Дешевая ипотека для всех кончается. И как же тут быть покупателям, если московские цены на жилье сильно «кусаются»? Застройщики все последние годы сокращали площади квартир с целью удешевить лот и предложить более доступный продукт. Но московские власти на днях решили ограничить минимальные площади квартир, чтобы избежать их чрезмерного «съеживания». Поэтому сейчас покупатели будут запрашивать квартиры без отделки – это позволит хоть как-то снизить покупную цену жилья.
Доля растет
В период 2019-2023 г. на рынок недвижимости Москвы было выведено 1048 корпусов жилья суммарной площадью 17,2 млн кв. м. Согласно исследованию компании «Мангазея», за 2023 год структура спроса на квартиры с различными видами отделки претерпела изменения, которые будут прослеживаться и в последующие годы. Спрос на квартиры без отделки, как установили эксперты, растет во всех классах жилья, а доля чистовой отделки сокращается как в структуре предложения, так и в структуре спроса: покупатели все чаще выбирают вариант отделки white box или предпочитают жилье без отделки.
В целом на рынке недвижимости Москвы доля квартир без отделки в структуре предложения остается практически неизменной с 2020 года и составляет порядка 40%. При этом, спрос на такие квартиры сначала постепенно снижался в 2019-2022 годах с 51% до 29%, а в 2023 году значительно вырос — до 41%.
Динамика доли квартир без отделки в структуре предложения и спроса по классам несколько различна. Так, в сегменте комфорт- и премиум-класса доля квартир без отделки растет как в предложении, так и в спросе, а вот в бизнес-классе, напротив, сокращается.
Комфорт-класс
В структуре предложения новостроек комфорт-класса на долю квартир без отделки в 2023 г. приходится 33% всего выведенного на рынок жилья (на уровне 2019 года). При этом, если не учитывать объемы лидера рынка в этом сегменте (компания ПИК, 85% квартир с отделкой), доля квартир без отделки в структуре предложения по остальным застройщикам уже превышает 50%. Рост объема предложения квартир без отделки в комфорт-классе наблюдается уже с 2022 года, когда их доля увеличилась с 11% до 20%. Дальнейший рост связан как с выходом новых проектов преимущественно без отделки, так и с сокращением доли ПИК в предложении. Продажа квартир без отделки позволяет застройщикам сохранить приемлемый бюджет покупки для покупателей данного сегмента.
Премиум-класс
Доля квартир без отделки в структуре предложения премиум-класса остается стабильно высокой на протяжении 2021-2023 г. и составляет порядка 65-75%, против 38-40% в 2019-2020 годах. Для покупателей в данном сегменте необходимо выполнить или высококлассную отделку (что существенно увеличивает бюджет покупки недвижимости, но при этом не всегда может удовлетворить взыскательный вкус клиента) или не выполнять отделку совсем.
Бизнес-класс
В бизнес-классе, напротив, доля квартир без отделки в структуре предложения постепенно сокращается и в 2023 году достигла своего минимума за 5 лет – 45% (–10% к предыдущему году и –30% к 2019 году). Долю квартир без отделки постепенно занимает отделка white box.
Не только предложение, но и спрос
Тенденция роста доли квартир без отделки в структуре предложения комфорт- и премиум-класса и снижение этой доли в бизнес-классе находит свое продолжение и в структуре спроса. В целом по рынку Москвы доля квартир без отделки в сделках в 2023 году составила 41% (+12% к 2022 г.). В комфорт- и премиум-классе прирост составил 10% и 15% соответственно. В бизнес-классе доля квартир без отделки в сделках ежегодно сокращается на 2%-8%.
«Политическая ситуация, экономические санкции, рост цен на материалы и инфляция, а также поддержка стройотрасли через субсидирование ипотечных ставок со стороны государства повлияли на существенный рост цен на недвижимость, – говорит Анна Ракова, руководитель направления аналитики и ценообразования компании «Мангазея». – Основной задачей застройщиков стало сохранение адекватной цены для покупателей.Если не идти по пути удешевления продукта, то логичный способ сохранения комфортной цены – сокращение общей площади квартиры и отказ от выполнения отделочных работ. Так, на протяжении последних лет средняя реализованная площадь квартиры уменьшилась с 56 до 50 кв. м, а в 2023 году наметилась общая тенденция к росту объема предложения жилья без отделки».
Чистовая отделка
Комфорт-класс
Для московского комфорт-класса до 2022 года включительно было характерно преобладание в структуре предложения квартир с отделкой. В 2020-2022 на их долю приходилось 50-70%. Абсолютным лидером по объему предложения в это время являлась компания ПИК с привычной нам чистовой отделкой (до 60-80% от общего объема комфорт-класса ежегодно). В 2023 году с сокращением доли ПИК в предложении до 45%, сокращается и доля квартир с чистовой отделкой в структуре предложения по комфорт-классу до 42%.
Рынок комфорт-класса является достаточно предсказуемым и пластичным: востребованы все типы отделки практически в том объеме, в котором они предлагаются застройщиками, и структура спроса соответствует структуре предложения.
Бизнес-класс
В сегменте «бизнес» на долю квартир с чистовой отделкой приходилось в 2019-2022 году от 2 до 7% объема предложения, в 2023 г. эта доля увеличилась до 13%. Увеличение доли квартир с отделкой в предложении в прошлом году никак не повлияло на структуру спроса: ежегодно в бизнес-классе с чистовой отделкой реализуется 4-8% всех квартир.
Премиум-класс
Динамика вывода квартир с чистовой отделкой в сегменте недвижимости премиум-класса носит разнонаправленный характер. В разные годы доля таких квартир в структуре предложения составляла от 0% до 62%. Несмотря на это доля квартир с отделкой в структуре сделок заметна и составляет 16-19% в 2020-2022 г. и 8% в 2023 г. Снижение спроса на квартиры премиум-класса с отделкой в 2023 году объясняется низким объемом экспозиции таких квартир в предыдущие два года.
White box
Спрос на квартиры с отделкой white box можно охарактеризовать как стабильный, его уровень по рынку в целом – 10-15%. При этом можно отметить, что в комфорт-классе с 2023 года спрос превышает предложение, и в 2024 году эта тенденция проявится более явно. В бизнес-классе в 2023 году объем предложения квартир с отделкой White Box увеличился практически втрое — с 13% до 35%. Тем не менее, спрос не показал такого же скачка, при этом сохранив тенденцию роста: количество сделок показывает плавный рост с 13% до 18% в период 2020-2023 годов.
В премиум-классе в период 2020-2023 годов доля white box в структуре предложения была минимальной (0-3%), при этом в структуре сделок за 5 лет она не опускалась ниже 10%.
Отделка с мебелью
Данный вид отделки был очень ограничен в бизнес-классе, а с 2022 года предложения перестали появляться. В премиум-классе на долю квартир с мебелью приходится 0-3% как в предложении, так и в спросе.
Прогноз по отделке
В 2024-2025 году прогнозируется дальнейшее сокращение доли квартир с чистовой отделкой в структуре предложения и спроса по разным классам недвижимости. Этому будет способствовать растущий спрос на квартиры с white box в комфорт- и бизнес-классе и стабильно высокий спрос на квартиры без отделки во всех классах.
«Сегодня приоритетной целью девелопера остается доступность предложения, а его разнообразие достигается в основном за счет объемно-планировочных решений. Так, в перспективе ближайших двух месяцев мы выводим на рынок три своих новых проекта, и совокупно доля квартир с отделкой в них не превышает 10%», – резюмирует Анна Ракова.
Просто, как все гениальное. Как купить квартиру на «вторичке» по ипотечной ставке прошлых лет
Кредит под залог недвижимости: какие проблемы могут возникнуть?
Как спроектировать свою кухню для студии: советы по планировке и дизайну
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости