В Москве и Ленобласти больше не будут строить студии. Велика вероятность, что подобные ограничения распространят на всю страну. Это, в свою очередь, может вызвать очередную ценовую гонку на товар, внезапно ставший дефицитным. Пока же прайсы на студии в двух столицах почти не растут. А вот в Перми, Красноярске, Краснодаре, Воронеже и Казани малогабаритные квартиры, напротив, сильно дорожают.
Свежие подсчеты госкорпорации ДОМ.РФ показывают, что на студии площадью менее 25 кв. метров приходится около 14% всех лотов на первичном рынке России. А ещё 30% — это квартиры площадью от 25 до 35 «квадратов», то есть часть из них тоже под новые критерии не подпадает (нижняя планка теперь – 28 кв. метров). Грубо говоря, с рынка новостроек уберут пятую часть всего предложения. Но это в целом по стране. В Москве же на малогабаритные лоты приходится треть предложения, в Ленинградской области – более четверти.
«С одной стороны, в столице многие девелоперы действительно нарезают чрезмерно мелко, и 12-14-метровые квартиры – это перебор. С другой – непонятно, чем не угодили вполне комфортные для проживания одного человека 25-27-метровые студии. Это нормальный вариант для студентов, начинающих самостоятельную жизнь, или холостых приезжих из регионов, для которых покупка такой квартиры – возможность закрепиться в Москве, Петербурге или другом крупном городе. Теперь же им придется переплачивать, но не у всех есть такая возможность. Кроме того, на апартаменты ограничения не распространяются. Значит, у них появляется совершенно нерыночное конкурентное преимущество, что, на мой взгляд, несправедливо», - считает Андрей Добрый, руководитель Витрины недвижимости Restate.
Добавим, что нововведение распространяется на те жилые комплексы, которые получили или получат разрешение на строительство после 7 мая. Следовательно, с каждым годом предложение небольших студий будет все больше сокращаться, а цены на них, в соответствии с рыночными законами, все больше расти. Причем процесс «вымывания» наиболее ликвидного предложения может начаться очень скоро. Тем более, пока еще действует программа льготной ипотеки.
Пока же студии, по данным Витрины недвижимости Restate, в строящихся домах дорожают в двух столицах и пригородах довольно медленно. В Москве в 2024 году «квадрат» в них прибавил всего 12 тыс. рублей, то есть около 3%. В пределах МКАД есть множество предложения по 9-10 млн рублей, а в Новой Москве можно найти лоты за 5-6 миллионов и даже дешевле.
В Подмосковье студии на первичном рынке с начала года прибавили в цене 5% и по-прежнему стоят в среднем в полтора с лишним раза дешевле, чем в столице. И ровно столько же, сколько в Петербурге, где их стоимость по сравнению с концом декабря не изменилась совсем: внутри КАД можно купить 25-метровый лот за 6 млн рублей, за ее пределами есть варианты и за 3,5 миллиона. В Ленобласти картина схожая – подорожание чисто символическое.
Добавим, что из-за ухода «малогабариток» с первичного рынка неизбежно вырастет спрос на них на вторичном рынке. Особенно если ключевая ставка ЦБ пойдет вниз (ожидается, что это произойдет в конце текущего или начале будущего года). Соответственно, роста цен можно ждать и здесь. К тому же во многих «миллионниках» этот процесс идёт и так.
Например, в Перми студии подорожали сразу на 24% с начала года. Впрочем, эта тенденция распространяется на всю недвижимость города. Роста доходов пермяков не фиксируется (скорее, наоборот), так что можно предположить, что в данном случае речь идет об активности инвесторов, вкладывающих средства в наиболее ликвидное и дешевое предложение. Которого, к тому же, в городе не так много. Впрочем, надо учитывать, что это - цена предложения, а сумма реальных сделок с учетом довольно больших скидок, которые продавцы вынуждены предоставлять, значительно меньше.
На 14% (плюс 15 тыс. рублей) увеличилась средняя цена «квадрата» в студиях в Красноярске, на 11% - в Краснодаре, на 10% - в Воронеже и Казани. В столице Татарстана средняя стоимость студии – наибольшая за пределами Москвы, Петербурга и прилегающих областей – 163 тыс. рублей за кв. метр – ровно как в Ленобласти. Далее идут Нижний Новгород и Краснодар, но со значительным отставанием.
В Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Челябинске, Самаре и Волгограде цены на студии в 2024 году выросли в пределах 2-6%. В Уфе они остались неизменными. Зато в Ростове-на-Дону, который в принципе постоянно идет против общероссийских трендов, средняя стоимость студии снизилась на 10% (минус 12 тыс. руб. за кв. метр). Есть в городе варианты за 3 млн рублей и даже меньше, но вообще предложение здесь невелико.
Небольшое, на 5%, снижение цен зафиксировано также в Новосибирске. И совсем крохотное, на 2%, в Омске, который занимает второе место с конца в «рейтинге» самых дешевых студий среди городов-миллионников. Ниже средняя цена только в Волгограде.