Как новые законы меняют игру в строительной индустрии, и почему выполненные работы могут стать зря потраченными миллионами и временем.

Ссылка на исходную публикацию.

📐 Генпроектирование в строительстве стало игрой с меняющимися условиями, так как законодательные требования меняются быстрее, чем выполняются эскизные, проектные и изыскательские работы. Причём судя по последним тенденциям этот темп будет только нарастать. За последние пару лет кардинально изменились подходы к перечням требований, порядку отступления от этих требований (СТУ), ужесточению требований пожарной безопасности, пересматриваются фундаментальные ГОСТы и создаются нормативы с требованиями к машиночитаемым форматам, трёхмерным моделям и информационному моделированию.

🔄 Сроки проектирования от момента входа девелопера в проект до фиксации проектных параметров документом РнС составляют в среднем более 2-3 лет, учитывая разработку ППТ, решение вопросов с правами, межеванием, сложной геологией и разработкой СТУ. Изменения требований к проектированию — повседневная реальность, превращающая десятки миллионов рублей на разработку концепций, конкурсов АГК, ПД и СТУ в убытки для генпроектировщика и девелопера.

🛑 И я, и мои коллеги руководители проектов у системных девелоперов уже сталкиваемся с выполненными зря работами, покупаем и оплачиваем документы, успевшие устареть до момента их применения.

📉 Убытки носят двойственный характер: человекочасы проектных организаций и финансовые отчисления девелоперов за проценты по кредитам и аренду земельных участков.

⚖️ Нюансы фиксации требований по перечням обязательных требований СП на начало проектирования и процесс утверждения СТУ вносят дополнительную неопределенность в процесс.

🔍 Требования, чаще всего невозможно зафиксировать датой получения ГПЗУ (Это СанПиНы, 214-ФЗ, требования по оформлению кадастровых планов, СТУ). Решением может быть только готовый документ предписывающий начало строительных работ - РнС

Из этого следуют 3 интересных вывода:

1.  🤝 В договоры на разработку проекта нужно вносить риски ответственности за утрату актуальности разработанной документации. Определение стороны, которая будет финансово нести риск изменений, остается открытым вопросом. Если бы работы завершились в исходный срок, риск бы не сработал. В случае изменений после окончания договорного срока, но при неоконченных работах по вине проектировщика, затраты на переделку следует оставить внутри проектной организации.

2.  🌱На длинной дистанции 3-5 лет всё чаще будут выигрышными проектные команды и заказчики, обеспечивающие выпуск документации рекордные сроки. Время на выпуск становится приоритетнее максимальной экономии, завершённой консолидированной концепции с инженерными решениями, идеальных планировочных решений. Всё чаще будут проигрывать сложные системные структуры с большим числом согласующих и контрагентов, матричные организации с преобладающим коллегиальным способом принятия решений и распределённой неперсонифицированной ответственностью.

3.  📌Несмотря на дополнительные затраты возрастает значимость для застройщиков решений с промежуточной фиксацией объёмно-планировочных и технических решений документами ПЗЭ (положительное заключение экспертизы) без официального старта продаж. Предвижу ускоренные решения в НГЭ (негосударственной экспертизе для объекта, преднамеренно лишённого признаков уникальности) с последующей корректировкой в МГЭ и ГГЭ (уже с предельными ТЭП и признаками уникальности, либо сметами и под передачу в госсобственность).