Откровенное интервью с одним из ведущих инвесторов Бали – Андрэ Фреем
Это первый выпуск, который был снят так далеко (на расстоянии почти в пол земного шара). После Оскара Хартмана это уже не первое интервью с русским немцем, но точно первое - с русским немцем на Бали! Интервью с человеком, чей бизнес растет на 300% в год! Это очень неординарный, оригинально мыслящий человек, и еще никому он не давал такого откровенного интервью!
Знакомьтесь, Андрэ Фрей, владелец и основатель города будущего Parq Ubud на острове Бали, Индонезия.
Андрэ - этнический немец из Казахстана, переехал на Бали в 2007 году из Германии, продав там бизнес (сеть компьютерных магазинов). Решил отдохнуть таким образом от экономического стресса 2007 года. Не знал, что 2008 год будет еще веселее – начнется финансовый кризис во всем мире. Чтобы отвлечься от проблем, потихоньку начал строить. Так личное переросло в бизнес. На сегодняшний день компания Андрэ это 3,5−4 тысячи строителей, около 60 гектаров недвижимости. На сегодняшний день Андрэ Фрей является одним из крупнейших девелоперов острова.
Почему Бали
Вначале остров Бали был просто остановкой на маршруте Андрэ, который стремился переехать в Новую Зеландию. Он решил взять месяц на отдых после напряженного года с адвокатами, продажей компании и т.д. Но «втянулся» и остался. Начал со строительства ресортов, отелей и отдельных вилл, домов. Затем начал строить город будущего - Parq Ubud.
"Отель невозможно быстро переделать под апартаменты для долгосрочного жилья. Нужны кухни, стиральные машины, хорошая мебель, инфраструктура и т.д. В отеле нет такой конкуренции, но много спроса. Для начала нашли большой участок в 1,4 гектара. Решили построить 60−120 вилл и дальше уже смотреть. Сама идея была сделать большое количество инфраструктуры, которая будет помогать людям выбрать именно наше место и оставаться здесь, и как бы создать удобство. Это была вот такая, ну как бы простой тезис. Это был 2019 год, апрель. К новому году мы уже частично открылись: лобби, кафе и т.д. К 1 сентября следующего года мы открылись полностью. К 5 сентября мы были полностью sold out. В каждой квартире, в каждом таунхаузе жили люди. И есть люди, которые по сей день живут, все еще с того заезда. Сейчас проект с 1,4 га вырос на 7,5 или 8 га. Мы покупаем каждый месяц дополнительно 20 соток, если встречаем по нормальной цене. Мы все еще растем - проект увеличился в 5 раз или в 6 раз. Теперь, когда появилось больше места, можно достраивать концерт-залы, спортзалы, сауна-комплекс, и другую инфраструктуру", - рассказывает Андрэ.
"Мы растем органическим спросом и без рекламы. Еще никто никогда не видел рекламы для Парка. Никто не знает, что мы построили второй такой же проект, он запускается в сентябре этого года, называется Park Family. По размеру точно такой же, но в 3-4 км отсюда. Есть еще дочерний проект, который не дублирует этот. Не нужно делать два раза две копии одного и того же проекта".
В чем стратегия
"Когда люди приезжают, чтобы пожить 6-8 месяцев, 1-3 года, у них возникают другие потребности. Нужна гардеробная комната, кухня, да просто посуда. Сковородки хорошие, ножи, вилки. Нужно сделать полный пакет, хороший дизайн", - объясняет разницу Андрэ, - То, что отличает нас от всех - у нас каждая конкретная квартира, каждый таунхаус имеет свой неповторимый дизайн. У нас сейчас 300 плюс квартир, таунхаусов и вилл готовы, и в них живут люди, и 300 ни один дизайн не повторяется ни разу".
"Это был челлендж. Вначале мы задумали концепцию, не повторяться 60 раз. Это легко. Не повторяться 300 чуть сложнее. Ты не можешь заказать 300 одинаковых диванов, 300 одинаковых постелей и т.д. Тебе нужно заказывать 300 разных диванов и 300 разных люстр … Да, мы чуть-чуть усложняем себе жизнь, но люди видят и понимают это. Полностью мраморные бассейны. Лестница мраморная. Весь пул — это настоящий трехсантиметровый мрамор. Мраморная галька… В этом сама идея".
"Где-то итальянские диваны, мебель, лампы, картины. Картины, кстати, рисует наша арт-студия. Сами делаем мраморную мозаику. Или вот очень интересная штука, алмазный шлиф стекол, чтобы виллы смотрелись под колониальный стиль. Когда ты проходишь, он всегда играет на солнце и заманивает взгляд.
Я всегда стараюсь скомбинировать какие-то античные или винтажные вещи с новыми вещами. Например, вот этот стол уже не убить, потому что он был в пользовании у кого-то 70 лет. Или вот, например, шкафу может быть 60 лет. Ты собираешь как из кирпичиков кирпичиков различные вещи, если ты правильно их совместишь, то ты получишь классный продукт", - делится лайфхаком Андрэ.
Оба проекта не на океане, более же к середине острова
"Вначале все хотят попасть к океану поближе. Потом понимают, что там суета, куча туристов, шумные клубы, где музыка играет до 3 часов ночи. В результате принимают решение: Ubud или вторая линия, - объясняет Андрэ, - Самый близкий пляж в 12 километрах. Хорошие пляжи в 20−30 километрах. Лично я оказываюсь там от силы раз в месяц. Когда ты живешь на острове, тебя не так тянет к воде. Ты можешь сделать себе бассейн. У нас сейчас 80−90 бассейнов здесь на территории, у многих вилл. Много и огромных общественных бассейнов, наш, в Убуде, чуть ли не самый длинный".
"Когда в 4 часа утра начинают, например, кукарекать петухи у тебя под окном, ты заплатишь любые деньги, чтобы не было их. А когда до 3-х часов ночи клубы гоняют музыку, ты не можешь спать. Это называется, я живу в раю, но сплю со строительными наушниками от шума, и это не прикол".
"А у нас здесь 8 гектаров своего пространства, нет местных деревень, в которых жгут мусор, по которым в 4 часа ночи кто-то катается без выхлопной трубы. Поясню, на Бали очень обычная практика, жечь свой мусор. Каждый день балийская семья собирает весь мусор в кучу на дворе, и вечером все это поджигается. Если ты живешь через забор в вилле за 30 тысяч баксов, ты дышишь всем этим. У нас же спишь ночью и единственное, что ты слышишь, это сверчков или вообще ничего. Вот это класс, когда ты можешь спокойно спать", - разъясняет особенности Андрэ.
"На острове нехватка зеленых зон, игровых площадок. Я знаю три игровых площадки. Одна из них стоит на общественной государственной площадке Ренон. И остальные две, огромные, у нас на территории. Каждая из них стоила под 100 тысяч долларов и заняла по 10 соток земли. Но если мы оптимизируем под качество жизни, никто больше этого не делает. У нас пешеходные дороги. Смотри, здесь нет автомобилей. Паркуешься на входе и идешь сюда пришла пешком. Целых 8 гектаров без машин! Мы не разрешаем въезд машинам и мотоциклам."
Проект где будет все
"Я вырос в Германии, где все строит государство. А если государство не строит, то кто? Только в России есть ожидание, что государство должно все сделать. В английском языке есть выражение self is the man, то ест, «ты сам мужик, сам построй то, что хочешь от жизни». Ты не можешь сидеть и ждать у моря погоды или золотую рыбку, как бы поймаешь ее, попросишь три желания, и она тебе сделает инфраструктуру и все, что ты хотел", - рассказывает Андрэ.
"В 2019 году мы взяли листок бумаги и перечислили, что важно, если бы мы бы строили свой город. Первым делом записали: car-free, то есть без машин. Затем, много зеленых площадей, куда люди могут прийти и устроить пикник. Затем, прописали, что дома должны быть не выше трех этажей. Чтобы людям было видно размер, чтобы взгляд мог гулять далеко, ты можешь смотреть наискосок на километр. Также было важно, чтобы деревья доминировали над зданиями, а не наоборот. Сама идея – главенство природы. Ты приезжаешь сюда не для того, чтобы жить в concrete jungle (бетонные джунгли – англ.), а чтобы жить на природе. Для этого мы высадили 1000 деревьев. Мы строим инфраструктуру вперед за свои деньги, потому что инфраструктура это гравитационное притяжение. Следующая идея – сделать градиент воды. И вот мы построили огромное количество бассейнов. Наш предыдущий рекорд - большой swimming pool 65 на 20 м черного цвета. Это один из самых стильных бассейнов на Бали. Теперь еще хочу построить белый, чтобы сравнить. Если нужно, мы построим и Мальдивы на Бали, это вообще не проблема", - обещает Андрэ Фрей.
Невероятные сады
Все сады на территории Parq Ubud Андрэ сажал сам, сам осуществлял отбор растений с предыдущих проектов. Хранит легенду о том, что на 8 гектаров работает один садовник. Сейчас у него работают три садовника, один главный и два ему помогают.
"Идея в том, чтобы выбирать только доминантные растения, которые сами не дают возможности вырасти сорнякам. На Бали есть несколько сезонов: сезон дождей, сухой сезон и так далее. Если у тебя есть и тень, и есть солнце, различные растения ведут себя хорошо в различных условиях. Ты можешь, например, сделать солнечный сад, который всегда сухой, но в сезон дождей все эти растения умирают".
"Здесь важно понимать, какие растения нужно сажать, когда и в каком месте, чтобы они хорошо чувствовали себя в любой сезон. Это самый оптимизированный сад из мне известных. У Four Seasons с похожим количеством земли 50 садовников, а это лишние расходы, за которые нужно удерживать с владельцев", - рассказывает инвестор.
Для частных инвесторов
"Какая стратегия инвестирования, чтобы больше заработать? Ответ: больше вовлечения, больше денег. Это обычное правило жизни. Но есть еще много факторов. Всегда смотрим, чтобы доходность не спадала ниже 10−12%. Нужно вкладываться в инфраструктуру".
"Например, мы добавили 4000 квадратных метров для детского спортивного детского развития, спортзалы на 2000 квадратных метров. Сейчас еще добавим детский сад. Как только добавляются услуги, ценность и спрос проекта увеличивается, и на 10−15 больше хотят вселиться в тот же освободившийся апарт или таунхаус, - объясняет Андрэ, - Тогда мы можем брать больше аренд, и мы оптимизируем аренды каждый месяц принципиально под новую создавшуюся ситуацию.
Но есть и ошибки. Выделили 900 квадратных метров на большое йога-пространство, the church of yoga (храм йоги - англ.), передали для ведения бизнеса именно для занятий йогой. В результате они заработали за два года 3 - 5 тысяч долларов в общих оборотах. Значит, или на электричество ушло больше, или уборщики дорогие.
Тренажеры для зала завозили из США во время короны. Контейнер до Бали шел год. Это было какое-то сумасшествие, - вспоминает Андрэ. - Есть много всего такого, что мы сделали первыми. Сейчас другие фитнес-студии слизывают у нас идею и стараются косить под нас. Но ничто не сравнится с оригиналом", - рассказывает инвестор.
Выигрывает тот, у кого лучше идея
"Стоит подумать на 5 минут дольше, и можно выиграть деньги. Я не боюсь никого, пусть Илон Маск идет и строит частные города, я был бы заинтересован посоревноваться с ним, мне все равно".
"Нельзя засматриваться на конкурентов. Если ты смотришь на то, что делают конкуренты, ты перестаешь обращать внимание на то, что делаешь сам, в результате у тебя нет оригинального продукта".
"Я никогда не наблюдаю ни за какой конкуренцией, потому что ее нету. Каждый должен смотреть только на свой личный продукт. Смотри в свою миску. Только глупые собаки смотрят, что лежит в соседней миске, и думают, что там вкуснее", - объясняет Андрэ.
Будущий участник списка Forbes?
"У нас все идет хорошо, компания растет примерно на 300% в год. Еще год или чуть больше, и суммарно недвижимости будет более, чем на миллиард долларов.
"Это уникальное место. Здесь можно одновременно очутиться и у бассейна на Мальдивах, и на вилле в Италии. Где угодно. Но если ты строишь проект на 8 гектарах, могут быть отдельные районы, которые имеют свой определенный look and feel. Fashion-бренды устраивают здесь фотосессии, записывают музыкальные видео", - рассказывает инвестор. Список Forbes ? - "все возможно в недалеком будущем - улыбается он.
Делегирование - ерунда
"Считаю, что это байки для людей, которым продали инфокурсы. Например, эту лошадь я выбрал (показывает предметы в комнате), и этот подсвечник тоже я выбрал. Бутылки не мои. Но, опять же, то, что снизу, я выбрал. Больше всего вовлеченности в компании всегда у владельца. Логично? Представь ситуацию. У тебя сейчас твоя команда. У тебя есть в команде кто-то умнее, чем ты, который больше работает, чем ты, у кого больше вовлеченности, чем у тебя. Знаешь, что случится? Через пару лет ты будешь работать на этого человека. Если у владельца нет вовлеченности, то он уже потерял, он уже умер, он этого не знает, но когда-то смерть его достигнет. Вовлеченность должна быть, если ее нет… Вовлеченность — это залог успеха".
"Вовлеченность это не значит микроменеджмент. Представь, если я вижу, что в туалете не убрано. В первую очередь я возьму щетку и уберусь сам, потом сделаю фото, пришлю своей клининговой компании и попрошу немедленно убрать, через 15 минут приду и проверю".
"Тот, кто первый увидел, что что-то горит, должен тушить. Нет такого, «я выше этой фигни, мне это не нужно». Если я прохожу, и на столе стоит посуда после гостей, и официанты этого не заметили, я возьму ее и донесу до кухни, - рассказывает Андрэ, - Если это мне так или иначе по пути, почему бы не сделать это? Но когда они увидят, что я сам принес посуду, они будут особенно внимательно смотреть за тем, чтобы в следующий раз мне не нужно было это делать. Именно это и есть вовлечение, личный интерес. Отсутствие вовлечения это начало конца".
Спор с Сергеем Солониным
"Когда я начал строить Park Ubud, Сергей Солонин зажегся этой идеей и сказал, я буду делать такой же. И это хорошо, для успеха проекта нужно иметь две разных точки зрения. Нужно, чтобы было много демократии, чтобы в момент, когда проект создавался, и среди хороших лучшие идеи побеждали.
У нас с ним джентльменский спор со ставкой в один доллар, что я построю три города раньше, чем он построит Нуанну. И я уже выигрываю, потому что сдаю проект уже в сентябре. Один город уже есть, в этом году я открываю еще два города, Blue и Ocean City, и все, я выиграл эту сделку. Мы покупаем каждый месяц, я активно ищу землю, и когда-то это будет и 40, и 100 гектаров, и это будут не бамбуковые здания, а европейский люкс, будь то итальянская вилла или французская квартира, есть мастер-план, видение одного человека и взнос хорошей команды, которая это «докручивала», - рассказывает инвестор.
Ксения Собчак купила здесь виллу
"Ксения Собчак купила у нас очень красивую виллу. Вначале она приехала просто записать видео. Пробыла на острове две недели. Делилась, что остров ей не зашел, она ожидала чего-то другого, как Ницца или Сен-Тропе. А это не Ницца и не Сен-Тропе! Но в вечер перед отъездом она позвонила, сказала, что теперь поняла прикол и влюбилась в Бали, хочет что-то здесь прикупить. В последний вечер мы ужинали семьями и обсудили покупку виллы. Мы ее не уговаривали, она сама позвонила и сказала о своих планах", - делится с нами Андрэ.
Как долго продолжится инвестиционный рост на Бали?
"Представим себе, что юге - юго-западе живет 5−6 миллионов людей, на всем остальном острове живет один миллион челочек. Бали можно было бы застраивать на уровне Дубая, здесь можно было бы поселить и 15 миллионов человек, но я не говорю, что это нужно. Бали это рост рынка недвижимости. В 2023 году он составил миллиард долларов. На Бали есть куда расти на 2, на 3, на 5 миллиардов, но это не значит, что здесь когда-то можно будет построить или продать недвижимость на 100 миллиардов. Никто не может здесь купить гектар земли и построить стоэтажку, есть лимит от государства 15 метров. Это 3−4 этажа, выше строить нельзя", - рассказывает Андрэ Фрей.
"Нужно ли вообще строить 3−4 этажа, я предпочитаю одноэтажные виллы. Изредка мы строим квартиры, здесь мы их строили чтобы «отбить» многочисленные открытые площади, потому что, конечно, многоэтажки выгоднее и дешевле строить. Их трудно сочетать с соседним низкоэтажным домом, и поэтому либо ты делаешь такой проект, либо такой, но совмещать их сложно".
Пожелание подписчикам
По традиции моей программы, герой выпуска сделал пожелание подписчикам: «Дерзайте. Нет судьбы. Мы сами хозяева своей судьбы. Если вы хотите чего-то добиться в жизни, нужно этого просто захотеть. Не ждать от моря погоды, не ловить золотую рыбку, а именно двигаться каждый день маленькими шажками к цели, и тогда все получится. Мы сами авторы или мастера своей жизни».
Смотрите выпуск, делитесь впечатлениями в комментариях!