Договор подряда на строительство дома — советы обычному человеку без глубоких знаний в гражданском праве и строительстве. К чему быть готовым? Какие могут быть подводные камни?
В силу статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Существенными условиями данного договора являются:
- условия, позволяющие определить конкретный вид работы.
В соответствии со статьей 743 ГК РФ в договоре должны быть определены состав и содержание технической документации (техническая документация обязательна для подрядчика). Однако отсутствие утвержденной технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Если заказчик ознакомлен с типовым проектом объекта, то можно считать, что предмет договора сторонами согласован (пункт 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51));
- условие о сроке выполнения работ (пункт 1 статьи 740 ГК РФ, пункт 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51));
- условие о цене работы (пункт 1 статьи 740, пункт 1 статьи 746 ГК РФ).
Необходимо обратить внимание на следующие детали.
Если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нём цена не включает в себя сумму НДС, и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, то предполагается, что цена работы рассчитана с учетом НДС. Такая позиция сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 г. № 33 (пункт 17).
Условие об авансе при строительстве стороны могут предусмотреть в договоре. Следует согласовать его по общим правилам.
В договоре стороны могут предусмотреть условие о поэтапной сдаче работ. Формулировка договора в этом случае может быть, например, следующей: «Сдача работ Подрядчиком (Субподрядчиком) осуществляется поэтапно в следующем порядке...».
По общему правилу подрядчик обязан обеспечивать строительство материалами, в том числе деталями, конструкциями или оборудованием. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре условие об обеспечении строительства в целом или в определенной части заказчиком. Его формулировка может быть, например, такой: «Заказчик обязан обеспечить строительство материалами или оборудованием за свой счет».
В договоре стороны могут предусмотреть условие об обязанности стороны, на которой лежит риск случайной гибели или повреждения объекта строительства, застраховать его.
Формулировка договора в этом случае может быть, например, следующей: «Подрядчик (Субподрядчик) обязан застраховать риск случайной гибели или случайного повреждения возводимых объектов».
Если работы выполнены некачественно, заказчик по общему правилу может потребовать от подрядчика, например, безвозмездно устранить недостатки в разумный срок. Вместо этого подрядчик может безвозмездно выполнить работу заново. Тогда заказчик обязан возвратить ему результат первоначальной работы, если по характеру работ такое возможно.
Для договора подряда важна цена. Как же ее определить?
По умолчанию цена включает не только вознаграждение подрядчика, но и все его издержки. К ним могут относиться: расходы на приобретение и перевозку материалов, оборудования, вывоз строительного мусора и отходов, страхование рисков по договору, охрану, затраты на оплату труда рабочих и др.
Сориентироваться в том, как формируется цена по договору подряда, можно с помощью Методики определения сметной стоимости строительства. Её положения применяются, в частности, при определении сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Однако вы также вправе её применять, если определите это в договоре.
Так, в стоимость строительно-монтажных работ включаются:
- прямые затраты. В них учитываются, в частности, сметная стоимость материалов, изделий, конструкций, средства на оплату труда рабочих, стоимость эксплуатации машин и механизмов, оплата труда рабочих, управляющих машинами;
- общепроизводственные и общехозяйственные расходы (накладные расходы). Это могут быть административно-хозяйственные расходы (оплата труда, нотариальное оформление документов, закупка канцелярии, страхование и др.), расходы на обслуживание работников строительства (обучение, оценка квалификации, медицинское обеспечение и др.), расходы на организацию работ на строительных площадках (ремонт инструментов, сторожевая охрана, геодезические работы и др.), прочие расходы (реклама, сертификация, налоги и сборы и др.);
- сметная прибыль. В частности, это могут быть не относимые на себестоимость строительства расходы подрядчика на модернизацию производства, стимулирование работников;
- иные виды затрат для строительно-монтажных работ, относимые в сметной документации на их стоимость.
Важно помнить, что для данного договора необходимо составить смету. Её можно составить в виде отдельного документа и приложить к договору строительного подряда или включить в его текст.
Состав и содержание сметы может варьироваться в зависимости от вида и объема работ.
Так же очень важно осуществить приёмку работ по договору подряда.
По умолчанию заказчик должен организовать и осуществить приёмку работ за свой счет. В процессе приёмки должен участвовать уполномоченный представитель подрядчика, поскольку именно подрядчик сдаёт результат своей работы.
Заказчик может привлечь к приёмке и иных лиц, например инженерную организацию, с которой он в соответствии со статьей 749 ГК РФ заключил договор оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством. Представители госорганов и органов местного самоуправления участвуют в приёмке, только если это предусмотрено законом или иным правовым актом.
Сдача результата работ подрядчиком и приёмка его заказчиком оформляются актом. Составить акт можно по унифицированной форме КС-2. Закон не запрещает подписывать промежуточные акты выполненных работ, например, каждый месяц. Однако подписание таких актов не означает перехода к заказчику риска случайной гибели или повреждения объекта, если договором не выделены этапы работ.
Следует обратить внимание, что для обеспечения приёмки работ или их этапа, иногда нужно заранее осуществить ряд мероприятий. Например, оформить приёмку скрытых работ, провести предварительные испытания. Обязанность проводить испытания может быть предусмотрена законом или договором либо вытекать из характера выполняемых работ. В таком случае приёмка может осуществляться только при положительном результате испытаний.
Материал подготовил Али Хантуев, к.ю.н., практикующий юрист
Если у вас возникают юридические сложности, то можете обратиться к нам, мы рады будем вам помощь.
Звоните нам +7-495-970-92-00
Или пишите vopros-k-uristu@mail.ru