И откройте, пожалуйста, форточку пошире – сейчас будет душновато. Да, вот так, спасибо большое.
Делюсь итогами тесного взаимодействия с коллегами одного из крупнейших (по эту сторону галактики) агентств недвижимости. Продавал им несколько своих объектов и прям масса вопросов у меня возникла из серии: «стою на асфальте я в лыжи обутый...». Причём вопросы не к агентам (тут мне свезло – обе девушки, с которыми мне довелось работать, были прекрасны во всех отношениях), а к системе.
Вот давайте для примера. Что обычно происходит, когда мы покупаем квартиру у коллег - риэлторов? Едем к ним в офис, проверяем объект, после чего подписываем (или нет) предварительный договор и начинаем (или нет) готовиться к сделке.
Здесь же коллеги взламывали мою голову систему, настаивая на том, чтобы я сначала предоставил им документы (по супер-защищённому каналу «на ватсап»), а после тщательной проверки они будут готовы заавансировать объект. И лично для меня – это прям проблема. Потому что в моей картине мира отсутствует ситуация, в которой я передаю хоть какие-то документы своих клиентов без подписания договора, обеспечивающего сохранность этих данных.
И вот мы оказываемся в некотором тупике, дорогие друзья. Потому что авансировать наш объект они отказываются, ведь он «не проверен». А на моё предложение приехать ко мне в офис и самим всё хорошенечко проверить, открывают удивлённо глаза и убеждают меня, что таким образом проверить квартиру невозможно.
(Да ну, кмон! Как невозможно-то? Я за 5 минут могу проверить любой объект по пяти видам риска. И ещё всех собственников могу проверить по восьми рискам, даже не вставая с дивана. И письменный отчёт ещё предоставлю: что и как я проверил. И не только я - любой из моих сотрудников может это сделать.)
А требование про документы - это, кстати, одна из причин, по которой мы с ними до сделки так и не доходили ни разу за предыдущие годы. Ведь пока мы вели задушевные беседы: «давайте вы к нам – ой, нет, уж лучше вы к нам», всегда находились другие покупатели, с которыми мы и выходили на сделку. Так что дальше нынешнего уровня, я этот квест ещё не проходил.
Но этот год на рынке – он сами знаете какой – очереди из покупателей не наблюдается. Поэтому мне срочно нужно было найти вариант, при котором можно и рыбку съесть и под 152-ФЗ не подставиться. Ну и нашёл, да. Настоял на том, чтобы они подписали со мной соглашение, по которому они, являясь стороной по сделке, несут ответственность за полученные от меня данные, после чего приехал и передал доки на проверку.
Ну и с интересом стал ждать результатов, в тайной надежде подглядеть секреты проверки опасности объектов, которые я смог бы потом реализовать у себя в компании.
Но зря ждал. Объект согласовали, даже не запросив дополнительных документов, чем немало удивили. Потому что если бы я эту же квартиру сам у себя бы покупал, то запросил бы у себя ещё кучу всего.
Например, справку из ЗАГС о том, что на момент покупки продавец в браке не состоял. И справку о сумме мат.капитала, потраченного на гашение ипотеки, чтобы проверить размер долей, которыми наделили несовершеннолетних собственников. Ну и на доки по квартире, где будут впоследствии наделяться дети, тоже неплохо было бы взглянуть – так, для личного успокоения.
Забегая вперёд, скажу, что после сделки от меня так и не запросили подтверждение того, что мы выполнили приказ опеки, наделив долями детей в другой квартире. А невыполнение этого требования, напомню, автоматически переводит договор купли-продажи в статус недействительного с трагическими последствиями для покупателя.
Ещё раз. Если вы купили квартиру, где собственниками являются дети, а продавцы не выполнили приказ опеки - это значит, что практически со 100%-й вероятностью, квартиру у вас заберут с неясной перспективой возвращения вам, потраченных на её покупку, денег.
Нет, понятно, что мы всех наделили, но убедиться в этом и предоставить информацию покупателю – святая обязанность любого риэлтора, я щитаю. И для личного спокойствия, и (главное) для спокойствия клиента.
Но видимо контрагент всем сказал, что представитель продавца - суперопытный чувак, которому точно можно доверять, поэтому ничего дополнительно запрашивать не надо. Ну и ладно, не надо и не надо, главное, что мы можем двигаться дальше.
А дальше нам предлагают подписать предварительный договор в простой письменной форме. И всё бы ничего, но меня например учили (энергично опуская несколько раз гражданский кодекс на мою голову), что «Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора» (ст.429 ГК РФ), а значит наш договор, с точки зрения закона, будет ничтожен (переводя на понятный русский язык: ничтожность означает, что смысла его подписывать нет никакого, потому как никаких последствий за его несоблюдение нет).
Вот вы когда-нибудь подписывали очевидно ничтожный договор? А мы – да, подписали. Ну, а чего? Покупатель же деньги перевёл продавцам, чтобы обеспечить совершение сделки, а у моих клиентов – продавцов никаких обязательств при этом не возникло. Идеальная ситуация (для моих клиентов), люблю такое.
И это всё было бы, конечно, весело, если бы не было так грустно. Ну потому что от лидеров риэлторского бизнеса ожидаешь совсем другого. При этом, повторюсь, у меня претензий к агентам нет совершенно, понятно же, что они действуют в определённых рамках. Им сказали: туда не ходи – сюда ходи, вот они и ходют. И есть у меня предположение, что повышать уровень знаний, например, в юридических вопросах, им тоже никто не будет. Просто потому что, чем больше знаний и шире уровень компетенций у риэлтора, тем больше вероятность его ухода на вольные хлеба, а это никому нинада.
Ну и завершаю пост, традиционной раздачей советов своим коллегам. Хоть и отмечу, между прочим, что выдача советов без просьбы - это первейший признак любого душнилы!
Но мои непрошенные советы, возможно, уберегут коллег от проблем, которые они могут подхватить, как сифилис, при незащищённом контакте с человеком, который попросит выслать ему на ватсап документы по объекту. А вы на радостях (что вот он – покупатель - наконец-то!!!) возьмёте и вышлете их неизвестно кому (обычно - это просто голос в трубке человека, который даже на показе не присутствует). При этом времена, нынче, сами знаете – какие. Что-то не туда ушло и всё, вечер в хату, как говорится.
В общем, не поленитесь обложиться бумажками и их подписать. И с точки зрения закона это будет правильно, и в глаза клиентам не стыдно будет потом смотреть.