Итак, дорогие читатели, правительство наконец созрело и приняло решение, которое назревало уже давно. С 01.07. 2024 г. банки перестанут выдавать всем подряд льготную ипотеку по нерыночной ставке. На момент завершения программы, ставка составляет 8% годовых.
В своё время, льготная ипотека, позволила "встряхнуть" экономику и дала значительный импульс для роста показателей в строительной отрасли. На момент начала программы, влияние ипотеки с господдержкой, однозначно, можно оценить как положительное. Застройщики продали большое количество жилья, люди с удовольствием покупали квартиры в новостройках. Часть людей приобретала квартиры для себя, чтобы улучшить условия. Часть- для детей на будущее, всё равно лет через 10 будет нужно что-то решать и отселять взрослых детей. Особо смелых люди покупали жильё для сдачи в аренду. Низкая процентная ставка делала такую покупку возможной и выгодной, с экономической точки зрения. Квартиру купили, дом достроился, сделали незатейливый ремонт и сдали квартирантам.
На начальном этапе программа работала хорошо. А потом всё пошла по принципу: "никогда такого не было, и вот опять". С учётом нерыночной ставки(я напомню - за счёт государства) люди начали активно скупать новостройки, спрос резко(!) превысил предложение и...застройщики галопирующими темпами начали повышать цены. Складывалось такое ощущение, что строители соревновались друг с другом, кто больше поднимет цены и реализуем квартиры в своём жилом комплексе по максимальной цене за квадратный метр. Деньги, которые государство выделило на "повышение доступности жилья для населения" начали оседать в карманах застройщиком, а сама доступность жилья, бизнес-сообщество(я имею в виду- застройщиков, банки, и различные профильные министерства), интересовала в последнюю очередь. Застройщики набивали карманы, банки рекордными темпами увеличивали портфель по ипотечным кредитам, господин Хуснуллин рапортовал в правительстве, как всё здорово и как хорошо работает программа льготной ипотеки.
В целом, я ничего не имею, и никогда не имел против застройщиков. С подавляющим большинством в Новосибирске мы сотрудничаем. На, вполне себе, взаимовыгодных условиях. Но, помимо отделов продаж, которые, в большинстве своём, поадекватнее и в рынке, есть ещё наёмные директора и собственники бизнеса.
Если сотрудники отдела продаж особо ничего не получили от резкого скачка цен, просто потому что у них бонусная сетка больше к выполнению плана привязана, зарплату может и повысили, но процентов на 20 за три года, это меньше уровня официально объявленной инфляции за этот же период. То вот собственники и наемные директора куражились вовсю, получая баснословные бонусы и прибыль. У людей в высшем менеджменте, какой-то момент отключилось бизнес чутьё и чувство адекватного восприятия рынка. Включился инстинкт хищника, жажда наживы и чувство животной жадности. Строители начали повышать цены каждые 5 проданных квартир и разгонять панику среди обывателей, что цены будут только расти. Простые люди, как обезумевшие побежали в отделы продаж застройщиков, делая рекордную выручку застройщикам:
- Ну как! Цены же только дорожают, в отделе продаж сказали что опять повышать скоро будут. Мы так вообще ничего не купим, а нам сыну квартира лет через 5 понадобится. Надо брать быстрее, а то вообще ничего не возьмем.
Такое ощущение, что строители, хватали эти субсидированные государством деньги как в последний раз, как будто им на этом рынке больше не работать(для многих так и есть, но об этом позже). Наемных директоров я ещё могу понять, их уволят просто и других наберут, главное- сейчас бонусы получить, а там- "хоть трава не расти". Но вот собственники бизнеса куда смотрят?... Ну вот ты нажрался "от пуза", как в последний раз. А потом будешь "лапу сосать" всю зиму, как медведь в берлоге. Не лучше ли когда у тебя в холодильнике всегда, каждый день, есть набор продуктов высокого качества.
Какой смысл в том, что застройщики прокатились на этой волне всеобщей истерии, наколотили накопили рекордные прибыли на счетах, а сейчас это всё потеряют? При чём, это даже не предположение, а статистика и опыт 2014- 2016 годов. Тогда тоже застройщики не верили, что спрос на жильё, а следом и цены, цены могут упасть....А они упали, и ещё как. Многие строительные компании смыло с рынка во время затяжных кризисных явлений. Сейчас наша страна поустойчивее будет к внешнему влиянию.
Если кризис 2014-2016 года можно списать на происки внешних недоброжелателей, то сейчас мы имеем дело исключительно с рукотворным явлением.
Государство субсидированием именно первичного рынка(новостроек) не только перегрело цены. Это как раз понятно. Но и постоянно нагнетало и подогревало истерию среди людей. То можно несколько ипотек в одни руки, то нельзя. Продлят госипотеку или не продлят. Люди несколько раз огромной, как цунами лавиной, перед очередным "окончанием льготной ипотеки" кидались к застройщикам и выгребали всё. Мне кажется это форменным бредом. Программу должны были изначально нормально спланировать. Программа льготной ипотеки должна была иметь начало и конец(например 2 года), иметь, в конце-то концов, нормально прописанные условия. Одна льготная ипотека в одни руки. Некоторые инвесторы по 5-10 квартир покупали по госипотеке, в начале программы...а потому что нигде не было написано, что нельзя. А почему не было написано? Никто не знает.
Максимальный срок льготной ипотеки должен был быть не более одного цикла строительства(около двух лет, без учета проектирования). И распространяться льготная ставка должна была на всё жильё, а не только на новостройки. Именно этот перекос, что рынок вторичного жилья лёг и притворился мертвым, ударит по застройщикам больнее всего. Стоит рассмотреть к чему привели ошибки подробнее.
1) Льготная ипотека идёт 4 года, с апреля 2020 г.. Должна была идти не более двух лет и вот почему: Застройщики должны были спланировать новые проекты исходя из рыночных цен и понимать, что по условиям льготной ипотеки, они успеют продать нынешний проект(год до завершения осталось) и часть следующего (через год продажи стартуют). Соответственно, все остальные проекты строители должны были строить и продавать уже на рыночных условиях. В 2024 и 2025 годах основной проблемой застройщиков будет высокая себестоимость новых проектов. Покупать квартиры по такой цене, с ипотекой 19%, люди не будут. Застройщики начали заходить в изначально рисковые проекты, и снизить цены они уже не смогут. Точнее, смогут конечно, но цена приблизится к себестоимости, или будет ниже. Интересно посмотреть, что дальше будет.
2) Выдавали льготную ипотеку только на новостройки. Зря. Если смотреть на один из самых развитых рынков недвижимости(США), то они всегда имеет одну ставку на всю недвижимость: покупка новостройки/покупка вторичного жилья/ ИЖС(строительство дома). Ситуация, когда ставка на то чего ещё нет(новостройка) в три(!) раза ниже ставки на готовое жильё, которое банк может продать в моменте, в случае форс мажора, является нонсенсом с финансовой точки зрения. Плюс к этому, возник огромный перекос по ценам между вторичкой и новостройками, новостройки стоят намного дороже. Можно купить готовую квартиру с ремонтом(!) дешевле на 500 т.р., чем у застройщика голые стены в таком же доме, который будет сдан через год. И покупали у застройщика, потому платеж получался ниже, за счёт ставки 6-8% , против 19% по вторичному жилью. Теперь льготную ставку отменяют и возникает вопрос: как застройщик будет продавать по такой цене. Вопрос риторический. Запасаемся попкорном и смотрим.
3) Нет понятных условий. Покупатели, обычные люди, должны были четко знать что могут получить льготную ипотеку в течение двух лет под ставку 6%, например. И не было бы паники, все кому нужно, пришли и купли. А сейчас...Меняют условия и ставку уже пятый раз. Каждая смена условий и неопределенность в продлении/или не продлении срока ипотеки - паника и ажиотажный спрос в ОП застройщика. Моё устойчивое мнение что, в данную секунду, на рынке Новосибирска столько жилья в принципе не нужно. Недорогой сегмент всегда может "прикрыть" вторичка, а строить нужно качественные красивые и дорогие проекты с высокой маржинальностью, которые украшают город.
4) Качество возводимого жилья. Если кто-то думает, что субсидирование именно покупательского спроса стимулирует рынок и способствует его развитию, то он ошибается. Такие условия мотивируют застройщиков строить г...но и продавать за очень дорого. В такой ситуации вообще нес смысла улучшать продукт. Зачем? Если его у Вас и так купят. В качестве примера могу привести наши авто: есть среди моих читателей люди, которые мечтают купить Ладу Гранту? Завод почти бесконтрольно субсидируют с 90х. Сейчас опять подняли пошлины на ввозимые автомобили. Будет ли завод делать авто лучше?...нет. А зачем? Их и так купят. Правильное субсидирование, с целью развитию промышленности, это вкладывать деньги в производство(!) с четкой и определенной целью- произвести на рынок качественный конкурентный продукт. Что сделали китайцы с автопромом. Государственные предприятия получают любое количество денег на производство, но машины они продают на рынке. Никто не дает нерыночные условия в Китае на покупку китайского авто. Они в производство вкладывают. Результат таких вложений мы видим на дорогах нашей страны. Если спроецировать на застройщиков, то государству было логично компенсировать застройщикам затраты по введению эскроу счетов, включая банковский процент, и, давать беспроцентные кредиты на инвестиции в производство. Ну а если ты, после всех вложений со стороны государства, построил г...но, которое продать не можешь, то твои проблемы...Производи качественный конкурентный продукт.
Интересно, что будет дальше. Свои рассуждения я привёл в статье. Следующим материалом будет подробный прогноз. Как будет развиваться ситуация. Хочу успеть написать его до конца месяца, чтобы умничать не постфактум. Есть предположение, как будут развиваться события и какие инструменты будут использовать застройщики.
P.S. Поздравляю всех кто дочитал, вот Вам за это позитивное фото в шапке с ушами))))
По традиции - подписывайтесь и ставьте лайк!
