И сколько всего мини-квартир осталось в продаже?
Москомэкспертиза 15 мая в своем информписьме обратила внимание на минимальные значения площади квартир, установленные пунктом 5.2 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». В соответствии с данным документом, установлена минимальная площадь квартир: 28 квадратных метров для однокомнатной квартиры и 44 квадратных метра для двухкомнатной квартиры.
Москомэкспертиза отвечает за функционирование территориальной сметно-нормативной базы для Москвы. Ведомство также курирует разработку московских региональных рекомендаций и контролирует экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий для объектов строительства в столице.
Можно предположить, что проектирование небольших квартир закончено. В будущем регулирующие органы не будут согласовывать проекты с такими помещениями. Соответственно, те небольшие квартиры, которые сегодня остались на рынке — последние подобные варианты. Наиболее дешёвые и доступные лоты, которые сегодня предлагает рынок, скоро исчезнут.
Примечательно, что в Подмосковье лимит в 28 кв. м на площадь квартир в новостройках был установлен еще в 2021 году. А вот на столичном рынке малогабаритные студии до сих пор оставались нередким явлением.
Рассмотрим компактные предложения, которые пока ещё можно приобрести на московском рынке новостроек
Новые требования пока не затронули объекты, которые получили положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство до 7 мая включительно, а также они не относятся к апартаментам.
На рынке сегодня представлено 9,4 тыс. квартир площадью меньше 28 квадратных метров в 158 комплексах. Все они являются студиями.
В информписьме Москомэкспертизы говорится, что Жилищный кодекс РФ не относит «студию» к видам жилых помещений. Однако это не говорит о том, что студии пропадут с рынка новостроек. Наименование «студия» всегда отсутствовало в проектных декларациях.
Самая маленькая студия в продаже — 15,7 квадратных метров в ЖК «Level Селигерская».
Из всех студий в предложении варианты меньше 28 квадратных метров занимают долю в 86%.
В новостройках комфорт-класса представлено почти 4,6 тыс. квартир площадью менее 28 квадратных метров, в Новой Москве — 3,9 тыс. квартир. Около тысячи подобных предложений имеется и в комплексах бизнес-класса.
Средневзвешенная цена студий до 28 квадратных метров составляет:
- в комфорт-классе — 411,5 тыс. рублей за кв. метр;
- в бизнес-классе — 591 тыс. рублей за кв. метр;
- в Новой Москве — 319 тыс. рублей за кв. метр.
Стоимость таких квартир варьируется:
- в комфорт классе — от 5,5 млн до 18,7 млн рублей;
- в бизнес-классе — от 9,8 млн до 26,7 млн рублей;
- в Новой Москве — от 5 млн до 11,2 млн рублей.
Топ самых выгодных предложений квартир до 28 кв. м в разных сегментах рынка:
- Новая Москва, «Цветочные поляны», 23,4 кв. м, 5 млн рублей;
- комфорт-класс, «Никольские луга», 19,8 кв. м, 5,5 млн рублей;
- бизнес-класс, Cityzen, 18,4 кв. м, 9,8 млн рублей.
Что касается срока сдачи предложений, более не попадающих под нормативы по площади, то вводиться в эксплуатацию они будут вплоть до 2027 года. Однако, высока вероятность, что до этого времени они окажутся полностью распроданными. Большинство таких квартир будут сданы в эксплуатацию в следующем, 2025 году.
Что ждёт рынок московских новостроек после вступления в силу новых требований?
Спрос
Сейчас квартиры до 28 квадратных метров занимают 15% предложения рынка московских новостроек (13% в Москве и 17% в Новой Москве). В 2024 году на них пришлось в совокупности 15% спроса, в 2023 году – 17%. Квартиры до 28 квадратных метров удовлетворяют спрос покупателей, которые приобретают недвижимость для последующей сдачи или перепродажи, и будущих жильцов, которые не готовы делать большие финансовые вложения в покупку недвижимости.
Первая категория покупателей может переключиться на инвестиции в апартаменты. На фоне роста средней площади квартир и их соразмерного удорожания апартаменты будут иметь более выигрышную позицию по стоимости. Поэтому вполне вероятно оживление на рынке апарт-комплексов.
Вторая категория покупателей, вероятно, разделится на тех, кто сделает выбор в пользу покупки квартиры большей площади; на тех, кто будет рассматривать рынок вторичной недвижимости; и тех, кто переключится на рынок аренды.
Так, с большой долей вероятности девелоперы жилых комплексов просто лишатся части целевой аудитории.
Цены
Стоимость квартир площадью до 28 квадратных метров, которые находятся в корпусах, уже прошедших согласование, может вырасти вследствие повысившегося спроса.
Сегодня малогабаритные квартиры имеют наиболее высокую цену за «квадрат» и наименьшую стоимость за лот. Поэтому при вымывании таких предложений средневзвешенный показатель цены будет падать, а средняя стоимость выборки — расти. Данные изменения будут связаны не с удорожанием или удешевлением квартир площадью 28 квадратных метров и более, а с отсутствием в предложении «маленьких» вариантов за соответственно меньшую, чем просторные квартиры, стоимость.
Где найти студии, сколько стоят маленькие квартиры-студии с отделкой и готовые к въезду? Можно ли купить студию в ипотеку или с рассрочкой?
