На рынке недвижимости три цены: рыночная, оценочная и кадастровая. Кадастровую цену устанавливает государство и для нас она особой роли не играет. Оценочную стоимость определяет лицензированный специалист – оценщик и она состоит из множества объективных факторов: год постройки, материал дома, локация, качество ремонта, стоимость похожего объекта и т.д. Оценочная стоимость важна для банков при выдаче ипотеки, при разделе имущества супругов и в некоторых других случаях.
Оценочная стоимость всегда значительно выше кадастровой, но ниже рыночной.
Рыночная стоимость недвижимости — это сумма, за которую объект можно РЕАЛЬНО продать. Именно эта цена должна указываться в договоре купли-продажи. Почему должна? Потому что участники рынка часто пренебрегают законами, допуская в сделках серые схемы. Рыночную цену определяет множество факторов, которые объективно учесть достаточно сложно, но «с потолка» ее брать крайне безответственно по отношению ко всему рынку...
Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость:
- Месторасположение и год ввода в эксплуатацию. Новое жилье всегда стоит дороже, тем более если находится в локации с развитой инфраструктурой. По моему мнению по современным меркам свежим жилье остается в течение 10 лет его эксплуатации. Конечно еще зависит от свежести ремонта внутри, но тем не менее. Чем больше лет объекту, тем тяжелее его продать, - вторичное жилье как-никак. К тому же постоянно строятся новые жилые комплексы с более современными решениями.
- Обстоятельства продавца и его желания. Желания – цена, которую хочет получить собственник за свое жилье. Выставляя его на продажу, он учитывает цены на аналогичное жилье в той же локации, с учетом вложенных средств в ремонт. Как правило для этого продавцы «мониторят» похожие объявления на основных площадках продаж в сети Интернет. Обстоятельством для продавца в плане цены может быть срочность продажи, - чем быстрее нужно продать, тем ниже цена.
- Фактор покупателя. Здесь влияет платежеспособность покупателя и его желание покупки. «За» покупателя может сыграть трудная ситуация на рынке, которая позволяет ему чувствовать себя в это время гораздо комфортнее других участников рынка и тем самым влиять на конечную стоимость интересующего объекта.
- Площадь, планировка и ремонт. Современные и удобные планировки ценятся выше, чем старые, темные с маленькими окнами. Неузаконенная и тем более неудачная перепланировка и вовсе снижает стоимость жилья.
Если есть ремонт, то более «продажный» -классический вариант, со спокойными тонами и правильным соотношением цветов. Ляпистость, пусть даже очень богатую, покупатели могут не оценить. Некоторые покупатели могут не оценить ремонт в принципе. Любой! Сколько бы в него не было вложено сил и средств. Кстати для кого-то принципиально важно из чего собственно построен объект, - например кирпичный дом обладает большей звукоизоляцией, дольше: остывает зимой и нагревается летом.
Что касается площади, то чем больше площадь, тем сложнее такой объект продать, хотя бы потому, что стоит она выше. При этом стоимость одного квадратного метра условной трешки всегда меньше аналогичного в однушке, если они примерно равноценны по локации и внутреннему убранству.
- Политика государства. Простой пример – льготная ипотека для новостроек очевидно поддерживает застройщиков, позволяя последним поднимать цены и в некотором роде бьет по вторичке, - в данной ситуации ей за «младшим братом» не угнаться тем более. Сами цены на недвижимость и разрыв в стоимости между новым объектом и б/у (первичным и вторичным) становятся просто опасными.
Второй простой пример - введение эскроу-счетов. Посыл вроде как направлен на защиту прав дольщиков, однако под собой несет свои угрозы кошельку: застройщики получают деньги после ввода объекта в эксплуатацию, а раньше - при заключении договора с дольщиком. Все время стройки многие застройщики вынуждены кредитоваться по сути в банках, где лежат уже их деньги. Все эти банковские «радости» опять ложатся на плечи конечного потребителя. Интересный момент: при банкротстве застройщика до постройки и исполнения договора, дольщик получит назад ровно столько, сколько заплатил. Пройти может здесь немало времени, а цены никого не ждали. Эта потеря для покупателя государством также не учтена. Но хоть что-то)
- Неочевидные факторы. Стоимость объекта может вырасти, например после открытия в районе значимого объекта, или упасть в случае стройки на районе объектов, ухудшающих условия жизни. Потерять в цене объект может при авариях в доме, устранить которые до первоначального состояния невозможно, а также если объект «знаменит» неблагонадежными соседями, другими подобными обитателями и нехорошей историей.
К фактической стоимости объекта прямого отношения не имеет, но нужно учитывать косвенные затраты после сделки: возможный налог на доход с продажи и комиссия риелтору при взаимодействии с ним.