Введение
В мире недвижимости каждая сделка представляет собой уникальный набор вызовов, эмоций и трудностей. От подготовки документов до заключительной подписи в банке, каждый этап процесса имеет свои особенности и требует внимательного планирования. В данном отчете мы рассмотрим одну из таких сделок, начиная с ее непростого начала и заканчивая торжественной завершением.
Описание исходной ситуации
Анализ рынка и конкуренции
Приветствовала гостей уютная однокомнатная квартира, словно она была создана для того, чтобы раскрывать сердца и деликатно оберегать своих обитателей. В ней каждая деталь несла отпечаток заботливых рук хозяйки, которая с любовью относилась ко всему что ее окружало и следила за мельчайшими недостатками, делая пребывание в этом пространстве приятным и комфортным.
Хотя квартира была однокомнатной, в ней было просторно и светло. У входа создавалась атмосфера уюта и гостеприимства, прихожая позволяя двум людям свободно разместиться, не пересекая пути друг друга. Не менее впечатляющей была кухня, где великолепно вписанный в общий дизайн кухонный гарнитур, сочетавший в себе массив дерева и крашенные элементы, создавал атмосферу тепла и уюта. Выход на утепленную лоджию через кухню предоставлял возможность не только наслаждаться чашечкой кофе в любое время года, но и расслабиться, наслаждаясь моментами покоя.
Владелицами квартиры были две сестры и дочь одной из них. В квартире проживала только Алина с ее шестилетним сыном, дух семейного тепла и заботы наполнял каждый уголок этого прекрасного жилища.
Прожив в этой квартире вместе с сыном и бывшим мужем пять лет, она постепенно осознавала, что расстояние до Москвы и основных транспортных узлов слишком велико. Необходимость в детском садике также стала одним из ключевых критериев, которые не удовлетворяли ее потребности. День за днем она чувствовала, что настало время для перемен.
Однажды во время нашей беседы за чашкой кофе мы обсудили, какие преимущества она получит, если решит переехать. Эта идея зрела в ее уме уже некоторое время, и вот в одно зимнее утро я получил звонок от нее с известием о ее решении продать квартиру и начать новую главу своей жизни в другом месте.
Поиск покупателя для однокомнатной квартиры
Мы договорились, что я буду представлять её интересы перед покупателями и проведу процесс продажи квартиры. Незамедлительно я принялся изучать район и конкурентов. Дома, эти построенные компанией "Мортон" ещё в 2015 году, затем выкупленные "ПИКом", казались однотипными, а квартиры в этом районе продавались массово, что создавало высокую конкуренцию. Интересно, что большинство продавцов устанавливали цены выше рыночных. Я думаю под влиянием пиковых цен осени 2023 года. Однако некоторые предлагали адекватные цены.
Мои усилия по изучению рынка столкнулись с неожиданным препятствием. Очень высокая конкуренция в районе. Большинство продавцов устанавливали завышенные цены, оправдывая это пиковыми ценами осени 2023 года. Это создавало трудности при привлечении заинтересованных покупателей. Особенно учитывая невысокий спрос даже на квартиры по рыночной цене. Один агент даже сообщил мне, что "очереди нет", что вызвало у меня настороженность и заставило переосмыслить нашу стратегию поиска покупателя.
Понимая, что количество потенциальных клиентов может быть ограниченным в данном районе, я обратил внимание на еще один важный аспект - мнение и потребности его текущих жителей, уже привыкших к его особенностям. Многие из них выражали желание улучшить своё жильё, предпочитая оставаться в пределах знакомой локации. Проведя анализ и беседу с собственниками-конкурентами. Я обнаружил, что многие из них рассматривали возможность обмена своей текущей квартиры на другое жилье в этом же районе. Например есть те кто продает двух-трехкомнатные с целью разменять на две однакомнытные. Это подтверждало, что в нашем районе существовал определенный спрос на недвижимость. И мы могли найти клиентов не только среди тех, кто ищет новое жилье извне, но и среди тех, кто уже привык к этому месту.
И вот в день Х мы вышли на рынок, а активное участие хозяйки квартиры было очень мотивирующим. Было видно, что она решительно настроена на продажу.
Дни в ожидании звонков были напряженными. Я хотел максимально передать все преимущества квартиры потенциальным покупателям. Однако через неделю или две стало понятно, что наша цена не соответствует рынку. Мы попробовали скорректировать её, но без должного эффекта. Появился всего один заинтересованный покупатель - одинокая женщина, переезжающая из коммуналки в Москве в область. Однако она не приехала на просмотр квартиры из-за личных обстоятельств. Позже она сообщила, что продала свою комнату, но делать на неё ставку стало нецелесообразно.
После серии неудачных попыток привлечь серьёзных покупателей. Мы встретились с хозяйкой квартиры, чтобы обсудить дальнейшие шаги. Её решимость была неуклонной, и мы обсудили новую стратегию. После тщательного анализа рынка. Решили пересмотреть цену и активно использовать различные каналы продажи.
В свете изменений цены и уточненной стратегии, наши ожидания начали меняться. Мы продолжали принимать звонки от заинтересованных сторон. Но теперь уже с новым уровнем оптимизма. Наши разговоры с потенциальными покупателями стали более продуктивными. И было заметон как растёт интерес к квартире.
Цена привлекла новую аудиторию. Тех кто ранее не рассматривал этот вариант из-за его недоступности. Мы начали получать запросы более активно.
Потом последовал еще один звонок На другом конце провода был в полне приятный мужской голос. Звали его Владислав. Он коротко рассказал мне о своих пожеланиях и ожиданиях. Я был уверен что наша квартира ему подойдет. В этот же день мы организовали показ. И они с женой ушли с целью подумать. На следуюущий день он вернулся с обратной связью ко мне и выяснилось что его интересует торг.
Эта ситуация ставила нас в замешательство. Владислав был заинтересован в нашем жилье. Но его предложение по цене не соответствовало нашим ожиданиям. После наших разговоров с Алиной, я чувствовал смешанные эмоции. С одной стороны, я не хотел упустить потенциального покупателя. С другой, предложенная им цена казалась слишком низкой. Мы были раздираемы между желанием заключить сделку и сохранить ценность нашего предложения.
В течение нескольких дней мы продолжали возвращаться к этой теме с Вячеславом, но обе стороны оставались непоколебимыми. Несмотря на все усилия, мы понимали, что решение будет сложным и непростым. Но внутренне мы были готовы к нему.
Как ранее упоминалось, цель продажи этой квартиры была в том, чтобы одновременно приобрести более просторное жилье в Москве. Эта история имеет свою значимость в контексте семейных планов и стратегий. Продажа текущей квартиры и приобретение другой стало важным шагом в этом процессе.
Этот переходный момент в жизни семьи был наполнен надеждой и тревогой. Они понимали, что это не только деловое решение, но и важный этап в формировании будущего для каждого из них. И хотя путь к достижению цели был не лишен трудностей, семья была готова преодолеть все препятствия ради общего блага и улучшения своей жизненной ситуации.
В один из весенних дней я и Эльмира решили прокатиться посмотреть квартиры, которые могли бы нас заинтересовать. Понимая, что цена продажи нашей однушки нам не позволит купить даже однокомнатную, не говоря уже о двухкомнатной в Москве. Мы начали рассматривать различные варианты - ипотеку, кредиты и т.д. После осмотра нескольких квартир мы с Эльмирой расстались на остановке и разъезжались, и тут меня прервал звонок. На том конце провода оказалась женщина, которая сразу же попросила скидку и выразила готовность увидеться. Я не медлил и набрал номер Эльмиры. Сразу предложил встретиться с потенциальными покупателями.
Позже выяснилось, что это обычная пара, проходящая через развод. Они ищут квартиру для одного из супругов. Они заинтересовались нашим предложением. Андрей был особенно впечатлен кухней. Как он сам сказал, любит готовить. На следующий день они уже внесли нам задаток, и мы начали искать квартиру в качестве альтернативы.
Нам удалось наткнуться на удивительную квартиру в удачном районе - двухкомнатная с окнами на две стороны. Эльмира была так взволнована этим вариантом, что даже разница в цене в 4 миллиона не смогла ее остановить. Ее энтузиазм был заразителен, и я тоже начал видеть в этой квартире потенциал.
Нас встретил взрослый агент по имени Вячеслав. Он был высок, внушал уважение, но при этом словоохотлив. Как мне показалось, склонен немного преувеличивать свои успехи. Однако его профессионализм были неоспорим.
Мы смогли договориться с продавцом, что обеих сторон устроят сделка с опекой и альтернативой. Это добавило волнения в мой процесс, но я был готов к этому вызову.
Подготовка к одновременной сделке
Препятствия возникали словно из ниоткуда. Я вел переговоры с агентом продавца квартиры, которую мы собирались приобрести в обмен на нашу однокомнатную. Одним из главных вопросов, от которого зависела вся судьба сделки. Было предоставление согласия супруга на отчуждение квартиры в нотариальной форме.
Агент продавца, Вячеслав, категорически отказался предоставить такое согласие, мотивируя это тем, что такого требования нет в законе. Он был уверен, что супруга собственника просто напишет согласие на самой сделке. Это было что-то невероятное, и я был многократно удивлен таким поворотом. Практически любые мои доводы жестко обрывались на том конце провода.
Я понял, что с таким человеком нужно разговаривать на языке закона, и привел ему статью 35 Семейного кодекса РФ, в которой говорится о необходимости нотариального заверения согласия супруга. После этого сообщения все пререкания прекратились. Я смог вздохнуть с облегчением, хотя бы на некоторое время.
Тем временем все участники напряженно ждали подготовки документов для приобретения выбранной квартиры. Каждый знал, что перед нами стояла непростая задача — получить разрешение от органов опеки. Для этого необходимо было собрать все необходимые документы, соответствующие строгим требованиям. Ошибку допустить было нельзя, ведь любое промедление могло поставить под угрозу всю сделку.
Помимо разрешения органов опеки, нам нужны были еще некоторые документы. Квартира, которую мы продавали, была приобретена в браке. Одна из собственниц, Алина, на момент продажи уже была в разводе. Её бывший муж должен был нотариально заверить своё согласие на продажу совместной недвижимости. С этим вопросом проблем не возникло, однако сложности появились в другом месте.
Проблемы с документами
Супруг Эльмиры, Максим, случайно постирал свой паспорт. Шок и отчаяние охватили нас — с таким документом идти к нотариусу было бы равносильно самоубийству. Несмотря на это, в тот же день они смогли каким-то чудом сделать два согласия. Казалось, что всё должно наладиться, но это было только начало.
Я чувствовал, что некие силы намеренно создают для нас препятствия, чтобы мы прошли все круги ада. На следющий день я направился к нотариусу в область, который должен был проводить часть нашей сделки. Хотел согласовать документы. Нотариус, придерживаясь букве закона, не допускала никаких отклонений. Когда она посмотрела на согласие, то ухмыльнулась и холодно сказала: «С таким документом мы не сможем провести сделку».
Моё сердце сжалось от отчаяния. Дело в том, что Максим и Эльмира однажды развелись, а потом снова поженились. Нотариус в Москве указал в документе, что Максим дает согласие супруге. Однако сослался на дату развода, что создало противоречие. Более того, мы бы не могли сделать новое согласие у нотариуса в области, даже если бы хотели. В этот момент я почувствовал, что вся наша работа и усилия могут пойти насмарку или отсрочить срок сделки.
Оставалось лишь ехать снова к нашему нотариусу и просить исправления неточности. Помощник нотариуса, Екатерина. Выглядела жизнерадостной и умела подшучивать. Волосы у нее были волнистыми, время от времени она изящно поправляла прическу. В меру упитанная женщина, сидя за столом, внимательно выслушивала нас. Был конец недели, пятница. Я чувствовал кожей, что ей уже не терпится уйти домой.
Волнение охватило нас, когда мы начали объяснять ситуацию. Екатерина, несмотря на свою жизнерадостность, сохраняла профессионализм и сосредоточенность. Нам удалось организовать переговоры между двумя нотариусами — из Москвы и области. Это выглядело так, словно на ринге сошлись два опытных борца. Их обсуждения были острыми и емкими, каждое слово резонировало с нашим беспокойством.
Мы сдерживали дыхание, слушая их спор. Наконец, после напряженного диалога, они сошлись на общем мнении. На столе уже лежало новое согласие. Облегчение охватило нас, словно тяжелый груз сняли с наших плеч. Наконец можно вздохнуть свободно. Ещё один шаг на пути к завершению сделки успешно преодолен.
Изменчивость пути к успеху: Как мы справились с неожиданными препятствиями при заключении сделки
Один из необходимых документов — выписка из домовой книги, которую мы заказали через сервис "Мос.РУ". Никак не хотел выгружаться, дата доставки документа составляла чуть ли не 3 дня. В Москве ЕЖД приходит за 10 минут. Вот казалось бы. Сервис тот же, а сроки отличаются. Вообщем, от этого документа зависело, сможем ли мы податься в МФЦ на опеку вовремя или нам придется ждать еще как минимум день.
В воздухе витало напряжение, словно невидимый туман, окутывающий каждого из нас. С каждым днем ожидания, оно нарастало. Мы все изо всех сил старались сохранить видимое спокойствие. Хотелось бы отметить, насколько оперативно и быстро собственники квартиры готовили документы. Алина и Эльмира, были глубоко вовлечены в этот процесс. Утром 17 апреля в нашей телеграм-группе для участников сделки появилось сообщение от Алины: "Выписка готова!". Радость наполнила меня до предела.
В этот же день у нас была назначена встреча в МФЦ для подачи документов в органы опеки. Но накануне я решил посетить одно из отделений вечером. Флагманский центр, расположенный в АФИМОЛ, работает до 22:00. Я подошел к стойке рецепции и попросил оператора вызвать специалиста. Мне пришлось подождать около 15 минут, прежде чем ко мне вышел молодой человек с задумчивым видом. Его звали Дмитрий, он был невысокого роста, 28-35 лет, плотного телосложения.
Я еще раз хотел проговорить список по необходимым документам. Разговор занял инут 20, и рабочий день уже подходил к концу. Поблагодарив его, я уехал домой, надеясь, что завтра всё пройдет гладко.
Записались в МФЦ на 20:00 через портал "Мос.РУ". Однако, к 18:30 мы уже были на месте, и нам удалось посетить оператора в 19:00. Процесс прошел максимально комфортно: специалист спокойно запрашивала каждый необходимый документ. К нашей радости, у нас всё было подготовлено заранее.
Прошло всего 40 минут, и осталось только дочери Эльмиры написать заявление о своем согласии. Решение её матери и готовности переехать в новую квартиру. Уже через 5 рабочих дней у Эльмиры было в руках решение органов опеки об отчуждении и одновременной покупке.
Мы уже были почти у цели. Все документы для начала процесса купли-продажи квартиры были готовы. Я созвонился с агентом Вячеславом и нашим покупателем Андреем, чтобы обсудить детали сделки. Несмотря на майские праздники, которые могли внести некоторые ограничения, всем участникам не терпелось наконец завершить сделку. Мы согласовали день сделки на 3 мая, что казалось удобным вариантом. Я надеялся, что мы сможем подписать акты приемки уже 6 мая.
Но, как это часто бывает, планы начали рушиться. Вечерний звонок от матери Андрея немного изменил моё настроение. Она сообщила, что оплата будет наличными, а не ипотекой, как предполагалось ранее. Я попытался сохранить спокойствие и спросил, когда они смогут выйти на сделку. Она уверила меня, что деньги поступят со дня на день. Но ни на следующий день, ни через день никаких новостей не было.
Когда я решил выяснить, в чем дело, оказалось, что они продали квартиру в Керчи и ждут оплату от покупателя через Херсонский сертификат. Это был настоящий коллапс. Такая ситуация грозила срывом сделки, запланированной на 3 мая. Все были в ожидании, и я знал, что новость о задержке никому не понравится.
В обеденное время я начал длительные переговоры с матерью Андрея. Её разумные доводы и настойчивость позволили нам прийти к компромиссу: Андрей будет покупать квартиру в ипотеку, как и планировалось изначально. Я тут же связался с менеджером банка, чтобы согласовать новое время и дату сделки.
И вот тут начались настоящие проблемы. Менеджер банка сообщила, что они не могут дозвониться до клиента с предыдущего дня, чтобы подтвердить дату сделки.
— О боже! Как с этим жить? — воскликнул я в отчаянии.
В воздухе витало напряжение. Казалось, что все усилия и надежды могут рухнуть в любой момент. Мы балансировали на тонкой грани между успехом и провалом, и оставалось только надеяться, что в последний момент удача будет на нашей стороне.
Андрей вышел на связь уже вечером!
Волнение, радость и успех: Завершение сделки в Сбербанке города Видно
В назначенный день, в 11:00, мы все собрались в Сбербанке города Видное. Да хранит тебя Господь, уважаемый Домклик! Волнение и ожидание висели в воздухе. Вся сделка, включая поход к нотариусу, заняла около трех часов. За это время мы успели пережить всю гамму эмоций, от тревоги до радости.
Когда последние подписи были поставлены, мы наконец смогли выдохнуть. В банке царила атмосфера облегчения и радости. Повсюду слышались радостные шепоты и оживленные разговоры о предстоящем переезде. Люди делились планами и мечтами, будто огромный груз свалился с наших плеч.
Улыбки озаряли лица, и было ощущение, что мы все вместе пережили важный и значимый момент. Настоящее чувство удовлетворения и радости заполнило наши сердца. Мы сделали это! Сделка была успешно завершена, и впереди нас ждали новые, светлые горизонты.
Заключение
Подводя итоги этой сложной, но увлекательной сделки, можно сказать, что она завершилась успешно благодаря совместным усилиям всех участников. Однокомнатная квартира была продана, а двухкомнатная приобретена, открывая новые горизонты для ее новых владельцев. Этот опыт принес не только финансовый результат, но и ценные уроки, которые можно использовать в будущих сделках.
Одним из ключевых уроков, извлеченных из этой сделки, является необходимость тщательной подготовки и планирования. Рассмотрение различных вариантов, анализ рынка и юридических аспектов играют важную роль в успешном завершении сделки. Также важно быть готовым к непредвиденным обстоятельствам и иметь гибкий подход к их решению.
Рекомендации для подобных сделок в будущем включают в себя тщательное изучение всех аспектов сделки, сотрудничество с профессионалами в сфере недвижимости и финансов, а также осторожность и внимание к деталям. Важно также иметь план B в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, чтобы минимизировать риски и сохранить уверенность в успешном завершении сделки.
В целом, эта сделка стала ценным опытом и учителем для всех ее участников, позволившим им не только достичь желаемого результата, но и обогатиться новыми знаниями и навыками, которые будут полезны в будущем.
Практические советы
- Тщательное планирование: Подготовьтесь к сделке заранее, определите свои потребности и бюджет. Учитывайте не только текущие финансовые возможности, но и потенциальные изменения в ситуации, такие как возможные задержки с оплатой или документами.
- Анализ рынка: Исследуйте рынок недвижимости, чтобы понять текущие тенденции и цены. Это поможет вам принять обоснованные решения при выборе объекта недвижимости и определении цены.
- Внимательный осмотр объектов: При поиске недвижимости уделите внимание деталям и состоянию объекта. Обратите внимание на инфраструктуру района, состояние здания, удобства и возможности для дальнейшего развития.
- Финансовая подготовка: Изучите различные варианты финансирования и выберите наиболее подходящий для вас. Убедитесь, что вы понимаете все условия и требования к кредитам или ипотеке.
- Организация документов: Соберите все необходимые документы заранее и проверьте их на правильность и полноту. Обратитесь к специалистам, если у вас есть вопросы или сомнения относительно каких-либо документов.
- Ведение переговоров: Будьте готовы к тому, что могут возникнуть препятствия или неожиданные ситуации в процессе сделки. Умение вести переговоры и находить компромиссы поможет вам решить любые возникающие проблемы.
- Сознательное завершение сделки: После подписания договора купли-продажи убедитесь, что все необходимые юридические процедуры проведены правильно. Подготовьтесь к переезду заранее и организуйте его так, чтобы минимизировать стресс и неудобства.
Уроки и перспективы: Анализ успешной сделки
Участие в этой сделке было поистине увлекательным и насыщенным опытом. Подводя итоги, я не могу не отметить значительных трудностей, с которыми мы столкнулись в процессе. Однако, благодаря нашему упорству, настойчивости и грамотной стратегии, мы успешно завершили сделку и достигли поставленных целей.
Лично для меня это был урок в том, что в сфере недвижимости каждая деталь имеет значение, и необходимо быть готовым к неожиданным ситуациям. Важно сохранять спокойствие и анализировать ситуацию, чтобы принимать обоснованные решения.
Считаю, что наш опыт может быть полезен другим участникам подобных сделок. Рекомендации, основанные на нашем опыте, включают в себя тщательное планирование, глубокий анализ рынка, организацию документов и гибкость в решении проблем. Также важно помнить о значении эффективной коммуникации с участниками сделки и готовности к изменениям в ходе процесса.
В перспективе я вижу возможности для развития и совершенствования в данной области. Этот опыт позволил мне лучше понять особенности рынка недвижимости, научиться эффективно решать возникающие проблемы и развивать навыки ведения переговоров. Я уверен, что каждая сделка становится для меня новым шагом на пути к профессиональному росту и успеху.