Иногда бизнес вынужден переплачивать значительные суммы налога из-за ошибок государства при оценке кадастровой стоимости недвижимости. Если оценка завышена, существует возможность её оспорить и снизить, например, через судебное решение. Однако для этого необходимо будет оплатить стоимость оценочного отчёта, судебную экспертизу и потратить время на сбор необходимых документов и процедуру оспаривания. Тем не менее, результат может оказаться весьма выгодным. Например, владелец бизнес-центра сумел судебным путем уменьшить кадастровую стоимость почти втрое, благодаря чему стал экономить 2,6 миллиона рублей в год на налогах. Давайте разберемся, что представляет собой процесс оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, как определить, нужна ли эта процедура, оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это оценка стоимости объектов недвижимости, которую устанавливает региональная власть для зданий, сооружений, помещений, земельных участков, объектов незавершённого строительства, гаражей, мест для парковки автомобилей и других видов недвижимости в пределах своей территории.
Эта стоимость необходима для расчёта различных платежей и налогов, включая:
- налоги на имущество и землю, подоходный налог и налог на прибыль при продаже недвижимости;
- арендную плату, если она привязана к кадастровой стоимости объекта;
- предполагаемую продажную цену объекта;
- штрафы за нецелевое использование земли;
- госпошлины при наследовании недвижимости.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость зданий и сооружений, включают площадь, материал стен, год постройки, состояние, функциональное назначение и прочее. Для земельных участков решающее значение имеют площадь, местоположение, разрешённое использование, наличие коммуникаций и другие характеристики.
Когда проводится кадастровая оценка
В регионах России проведение государственной кадастровой оценки недвижимости выполняется каждые четыре года после последней оценки. Однако в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, переоценка происходит каждые два года.
Массовая кадастровая оценка осуществляется в течение одного года, и новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января следующего за оценкой года. Например, если кадастровую стоимость земельного участка оценили в апреле 2019 года в размере 3 миллиона рублей по состоянию на 1 января 2019 года, то новая стоимость станет действовать с 1 января 2020 года. В 2022 году прошла всероссийская кадастровая оценка всех земельных участков, их новая стоимость стала действовать с 1 января 2023 года. В 2023 году переоценивается остальная недвижимость, и новые ставки кадастровой стоимости вступят в силу с 1 января 2024 года.
Переоценка кадастровой стоимости может значительно увеличить налоговую нагрузку на собственника. В связи с экономическими трудностями в 2023 году государство ввело временную меру «заморозки» кадастровой стоимости земельных участков. Суть меры заключается в том, что если кадастровая стоимость земельного участка с 1 января 2023 года выше, чем на 1 января 2022 года, для расчета налога используется стоимость, действовавшая с 1 января 2022 года.
Кадастровая стоимость на 1 января 2022 года
Кадастровая стоимость на 1 января 2023 года
Кадастровая стоимость для расчета налога в 2023 году
2 000 000 ₽
2 500 000 ₽
2 000 000 ₽
Механизм "заморозки" не применяется в следующих случаях:
- Когда изменение кадастровой стоимости происходит из-за модификации характеристик земельного участка, таких как изменение площади, категории или разрешённого использования земли.
- Для земельных участков, находящихся в аренде.
- Следующая переоценка земельных участков запланирована на 2024 год, а новая кадастровая стоимость начнёт действовать с 1 января 2025 года.
Кадастровая стоимость начинает действовать согласно следующим ключевым датам, отражённым в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):
- Дата определения: 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка.
- Дата внесения данных: день, когда информация о новой кадастровой стоимости была зарегистрирована в ЕГРН.
- Дата применения: 1 января года, следующего за годом проведения массовой кадастровой оценки.
Пример: массовая кадастровая оценка земельного участка была проведена в 2021 году. Кадастровая стоимость земли определена в размере 292,3 млн рублей по состоянию на 1 января 2021 года. Эти данные были внесены в ЕГРН 22 декабря 2021 года, что является датой внесения данных. Соответственно, кадастровая стоимость в размере 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2022 года, что является датой применения.
Если бизнес оспорит кадастровую стоимость здания или земельного участка, пересмотренная стоимость будет применяться ретроспективно, начиная с даты, когда оригинальная оценка вступила в силу. Рассмотрим пример: кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 292,3 млн рублей и начала действовать с 1 января 2022 года.
Предположим, что в 2023 году владелец участка подал заявление на пересмотр стоимости, а процедура оспаривания завершилась в 2024 году с установлением новой стоимости в 150 млн рублей. Эта новая стоимость будет применяться с 1 января 2022 года — даты начала действия оспариваемой кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость, установленная на 1 января 2021 года, была актуальна в течение одного года. В 2022 году проводилась новая массовая оценка всех земельных участков, и обновлённая стоимость вступила в силу с 1 января 2023 года. Тем, кто не успел подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости в 2022 году, предоставляется возможность сделать это и после 1 января 2023 года.
Когда можно оспорить кадастровую стоимость
Прежде чем приступить к процессу оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуется тщательно взвесить необходимость и потенциальные издержки. Вот основные шаги, которые помогут сделать обоснованное решение:
1. Удостоверьтесь, что имеете право на оспаривание.
2. Определите основания для оспаривания.
3. Проверьте сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
4. Выберите консультационную компанию для сопровождения процесса.
5. Оцените разницу между кадастровой и рыночной стоимостями и потенциальную экономию на налогах или аренде.
6. Сопоставьте предполагаемую экономию с расходами на оспаривание.
Далее подробнее о каждом шаге:
Право на оспаривание: Оспаривать кадастровую стоимость могут лица, на чьи права влияет результат кадастровой оценки, включая собственников недвижимости, арендаторов (если арендная плата зависит от кадастровой стоимости), бывших собственников для перерасчета налогов и покупателей или арендаторов с исключительными правами на выкуп или аренду.
Основания для оспаривания:
- Техническая ошибка: Ошибки в данных о площади, материале стен и других характеристиках. Для исправления подается заявление в учреждение, проводившее оценку, с приложением подтверждающих документов. В случае несогласия ГБУ, вопрос можно довести до суда.
- Завышенная кадастровая стоимость по сравнению с рыночной: Требуется отчет об оценке и обращение в суд для установления стоимости на уровне рыночной.
Сроки: Оспаривание возможно с момента вступления в силу кадастровой стоимости до даты внесения результатов новой оценки. Например, если офисное помещение оценили в 5 млн рублей с действием с 1 января 2019 года по 31 декабря 2021 года, и в 2021 году стоимость увеличилась до 8 млн рублей, то заявление на оспаривание 8 млн рублей следует подать с 1 января 2022 года до 31 декабря 2023 года.
Также можно оспорить архивную кадастровую стоимость, действующую до внесения новой кадастровой оценки в ЕГРН, в течение трех лет.
Трехлетний период давности для оспаривания кадастровой стоимости объектов с правом собственности регулируется статьями 78 и 79 Налогового кодекса РФ, а для арендованных земельных участков — статьями 196 и 200 Гражданского кодекса РФ. Выбор консультационной компании может существенно упростить процесс оспаривания, так как на рынке множество компаний предлагают полное сопровождение: от расчета рыночной стоимости недвижимости до юридического сопровождения процедуры.
Расхождение кадастровой стоимости с рыночной может быть обусловлено особенностями метода массовой оценки, который не учитывает индивидуальные характеристики объекта, в отличие от расчета рыночной стоимости. Например, два кафе в соседних зданиях могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, но различную рыночную из-за разного состояния помещений.
Консалтинговая компания поможет не только проверить возможность снижения кадастровой стоимости, но и оценить потенциальную экономию на налоге или аренде. Этот анализ позволит определить, стоит ли начинать процедуру оспаривания. Если предполагаемые затраты превышают потенциальную экономию, оспаривание может быть нецелесообразным.
С 1 января 2026 года планируется введение новой процедуры оспаривания кадастровой стоимости, предполагающей обязательное прохождение досудебного претензионного порядка. До этой даты регионы могут использовать текущие правила или перейти к новой системе.
В настоящее время оспаривание может происходить через суд или специальную комиссию, и не всегда необходимо начинать с комиссии. При отказе комиссии в изменении стоимости следует обратиться в суд для установления рыночной стоимости. С 2026 года сначала потребуется обращение в комиссию при государственном учреждении, ответственном за оценку. Если комиссия отклонит заявление, можно будет идти в суд. Некоторые регионы уже сейчас действуют по этому принципу.
После сбора всех необходимых документов, их можно подать в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это возможно осуществить несколькими способами:
- Лично или отправить по почте по адресу комиссии.
- Через интернет, загрузив документы на сайт комиссии или через портал государственных или муниципальных услуг, используя квалифицированную электронную подпись (КЭП).
Комиссия обязана рассмотреть поданное заявление в течение 30 календарных дней. В случае принятия решения о установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, комиссия самостоятельно отправит копию решения и отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Если комиссия откажет в изменении кадастровой стоимости до уровня рыночной, следующим шагом будет обращение в суд для дальнейшего оспаривания.
Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии
До 2026 года в регионах, где еще не действует новый порядок оспаривания, владельцы недвижимости могут напрямую обращаться в суд для оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию. При этом за каждый кадастровый номер объекта, стоимость которого оспаривается, необходимо уплатить отдельную госпошлину. Например, если в суд представлен отчет об оценке для земельного участка и здания, имеющих разные кадастровые номера, госпошлина оплачивается за каждый объект отдельно.
Для оспаривания в суде требуется составить административное исковое заявление и подготовить следующие документы: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, выписку из ЕГРН о характеристиках объекта и правах на него, а также отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.
Если суд примет решение о снижении кадастровой стоимости, следует дождаться его вступления в законную силу, что обычно занимает месяц. Затем необходимо получить заверенную копию решения и подать заявление на внесение изменений в кадастр. Это можно сделать через МФЦ или Роскадастр. Новая кадастровая стоимость будет внесена в базу в течение месяца после подачи заявления. После обновления данных возможно зачисление излишне уплаченных налогов на имущество или аренду в счет будущих платежей, для чего требуется обратиться в налоговую инспекцию или департамент городского имущества.
Связаться (позвонить/написать) адвокату:
Whatsapp: Написать сообщение
Telegram: Написать сообщение
Telegram канал: @Lawyermoscow
Instagram: @jur.moscow
E-mail: 6333991@mail.ru
youtube канал: ссылка