Договор купли-продажи – это основной документ, который заключается между продавцом и покупателем при продаже недвижимости. Однако, если участники сделки решат оспорить её в суде, имущество может быть возвращено продавцу. В этой статье мы расскажем о причинах, по которым договор может быть признан недействительным, и о том, как этого избежать.
Основания оспаривания договора купли-продажи
В обычных условиях после заключения договора купли-продажи недвижимости каждый получает своё: покупатель — недвижимость, а продавец — деньги. Однако бывают случаи, когда договор не влечёт за собой юридических последствий для сторон, например, при недействительных сделках.
Недействительные сделки могут быть двух видов: ничтожные и оспоримые. Ничтожные сделки не порождают юридических последствий с момента их заключения. Они считаются недействительными сами по себе, без необходимости судебного признания. Закон прямо указывает, какие сделки признаются ничтожными.
Оспоримые сделки становятся недействительными только после судебного разбирательства. Если ни одна из сторон не обратилась в суд, то такая сделка считается действительной, несмотря на наличие в ней недостатков.
Поскольку недействительная сделка не имеет юридической силы, каждая из сторон должна вернуть то, что получила по договору. В случае признания недействительным договора купли-продажи недвижимости покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец покупателю — потраченные деньги.
Существует несколько оснований, по которым договор купли-продажи может быть оспорен. Рассмотрим некоторые из них:
1. Нарушение формы сделки. Если договор не был заключён в соответствии с требованиями закона, например, не был нотариально заверен, он может быть признан недействительным.
2. Отсутствие согласия третьего лица. Если для заключения договора необходимо согласие третьего лица, например, супруга или совладельца недвижимости, но оно не было получено, сделка может быть оспорена.
3. Обман или заблуждение. Если одна из сторон была обманута или ввела в заблуждение другая сторона при заключении договора, он может быть признан недействительным.
4. Недействительность сделки по закону. Некоторые сделки могут быть признаны недействительными по закону, например, если они нарушают права несовершеннолетних или недееспособных лиц.
В случае оспаривания договора купли-продажи каждая из сторон должна вернуть полученное по договору имущество или деньги. Это позволяет восстановить справедливость и защитить интересы сторон.
Стороны заключили сделку в неправильной форме
Договор купли-продажи недвижимости всегда оформляется в письменном виде. Он должен быть представлен в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи в документе, такой договор будет считаться недействительным.
Сделка нарушает закон
В Жилищном кодексе есть правило: собственник не может совершать сделки, в результате которых размер доли каждого владельца будет меньше шести квадратных метров жилой площади (п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Из этого правила есть исключения, но обычно такие сделки считаются недействительными, так как они нарушают установленную законом норму.
Сделка мнимая или притворная
Мнимые сделки заключаются только для вида, без намерения создать правовые последствия, которые обычно возникают при заключении таких сделок.
Например, в одном из дел суд признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, который сын индивидуального предпринимателя, объявившего себя банкротом, пытался заключить по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что на самом деле предприниматель не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу № А32-22703/2016).
Притворная сделка также заключается не для того, чтобы создать правовые последствия, а чтобы прикрыть другую сделку. Например, продавец и покупатель могут не хотеть заключать договор купли-продажи, но вместо этого подписывают договор дарения и передают деньги за квартиру. В таком случае договор дарения является притворной сделкой, поскольку он прикрывает куплю-продажу.
Одна из сторон сделки недееспособна
Человек, признанный судом недееспособным, не всегда осознаёт последствия своих действий. Этим могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделки с такими людьми считаются недействительными.
Если человек формально дееспособен, но в момент заключения договора не мог понимать значение своих действий, то и в этом случае сделку можно оспорить в суде (согласно статье 177 ГК РФ).
До достижения 18-летнего возраста ребёнок не обладает полной дееспособностью, и от его имени действуют родители. Поэтому сделки, заключённые с детьми до 14 лет, считаются ничтожными, а сделки с детьми от 14 до 18 лет — оспоримыми.
Сделка совершена без согласия другого лица
В соответствии с законодательством, для совершения некоторых сделок необходимо получить согласие другого лица. Это касается, например, покупки или продажи квартиры одним из супругов. В таком случае требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Если этого не сделать, то в будущем супруг, которого не учли при принятии решения, может оспорить сделку через суд.
Существуют и другие ситуации, когда требуется согласие. Например, человек, признанный банкротом, в процессе реструктуризации долгов не может самостоятельно совершать определённые сделки без согласия финансового управляющего. Это установлено в пункте 5 статьи 213.11 закона «О банкротстве».
Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения
Если сторона договора имела неправильное представление о его предмете, другой стороне или существенных условиях, она может оспорить договор. Это возможно, если бы участник сделки правильно понимал условия, он бы не согласился на её заключение.
Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он предназначен именно для этого. Однако позже выяснилось, что строить на этой земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле она оказалась меньше заявленной.
Также один из участников мог совершить сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Если кто-то из участников был вынужден заключить договор из-за применения насилия или угроз, потерпевший может оспорить сделку. То же самое касается ситуации, когда сторона была намеренно обманута. Например, если оценщик сильно занизил реальную цену квартиры.
В законе также существует понятие «кабальной сделки». Это означает, что человек был вынужден заключить договор из-за тяжёлых жизненных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этим.
Кто может оспорить сделку
В суде можно оспорить сделку, если нарушены права одной из её сторон. Однако иногда обратиться в суд вправе и другие лица, если это предусмотрено законом.
Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить эту сделку, хотя и не является стороной договора.
Сделку дееспособного человека, который в момент её заключения не осознавал значение своих действий, может оспорить любое лицо, чьи интересы были нарушены. Также обратиться в суд может его опекун, если впоследствии человека признали недееспособным.
В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Недействительную сделку не нужно признавать таковой, поскольку она не влечёт за собой юридических последствий. Однако для того, чтобы стороны вернули друг другу полученное по такому договору, необходимо применить последствия недействительности сделки.
Иск с требованием о применении таких последствий можно подать в течение трёх лет со дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора.
В случае с оспоримой сделкой срок на обращение в суд составляет один год. Этот срок начинает течь со дня, когда участник сделки узнал о наличии признаков её недействительности.
Что проверить перед покупкой квартиры
Вот несколько правил, которые помогут уменьшить риск оспаривания договора купли-продажи недвижимости:
1. Заключайте договор купли-продажи (ДКП) в письменной форме. Без этого документа Росреестр не сможет зарегистрировать переход прав на недвижимость. Если вы не оформите ДКП на бумаге или в электронном виде, с юридической точки зрения такого договора не существует.
2. Попросите у продавца нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если продавец не состоит в браке, нотариус составит заявление об отсутствии брака. Это поможет вам избежать проблем, если сделку оспорит супруг, который не давал согласия на продажу недвижимости.
3. Изучите паспорт продавца. Это позволит узнать возраст продавца и убедиться, что он не является несовершеннолетним. Также паспортные данные помогут сравнить их с данными собственника недвижимости, которые указаны в ЕГРН.
4. Если квартира продаётся по доверенности, свяжитесь с собственником. Лучше всего пообщаться с ним по видеосвязи или встретиться лично. Это поможет вам убедиться, что продавец существует и способен понимать последствия своих действий.
5. Проверьте продавца на наличие банкротства. Если продавец является банкротом, он не может свободно распоряжаться своим имуществом. Проверить информацию о банкротстве можно на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также изучите исполнительные производства продавца на сайте ФССП. Если долги продавца превышают 500 тысяч рублей, он может стать банкротом в любой момент.
Чтобы купля-продажа недвижимости не привела к судебным разбирательствам, внимательно проверяйте продавца и квартиру до заключения сделки. Это поможет вам сохранить недвижимость за собой в будущем.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!