С повышением ставки по ипотеке до 16-19% рынок вторичного жилья фактически встал на паузу. Людей со свободными деньгами крайне мало, многие, прежде чем купить квартиру, должны продать свою. Такие сделки называются альтернативными.
Конечно, хотя бы один участник со свободными деньгами или ипотекой в цепочке должен быть. И именно потому, что успешное завершение таких сделок зависит от многих факторов, клиенты и риэлторы так не любят альтернативные сделки.
Ведь хорошо, если в цепочке собирается пару квартир. Т.е. допустим покупатель со свободными деньги выбрал альтернативную квартиру, а они ищут взамен себе один вариант и находят также свободную продажу. Но это тоже большая удача.
Часто в цепочке несколько квартир. Мой максимум - это 8 квартир. И вот собрать такую цепочку, а главное довести ее до логического конца, под силу реально только профессионалам.
В прошлом году я последний раз пару месяцев проработала в одном агентстве недвижимости, которое естественно позиционирует себя, как компанию профессиональных высококвалифицированных специалистов. У меня было большое удивление, когда в одно из моих присутствий в офисе, "коллега" обратилась к руководителю отдела с вопросом - у нее собирается цепочка из трёх квартир и она не знает, как проводить такую сделку.
И это не единичный случай, а часто встречающаяся практика. Конечно, не всем по силам, если просто представить какое количество людей соберётся при такой сделке. Давайте посчитаем:
- покупатель верхней квартиры
- продавец верхней квартиры
- продавец средней квартиры
- продавец нижней квартиры
Т.е. минимум 4 человека, но такое количество часто не реально, т.к. продают семьями несколько собственников, у каждого свой риелтор. Если прикинуть опять минимальное количество по 2 собственника и риэлтор каждого, уже 11 человек!
Всем надо, как минимум разместиться на сделке, как максимум суметь договориться между собой. Главное - произвести грамотно взаиморасчеты.
Представлю схему альтернативной сделки, где в цепочке всего 2 квартиры и нет заёмных банковских средств:
- покупатель со свободными деньгами приобретает однокомнатную квартиру в городе Раменском в Подмосковье
- здесь изначально было 2 собственника. Квартира была куплена в ипотеку и в качестве досрочного погашения был использован материнский капитал. В семье 2 детей и теперь их надо наделить долями. По итогу автоматом получается уже 4 собственника, 2 из которых несовершеннолетние дети
- они покупают взамен двухкомнатную квартиру в Москве. На доплату свободные деньги
- нашлась квартира со свободной продажей, где 2 собственника – сестры со своими семьями.
- риэлторов, кроме, меня в цепочке не было. Мои клиенты - собственники однокомнатной квартиры в Раменском.
Сделку я без проблем сделала, для меня на самом деле отсутствие контрагентов - это преимущество, т.к. как правило именно они "выносят весь мозг" и мне, и своим клиентам.
Схематично сделка выглядела так:
Для меня не было сложностей в проведении такой сделки, поэтому она с легкостью была реализована.
Если у вас возникли трудности в проведении альтернативной сделки, то у меня есть услуга сопровождения таких сделок. Вы всегда можете написать мне на любой контакт в профиле и мы с вами все обсудим.
Не бойтесь альтернативных сделок, количества квартир и участников в них. Все всегда можно решить и со всеми договориться.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.