Несколько советов, как проверить квартиру и продавца при покупке недвижимости на вторичном рынке
Чтобы сделку не признали недействительной, нужно проверить несколько моментов:
1. Получите выписку из ЕГРН. Это единственный документ, который доказывает зарегистрированное право. Там содержатся данные об объекте, собственниках, ограничения, обременения и бывает там прописывают особые отметки. Внимательно просмотрите эти пункты.
Получить выписку можно бесплатно на Госуслугах в течении пары минут.
Убедитесь, что перед вами собственники, а если просмотр проходит без присутствия владельца, то лучше запросить нотариальную доверенность. Сколько собственников, столько и продавцов должно быть в договоре купли-продажи.
Если есть обременение банка - определить, смогут ли закрыть ипотеку до сделки или вы покупаете залоговый объект.
Если есть залоги и ограничения - до сделки необходимо закрыть их, иначе сделку не зарегистрируют в Росреестре.
Как правило в выписке с раскрытыми данными отображаются и прошлые владельцы объекта. Если данную недвижимость продавали очень часто, то тоже следует насторожиться и понять, почему так происходит. Может квартира не чистая?
2. Проверьте основание права собственности - это документ, на основании чего продавец стал собственником. Это может быть договор купли-продажи, решение суда, приватизация, дарение и прочие. В последних двух случаях тоже надо быть внимательным, чтобы сделку не оспорили в суде из-за появившихся наследников. Срок исковой давности по оспариванию составляет три года.
3. Запросить документ, кто в квартире никто не прописан.
4. Если квартиру покупали в браке, то это совместно нажитое имущество. Проверьте, если оба собственника это супруги, то они оба должны быть указаны в договоре купли-продажи, как продавцы. Если покупка в браке, а собственник один, то на сделку супруг должен предоставить нотариальное согласие на сделку. Если супруги в разводе, то должно быть решение суда о разделе имущества или иной документ, подтверждающий, что это уже не совместная собственность.
Если вы увидели, что в договоре-основании прописано, что для покупки были использованы средства материнского капитала, и детям не выделены доли, то это нарушение закона. Сначала надо выделить детям доли, а потом продавать.
Можно запросить у продавца остаток материнского капитала. Его можно посмотреть на Госуслугах. Если остаток материнского капитала 0, или другая неполная сумма, то уточнить, а лучше запросить документ, куда были использованы средства материнского капитала.
Таким образом вы избежите того, что не увидите спустя время на пороге детей, которым не выделили доли.
5. Проверьте задолженности по коммуналке. Чтобы не платить чужие долги - запросите справку, что нет задолженностей.
6. Проверьте банкротство. Если лицо находится в процедуре банкротства или уже банкрот, то такая сделка будет признана недействительной.
Всё, что есть у банкрота - продают на торгах, чтобы полученные деньги внести в счет погашения долгов.
7. Проверьте судебные дела. На сайте ФССП можете проверить, нет ли долгов по налогам или иных задолженностей. Проанализируйте. Чтобы не было такой ситуации, например, что на квартиру наложен запрет на продажу из-за неуплаты налогов. В выписке ЕГРН это прописано. За исключением случаев, когда запрет наложен совсем недавно и данные в Росреестре не успели обновиться.
Есть много организаций, которые предлагают углубленную юридическую проверку с гарантией. Вам предоставляется сертификат, где прописаны проверенные критерии, и советы, какие пункты внести в договор купли-продажи, чтобы в дальнейшем избежать неприятных ситуация. И некоторые организации предоставляют гарантию. Это время, в среднем от 1 до 3 лет, если в пределах этого времени сделка признана недействительной, то организация, которая проводила проверку возместит сумму.