В этой статье хочу затронуть тему проверки документов перед покупкой недвижимости. Документы, о которых пойдет речь, вам и без меня хорошо известны. Однако я обращу ваше внимания на ряд нюансов, которые необходимо знать, чтобы сделать правильные выводы.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
1. Выписка из ЕГРН
По выписке можно понять актуальную информацию о собственнике, нет ли на недвижимости обременений, нет ли претензий третьих лиц, не отнесен ли дом к категории аварийных и т. д.
Но есть нюанс. Если раньше получить выписку с указанием собственника мог любой желающий, то с 1 марта 2023 года такую выписку может получить только собственник (ФЗ от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ). А вот третье лицо получит обезличенную справку, где ФИО собственника не будет. Есть еще вариант запроса через нотариуса, но вам придется убеждать его, что вы действительно намерены эту купить квартиру.
Так что полную выписку можно получить только от собственника. К счастью, теперь Росреестр на всех выписках размещает QR-коды, которые позволяют проверить подлинность документа.
2. Справка о зарегистрированных в квартире
Элементарно, скажете вы. Но сколько чудесных судебных дел начинаются с фразы «я купил квартиру, а там уже кто-то прописан».
Справку о зарегистрированных в квартире сейчас выдает МВД, но, опять же, выдает только собственнику. Перед заключением сделки обязательно проверяйте ее, поскольку иногда постфактум выписать из квартиры такого человека не получится даже через суд.
Как себя подстраховать? В идеале лучше вообще не заключать сделку, пока из квартиры не выпишутся все жильцы — тогда вы полностью избегаете обозначенного выше риска.
В качестве альтернативы можно предусмотреть в договоре условие о том, в какой срок зарегистрированные и/или проживающие там обязуются выехать и выписаться.
3. Документ, на основании которого получена квартира
Конкретный вид документа нам тут не важен — договор купли-продажи ли это или завещание. А важно следующее.
Во-первых, срок владения. Чем дольше — тем лучше. Подозрительно выглядит, если квартира продается спустя меньше чем год после приобретения права собственности, хотя такое и часто бывает.
Но велик риск, что появятся заинтересованные лица и попытаются оспорить сделку. При длительном сроке владения такое тоже может быть, но с годами риск сильно уменьшается.
Второй нюанс: в таком документе могут быть закреплены права третьих лиц относительно недвижимости. К примеру, в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя проживать в квартире до конца жизни, а в случае с завещанием — такое право завещатель может дать любому третьему лицу, даже не наследнику.
И оспорить позже в суде такой документ уже не получится.
Естественно, на самом деле документов, которые надо проверять перед покупкой недвижимости, гораздо больше — их мы рассмотрим в дальнейших публикациях.
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
