Этот вопрос непростой ни разу. В 2012г я купил землю в живописнейшем месте, но строить сразу не стал. Через 6 лет место перестало быть красивым и я продал участок конкретному чудаку за те же деньги, что и брал. Только покупательская способность денег за 6 лет стала меньше в два раза. В общем, вышел из сделки с убытками
В жизни есть баланс определенности и неопределенности. На Западе раньше было всё определённо: инфляция 2%, ипотека 3% и т.д. Помню в 2014г были в Германии на обучении в институте Пассивного дома и лектор показал слайд, где сумма вложений в энергопассивный дом окупалась за 20 лет. Мы тогда поржали, ибо для русского окупаемость 20 лет – никогда))). Русские вынуждены принимать решения в неопределенности и быть готовыми к серьезным изменениям. Такая страна.
Дак вот, с посёлком та же песня… Входите на старте - хорошая цена, но вы в неопределенности относительно того, что будет в конце. Вход на финише - почти полная ясность и определенность, но уже совсем другие цены.
Например, самый большой посёлок города в 2014г начинался 75 тысяч/сотка. В 2021г – 125 тысяч/сотка, а 2023г – уже 400-500 тысяч. Все понимают, что такой инфляции не было. И изменений себестоимости в кратном размере тоже. Девелопер просто взымает плату за опоздание, за сомнения.
Давайте разбираться в критериях выбора места, где получится получать наслаждение, а не разочарование. Исходим из того, что дом - это серьезные вложения для любой семьи и недвижимость должна быть ликвидной. Ведь в жизни бывают изменения: переезд, разводы, смена обстоятельств. Выходить из события «Свой дом» с 50% дисконтом, как я – неправильно.
И так рассмотрим 9 критериев, которые вам нужно оценить до принятия решения
Какая у вас цель: дача или ПМЖ?
Если цель ПМЖ (дом вместо квартиры), то возрастает значение удаленности от города. Это и движение на работу, и упрощение логистики детей в школы и садики… Большинство не хотят сельских школ для своих детей, опасаясь низкого качества образования. Если городская школа рядом – это большой плюс.
Если планируется дом выходного дня, то удаленность от города наоборот становится плюсом: чище воздух, медленнее ритм, больше природы. В этом сценарии самым ценным становится смена ритмов. В городе время очень быстрое, суета, беличье колесо. Выезд за город – это отдушина: время замедляется, природа заряжает севший аккумулятор организма.
Дом в городской черте этого эффекта не даст. Тут нужно быть без иллюзий, потому что решает не формат недвижимости (квартира или дом), а именно пространство. Чем больше вариантов стихий (воздух, вода, земля, огонь) под рукой, тем быстрее регенерация. Вода большая ценность, особенно если ей можно пользоваться.
В современных мегаполисах нужно мерить не удаленностью, а временем. Дорога, занимающая меньше часа – это нормально. Важно, очень важно, чтобы дорога была приятной с минимальным количеством трущоб и разрухи по пути. Это влияет на настроение. В идеале доезжать по асфальту от подъезда квартиры до собственного дома. Разрушенные участки дороги - дискомфорт и грязная из-за луж машина.
Про сети, дороги, вода, лес или поле…
На стоимость любой недвижимости очень влияет Окружение. Это похоже на выбор места под ресторан: location, location и еще раз location. Только в случае с домом имеет значение не наличие пешеходного трафика, а атмосфера пространства. На атмосферу влияет природа, архитектура и качество мест общего пользования: асфальтовые дороги, благоустроенная и ухоженная территория. Большинство посёлков этому не уделяет внимания и там очень много колхоза, архитектурной солянки. Это как под смокинг надеть джинсы. Функция одежды есть, а красоты нет.
Водоем ценится больше леса. Наличие воды повышает стоимость посёлка в разы, потому что добавляется множество сценариев жизни: SUP, рыбалка, гидроцикл, лодка.
Лес ценится дороже поля. Хвойный лес дороже лиственного, так как березы и осины имеют способность гнить изнутри, внезапно падать.
Новый асфальт ценится больше срезки (асфальт вторичного использования). Брать посёлок без асфальта – это решение вчерашнего дня, гарантированная пыль столбом каждое лето.
Широкие дороги признак «богатого» посёлка, а узкие – признак СНТ.
Стоимость прокладки электричества по бетонным столбам дешевле в 2 раза, чем под землей. Прокладка электричества в принципе очень большие затраты, дороже газа в 2,5 раза. Это серьезные деньги в абсолютном значении и большой искус для девелопера сэкономить на способе прокладки.
Бетонные столбы – уродуют архитектуру, то есть снижают её стоимость. Посёлок не может называться современным с кабелями по воздуху. Это нулевые.
Центральный водопровод – это благо, если вы можете отказаться от скважины. Дом вести – не лапоть плести. Чем меньше инженерных систем, тем меньше головняков у хозяина.
Но при наличии водопровода бывает низкое качество воды из-за застоя воды в трубах при малом расходе зимой. А также падение напора в летний период, когда все поливают. Тогда вы обречены на скважину, хотя стоимость центрального водопровода была включена в стоимость земли. Получается, бывает, что доступ к воде покупается дважды: первый раз у девелопера, второй у бурильщика скважины.
Газ – наше всё. Прекрасно когда он есть, но современные технологии позволяют недорого содержать дом и на электричестве: зимой примерно 100р/м2. Но площади до 150 кв.м цифры затрат звучат вполне комфортно. На газу за понятные деньги можно отапливать даже дом с большими теплопотерями.
Канализация. Это, пожалуй, самая дорогая и уникальная инженерная сеть в посёлке. Поэтому из 300 посёлков Екатеринбурга, только 6 предлагают центральную канализацию. Прекрасно, когда есть центральная канализация и минус одна головная боль. По закону Мерфи, септик или биостанция перестанут работать именно тогда, когда у вас полный дом гостей, например на Новый Год. Такое событие - это почти паралич для жизни в доме.
Чем лучше сети в посёлке, тем выше качество жизни. Требования к сетям через 10 лет будут выше, чем сейчас. Если в посёлке сделаны сети вчерашнего дня, ликвидность посёлка будет падать с годами.
Инфраструктура
80% покупателей земли покупают участок, не думая на старте о сценариях жизни, которые обеспечиваются инфраструктурой посёлка.
Это важный параметр с точки зрения качества жизни. Дом – это не просто «коробочка» с койкоместами, а иной способ жить. У вас могут появиться под рукой каток, лыжи, велосипед по лесным тропам, теннис, футбол, баскетбол, воркуаут, тропа здоровья, площадка для выгула собак, детские площадки, лодка, SUP, кинотеатр под открытым небом, коворкинг. Конечно лучше, когда ассортимент досуга как в «Ашане», а не «Магните». Качественный досуг – это источники дофамина и серотонина, то есть восстановление и наслаждение, а дом ведь для этого! Разнообразие – ключ к долговременной к эффективности отдыха, ведь рано или поздно всё приедается.
Многое в нашей жизни крутится вокруг детей, если не всё))). Когда в посёлке скучно, то дети могут с неохотой ехать загород. В итоге родители начинают реже ездить на дачу, реже отдыхать, дом простаивает. Оцените, чем смогут заниматься в посёлке ваши дети? Вряд ли наличие горки лекарство от скуки… детей нужно чем-то удивлять, увлекать, занимать.
События, соседи и комьюнити
Не купи дом, а купи соседа. Соседи важны. Я помню, как дед с бабушкой продали сад, потому что соседство с соседом-мудаком стало невыносимым. Соседей выбирать почти невозможно, но можно собрать комьюнити, если объединять людей. Комьюнити – это большая ценность посёлка, если оно существует. Не имей 100 рублей, а имей 100 друзей. Был бы друг, будет и досуг. Это естественный нетворкинг, культивирующийся через добрососедство, но этим нужно заниматься.
Идея добрососедства должна поддерживаться УК через календарь событий. Однозначно, что жизнь в посёлке зависит от сервисной компании. Если функции сервисной компании – это только уборка снега, открытие шлагбаума и сбор денег, то в посёлке будет скучно, комьюнити не сформируется. Нужны мероприятия, праздники и собственные традиции в посёлке. Соревнования по футболу, волейболу, теннису. Праздник масленицы, праздник Нептуна, мастер-классы по приготовлению кальвадоса, сыра или хлеба. Мастер классы по йоге, танцам, рисованию…
Этим занимаются единицы посёлков в стране, потому что в этом нет быстрых денег. Вам повезло, если девелопер или УК несет эту обузу. Это точно не бизнес, но это может быть маркетингом, если девелопер занимается бизнесом на долгосрочную перспективу. Создать классную насыщенную жизнь в посёлке – это значит с гарантией продать следующий посёлок по сарафану.
Узнайте, что делает УК, чтобы объединить соседей?
Как снизить риски по соседям?
Есть клубные посёлки, в которые чтобы войти, нужно согласие соседей либо соответствие критериям. Правда – это редкие явления в стране. Как правило, деньги решают и снимают фильтры. Или являются единственным фильтром.
Мультиформатные посёлки, в которых есть многоквартирные дома, квадрахаусы, таунхаусы и ИЖС продаются быстро, так как работают с широким диапазоном ЦА. Также в таких посёлках хорошо зарабатывает УК, потому что много абонентов. С точки зрения жизни в мультиформате не всё однозначно.
Известно, что гусь свинье не товарищ. Разница в уровне жизни, способе жизни (квартира/дом) может означать большой дифферент в ценностях людей. А все разногласия между люди проистекают из различий в ценностях.
С этой точки зрения, чем однородней, более похожи друг на друга соседи, тем выше шансы на добрососедство. Подобное притягивается к подобному и эту задачу может решать девелопер, задавая ограничения по архитектуре домов, заборов и правилам.
Стоимость земли может быть фильтром для сепарации соседей и защитить от Быдлостана. Но уровень жизни не определяет ценности и культуру человека. Как правило, в элитных посёлках общения гораздо меньше, очень закрытая публика. Как говориться, хата богата, а гостей маловато. Изба чем беднее, тем люднее. В общем, богатый человек ≠ приятный.
На что влияет размер посёлка? Брать в большом или маленьком?
Размер посёлка влияет на срок реализации. Срок реализации определяет сколько лет вокруг вас будет стройка. Чем больше посёлок, тем выше шансы на перманентную стройку: проезжающая стройтехника, снующие рабочие, шум. Большие посёлки строятся десятилетиями, тогда как оптимальный срок до 4 лет. Самый дорогой товар будущего – эти тишина.
Если посёлок меньше 30-50 домов, то сложно создать интересные и поддерживать ухоженными МОПы (места общего пользования). Как следствие в таких посёлках тихо, кулуарно, без внешних признаков жизни. Для кого-то то, что надо, но дети способны загрустить: сверстников будет очень мало. В посёлке «Зеленый Бор» дети 13 лет играют с детьми 8 лет, потому что иначе можно взвыть от скуки. Чаще компактные посёлки – это история семей без детей, или когда дети взрослые.
Правила. Хаос или порядок?
Есть люди, которые принципиально выбирают участок в деревне и строят там современный дом. Это история про «моя хата с краю». Обычно забор повыше, никого не вижу, никому не плачу, никому не должен, ни к кому не обращаюсь за помощью. Вокруг может происходить что угодно: жечь ботву, шуметь и т.п.
Есть прямо противоположный подход с высокой определенностью и предсказуемостью. Для этого в посёлке должны быть правила. Там где правила – там порядок. Порядок – это предсказуемость и реализованные ожидания.
Правила положительно влияют на стоимость недвижимости и отсутствие конфликтов. Чем подробнее правила, тем больше определенности в будущем.
Когда-то мы строили элитный дом в посёлке с жесткими правилами. В 19 ч нас выгоняли с посёлка, а по выходным не давали работать. Мы попросили заказчика согласовать для нас исключения, чтобы мы построили быстрее. Заказчик ответил: «Ты чего, Евгений?? Я покупал посёлок с правилами и буду их соблюдать. Чтобы когда я начну жить, мне никто не мешал своей стройкой!»
Хаос размножается сам, а порядок требует усилий. Наличие правил по тишине, шуму, пропускам, животным, архитектуре, эстетике участка - повышают стоимость недвижимости. Если сосед строит курятник и голубятню за вашим забором – вы потеряли 30% стоимости своего дома. Ликвидность дома – это огромная проблема в стране. Квартиры в ценах всегда растут, а дома в основном падают. Причины как раз описаны выше…
Сервис – редкое позиционирование посёлка
Этому пока уделяется не так много внимания, потому что конкуренция в загородке еще не острая. Большой спрос и мало качественных предложений. Сервис – это то, чем будут конкурировать посёлки в будущем. Цель любого сервиса сделать жизнь удобнее, а по сути речь про аутсорс некой части головняков хозяина дома и экономию времени: стрижка газона, чистка водостоков от хвои, обслуживание инженерных систем, мастер на час, консьерж – сервис.
Представьте, например, вы оставили машину на мойке. Вам её подогнали чистой к воротам дома.
Кто девелопер и их цели? Какие бывают?
Девелоперы делятся на три типа: кроильщики, доильщики и созидатели.
Кроильщики работают в эконом сегменте. Редукционисты, классические строители на хапке. Сегодня заработок есть, а завтра авось, небось и как-нибудь. Бесконечно скрупулёзно оптимизируют с себестоимость, пытаясь выкроить каждую копейку. Работают быстро, потому что правда - что масло, везде наверх всплывёт. Задача сдать, пока покупатель не чухнул, что низкая цена неспроста. Сдали, начали заново. Репутация неважна.
Доильщики работают основательно и в долгую. Согласны посёлок строить десятилетиями, словно марафонцы. Они создают высокую ценность на старте и далее используют актив, как постоянный источник дохода. Доить корову пока доится, потому что завтра новой коровы может не быть. Посёлки эти, как правило, дорогие и с дорогой жизнью. Репутация маловажна, т.к. созданная высокая ценность всё прощает.
Созидатели. Эти про долгосрочную стратегию, когда деньги завтра. Когда первый посёлок может быть с минимальным доходом, но он продаёт второй, а второй продаёт третий. Репутация важна. Эти заморачиваются созданием комьюнити, сервисом, добрососедством и другими социальными экспериментами. Длинный путь всегда сложный, но самый интересный.
С таким пониманием мы создаем КП Урман, но логика принятия решения универсальна.
Всем добра)
