Китай рассматривает возможность создания общенациональной схемы сокращения запасов жилья на рынках недвижимости, призывая местные органы власти приобретать нереализованные объекты у проблемных застройщиков.
Государственным компаниям предлагаются дешевые кредиты на покупку недвижимости, однако они не спешат выходить на рынки во время спада. На снимке: проект жилого квартала в провинции Шаньдун. Photo: Baidu / Jiwe.com
По данным агентства Bloomberg, Государственный совет КНР пытается получить отзывы от нескольких провинций и правительственных учреждений относительно предложенной инициативы, предусматривающей выкуп "органами местного самоуправления миллионов непроданных жилых объектов".
Эксперты считают, что последняя инициатива правительства очень напоминает пилотный проект, предложенный Народным банком Китая в феврале 2023 года. Напомним, тогда ЦБ КНР выделил 100 миллиардов юаней (13,85 миллиарда долларов США) на специальное кредитование местных органов власти в восьми городах. Средства должны были пойти на покупку непроданной недвижимости для использования в местных программах субсидированной аренды.
В число этих восьми городов входят Чунцин, Цзинань, Чжэнчжоу, Чанчунь, Чэнду, Фучжоу, Циндао и Тяньцзинь. Во вторник районная администрация Линьань в Ханчжоу заявила о намерении приобрести несколько частных домов общей площадью 10 000 кв. м, для последующей сдачи в аренду.
Общенациональный план выкупа жилья был предложен после того, как 30 апреля на заседании Политбюро Центрального комитета Коммунистической партии Китая прозвучал призыв к "сокращению запасов недвижимости, реформированию модели развития недвижимости в стране и содействию качественному развитию рынков недвижимости".
Участники заседания заявили о настоятельной необходимости пересмотреть ситуацию со спросом и предложением на рынке недвижимости, чтобы оправдать ожидания потенциальных домовладельцев. На следующей неделе Госсовет проведет видеоконференцию с высокопоставленными чиновниками из министерства жилищного строительства, финансовых регуляторов, местных органов власти и банков, чтобы обсудить ситуацию на рынке недвижимости.
Банки Китая потеряли ¥4 трлн после того как ЦБ КНР приказал прекратить выплаты по повышенным ставкам
«Без вмешательства правительства может пройти не один год, прежде чем запасы продаваемого жилья снизятся до уровня, который рынок, скорее всего, сочтет „ сбалансированным“, - говорит Ван И, руководитель группы недвижимости Goldman Sachs Research в Азиатско-Тихоокеанском регионе, в своей аналитической записке. «Мы считаем, что длительное падение цен на жилье может вызвать негативную обратную связь в виде дальнейшего сокращения совокупного спроса и предложения кредитов».
По состоянию на конец прошлого года запасы жилой недвижимости в материковом Китае оценивались примерно в 30 триллионов юаней (4 триллиона долларов США) в стоимостном выражении, считает эксперт. “Если эта недвижимость будет полностью реализована, это будет примерно в 10 раз больше, чем будет продано на рынке в 2023 году, - или одна четвертая часть всего жилого фонда КНР на конец 2023 года. Дефицит финансирования для выхода отрасли на нормальный уровень работы в 2024 году составляет около 3-4 триллионов юаней, что приводит к значительному избытку запасов.” - говорит Ван И.
Медленный прогресс
Согласно пилотному проекту в восьми китайских городах, городские инвестиционные компании местных органов власти могут брать банковские кредиты по ставке 3 процента для покупки нереализованного жилья, при минимальном первоначальном взносе 20 процентов.
Цены на жилье в Китае продолжают падать. Черная линия - средние цены на жилье в новостройках, жёлтая линия "вторичка".
Но такая сделка не является особо привлекательной, поскольку доходы от аренды жилья как правило не превышают 3%. К тому же если цены на жилье упадут, городские инвестиционные компании могут потерять свои деньги. По состоянию на начало этого года в рамках четырех проектов было выдано кредитов на общую сумму не более 4,1 миллиарда юаней (580 миллионов долларов).
Ли Юцзя, главный научный сотрудник исследовательского центра жилищной политики Гуандунского института планирования, говорит, что пилотная программа реализуется весьма медленными темпами. Это связано с тем, что городские инвесткомпании не решаются выходить на рынки в период падения цен на недвижимость.
По его словам, муниципальные инвесткомпании могут начать с покупки непроданного жилья в проекте, в котором уже продано более 70 % квартир, что позволит застройщикам двигаться дальше и сосредоточиться на новых объектах. По его словам, если в каком-то проекте продано лишь небольшое количество квартир, городские инвесторы могут попытаться договориться с новыми владельцами недвижимости, а затем приобрести весь проект сразу.
«Успех правительственной программы по сокращению запасов недвижимости в первую очередь зависит от спроса", - говорит Янь Юэцзинь, директор по исследованиям Шанхайского исследовательского института недвижимости E-House. «Хотя продажи недвижимости постепенно растут, общие темпы сокращения запасов остаются низкими».
Al Mayadeen: БРИКС готова предложить альтернативу в случае краха доллара
По словам Яня, вялый спрос на недвижимость также заставил застройщиков отложить маркетинговые программы. По его словам, примерно 55 процентов новых объектов недвижимости, выставленных на продажу на рынках городов верхнего уровня, были введены в эксплуатацию в 2023 году - или чуть ранее - в то время как в городах третьего уровня этот показатель достиг 68 процентов.
Лимиты на покупку жилья
Некоторые отраслевые эксперты считают, что для достижения желаемого эффекта программы покупки жилья должны быть запущены вместе с другими мерами поддержки. Директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо говорит, что среди других способов сокращения запасов недвижимости - поощрение домовладельцев к переезду в более просторные дома, а также отмена лимитов на покупку.
В апреле в десятках китайских городов была анонсирована программа «новая недвижимость взамен старой», в рамках которой местные власти гарантируют выкуп имеющейся у домовладельцев недвижимости после приобретения ими нового жилья.
С 9 мая десятки городов второго уровня, включая Ханчжоу, Сиань и Фосан, отдельно объявили о решении отменить ограничения на покупку недвижимости, большинство из которых действуют уже более десяти лет. Это означает, что жители большинства городов второго уровня теперь могут покупать столько недвижимости, сколько захотят. В городах первого эшелона, таких как Шанхай и Пекин, по-прежнему действуют ограничения на покупку недвижимости, что является следствием борьбы со спекулянтами.
Поднебесная рассматривает возможность выкупа государством непроданного жилья для оздоровления рынка недвижимости
За последнюю неделю акции большинства застройщиков, включая компании с большими долгами, резко подскочили в цене. Так, например, акции Shimao Group Holdings подорожали на 160 % и закрылись на отметке 1,25 гонконгского доллара с 8 мая. Акции China Aoyuan удвоились до 26 гонконгских центов. Акции компании Agile Group, объявившей во вторник о дефолте по своим публично выпущенным долларовым облигациям, также за последнюю неделю выросли на 42 %.
В Поднебесной представили меры для поддержки рынка недвижимости
Центральный банк Китая заявил, что схема покупки непроданных домов государственными предприятиями не является обязательной и будет следовать рыночным принципам. Китай в пятницу представил беспрецедентный пакет мер по стимулированию выхода покупателей жилья на рынки, после того как продажи жилья и инвестиции в недвижимость упали в первые четыре месяца этого года.
Народный банк Китая (НБК) заявил, что создаст общенациональную программу по высвобождению 300 млрд юаней (41,5 млрд долларов США) в качестве льготного финансирования, с тем чтобы помочь государственным предприятиям (ГП) выкупить непроданные объекты недвижимости.
ЦБ КНР и Национальная администрация финансового регулирования снизили минимальные ставки первоначального взноса при покупке первого объекта с 20% до 15%, а при покупке второго - с 30% до 25%. Кроме того, по всей стране будет отменен нижний уровень ставок по коммерческим ипотечным кредитам при покупке первой и второй квартиры (дома).
Теперь филиалы ЦБ КНР смогут определять нижние границы процентных ставок по ипотеке в соответствии с условиями региона, сообщает Народный банк Поднебесной. Финансовые учреждения должны устанавливать минимальные ставки кредитования, исходя из условий ведения бизнеса и рисков заемщиков, говорится в сообщении.
Кроме того, с 18 мая PBoC снизит на 0,25 процентного пункта ставки по кредитам индивидуального жилищного резервного фонда - долгосрочного плана жилищных сбережений, состоящего из обязательных ежемесячных вкладов как работодателей, так и работников. Акции китайских застройщиков, зарегистрированных в Гонконге, продолжили расти в пятницу после того, как многие из них выросли более чем в два раза за неделю, закончившуюся в четверг.
Акции China Vanke Co выросли на 19,4% и закрылись на отметке 6,84 гонконгского доллара (88 центов США) в пятницу, а акции Sunac China подорожали на 25,9% до 1,85 гонконгского доллара. Акции Agile Group выросли на 24,3 процента до 92 гонконгских центов, а акции Guangzhou R&F Properties поднялись на 12,7 процента до 1,33 гонконгского доллара.
Народный банк Китая представил ряд мер по стимулированию рынков недвижимости. На снимке: строящийся объект недвижимости. Чжан Бинь, Информационное агентство «Синьхуа» / Baidu
Неутешительные данные по недвижимости в КНР
Между тем, в пятницу Национальное бюро статистики (NBS) опубликовало новые экономические данные за январь-апрель 2024 года. За первые четыре месяца инвестиции в недвижимость Китая упали на 9,8 % в годовом исчислении до 3,09 триллиона юаней (440 миллиардов долларов США). Этот показатель снижается уже 23 месяца подряд.
Инвестиции в жилую недвижимость в январе-апреле сократились на 10,5 процента до 2,34 триллиона юаней (330 миллиардов долларов США) по сравнению с показателем годичной давности. Продажи новых квартир за тот же период упали на 28,3 % до 2,81 триллиона юаней (400 миллиардов долларов США). Продажи новых домов упали на 31,1 %. В целом объем продаж новой недвижимости снизился на 20,2 % до 293 млн кв. м. В годовом исчислении объем продаж нового жилья снизился на 23,8 %.
По данным NBS, в апреле средняя цена на жилье в 70 крупнейших городах КНР упала на 3,1 процента по сравнению с показателем годом ранее. Это самое большое снижение в годовом исчислении с ноября 2014 года. «Март и апрель - традиционно высокий сезон, но и продажи новых домов, и объем продаж в этот период упали в годовом исчислении, что свидетельствует о тяжелой ситуации на китайских рынках недвижимости», - заявил Ван Сяоцян, главный аналитик исследовательского центра Zhuge Real Estate Data Research Center.
По словам Ванга, объем продаж новых домов за первые четыре месяца этого года сократился на 26,4 процента по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, когда в большинстве китайских городов еще действовали правила, введенные для борьбы с распространением COVID-19. Чжан Хунвэй, основатель консалтинговой компании Jingjian Consulting, считает, что активность в сфере китайской недвижимости может улучшиться, если некоторые коммерческие банки начнут предлагать ипотечным заемщикам скидки в размере 10-20 % в ближайшие несколько месяцев.
Американский стратег развенчал западный миф о "избыточных производственных мощностей Поднебесной"
Покупка жилья государственными предприятиями
Вице-премьер Госсовета КНР Хэ Лифэн на совещании в пятницу заявил, что правительство активизирует усилия по устранению рисков, связанных с незавершенными проектами коммерческого жилья, обеспечит реализацию жилищных проектов и ускорит сокращение запасов недвижимости на рынках. Он подчеркнул, что местным органам власти предоставлено право покупать непроданное жилье по разумным ценам и "превращать его в доступное или арендное жилье".
Заместитель управляющего PBoC Тао Линг заявила, что в течение ближайшего года 21 финансовому учреждению, включая Банк развития Китая, директивные банки, государственные коммерческие банки, Почтово-сберегательный банк Китая и акционерные коммерческие банки, будут предоставлены кредиты на общую сумму 300 миллиардов юаней (42,31 миллиарда долларов США) под процентную ставку 1,75%. Программу можно пролонгировать четыре раза.
По ее словам, ЦБ КНР предоставит национальным банкам кредиты на погашение 60% их займов в рамках этой программы, в результате чего банки должны будут предоставить госкомпаниям еще 200 млрд юаней, доведя общую сумму до 500 млрд юаней. "Национальные банки должны предоставлять кредиты государственным предприятиям, из числа выбранных местными органами власти, в соответствии с рыночными принципами, а местные органы власти должны сами решать, стоит ли им присоединяться к этой схеме", отметила Тао Линг.
Она отметила, что национальные банки должны предлагать кредиты госкомпаниям, назначенным местными органами власти, в соответствии с рыночными принципами, а местные органы самоуправления должны сами решать, стоит ли им присоединяться к этой программе или нет. «Госкомпании для выкупа жилья будут назначаться местными органами власти», - сказала Тао. «Это не должны быть компании, финансирующие местные органы власти (LGFV), или компании, связанные с теневым финансированием местных органов власти».
«Госкомпании для выкупа жилья будут назначаться местными органами власти», - сказала Тао. «Это не должны быть компании, финансирующие местные органы власти (LGFV), или компании, связанные с теневым финансированием местных органов власти».
Общий долг местных органов власти Китая, включая долги LGFV, а также теневые кредиты, в 2022 году составил порядка 90-110 триллионов юаней (12,7-15,5 триллионов долларов США), или 75-91 % ВВП страны, говорится в отчете, опубликованном в ноябре прошлого года исследовательским центром 21st Century China Center при Школе глобальной политики и стратегии Калифорнийского университета в Сан-Диего.
