было завершение строительства, ввод спорного объекта в эксплуатацию и передача его гражданке – таким образом аргументировал свое решение краевой суд.
Второй застройщик и второй покупатель пытались оспорить такое решение. Однако Четвертый кассационный суд поддержал выводы краевого суда и не внес изменений.
Недовольный второй покупатель обратился в Верховный суд РФ, чтобы оспорить это решение.
Материалы этого гражданского дела попали в Судебную коллегию по гражданским делам ВС, которая изучила их и высказала следующее.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ, если должник не исполнил обязанность и не передал вещь в собственность, кредитор имеет право потребовать ее отобрать и передать себе, напомнила тройка судей ВС коллегам.
Если у заемщика имеется несколько кредиторов, то преимущественное право имеет тот, у которого возникло обязательство раньше.
Если имеется несколько покупателей, суд должен удовлетворить заявление о регистрации права собственности на тот случай, если недвижимость уже была передана.
Если невозможно установить, кто из кредиторов был первым, в приоритете будет тот, кто первым предъявил иск. Однако этот порядок не применяется, если недвижимость уже перешла в собственность к кому-то другому.
Эти правила разъясняются в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 (от 29 апреля 2010 года).
В данном документе указано, что в случае наличия нескольких покупателей суд должен удовлетворить иск о регистрации права собственности на того, кому уже передана недвижимость.
Остальным покупателям остается лишь требовать компенсации убытков у должника, сообщила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда.
Высшая судебная инстанция считает, что Краснодарский краевой суд не учел этого. Он допустил ошибку, не убедившись, что спорная квартира была передана во владение одному из истцов, пояснил Верховный Суд. В результате он отменил решения апелляционного и кассационного судов, направив дело на повторное рассмотрение в краевой суд.
Эксперты, занимающиеся подобными вопросами, подчеркивают, что проблема "двойной продажи" квартир является актуальной и серьезной.
Юристы, специализирующиеся на таких спорах, отмечают, что решение Верховного суда в данном конкретном случае соответствует установившейся практике.
Специалисты, работающие над аналогичными гражданскими делами, напоминают, что Верховный суд уже ранее указывал: при разрешении подобных споров важно первоочередно установить, было ли передано имущество кому-либо из покупателей, как это происходило в аналогичных случаях (например, в делах №18-КГ18-191, №5-КГ14-173).
Решение Верховного суда Российской Федерации № 8-КГ21-16-К4.
Если вы столкнулись с подобной проблеймой, получите консультацию специалиста прямо сейчас!
📞 +7(906)284-92-59
💻 https://urist029.ru/
#покупкаквартиры #покупканедвижимости #юристпонедвижимости
