Не так давно Центробанк предупредил о рисках покупки квартир через механизмы ипотеки с аккредитивами и переуступки прав требования. Разбираем, насколько законны эти схемы и так ли велик риск на самом деле.
По задумке властей введение в 2019 году проектного финансирования (механизма эскроу) при строительстве многоэтажных домов должно было решить проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В итоге правительству удалось навести на этом рынке порядок, но все получилось не так однозначно.
Во-первых, застройщик все-таки может обойтись и без эскроу, если продает квартиры в доме, который уже возведен на 30% и не менее 10% площади в нем уже реализовано по ДДУ.
Но в этом случае покупатели идут на сделку с открытыми глазами и сами оценивают, готовы ли пойти на риск или все-таки купят квартиру, используя проектное финансирование.
Во-вторых, сразу начали появляться схемы обхода требований закона об эскроу-счетах. Например, застройщик (зачастую, вполне надежный) анонсировал покупателю привлекательную цену на квартиру, но она действовала только при заключении вместо договора долевого участия иного соглашения — скажем, договора бронирования, договора предварительной купли-продажи, инвестирования и т. п.
Иногда клиенту обещали, что позже сумму, уплаченную по такому договору, перечислят на эскроу-счет, но, как правило, этого не происходило.
Опасность здесь заключалась в том, что подобные договоры не являлись ДДУ, не подразумевали создания эскроу-счетов и не содержали в себе гарантий, установленных для дольщиков законом № 214-ФЗ. То есть если застройщик срывал сроки или банкротился, такие клиенты оставались без денег, ведь они не были заморожены на специальных счетах.
Продажа квартир через ипотеку с аккредитивом
В начале марта Центробанк опубликовал релиз, в котором предупреждал граждан о новой рискованной схеме при покупке новостройки: «Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.
Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж».
Центробанк только предупреждает о риске, но не называет этот механизм незаконным, так как в 214-ФЗ четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а сказано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию.
На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства дольщиков в течение нескольких лет, пока строится дом, будут размещаться без страховой защиты.
Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, застрахованных государством, средства на таком аккредитиве вообще никак не застрахованы, и в случае отзыва лицензии у банка заемщик может их лишиться.
При этом он останется должен банку по ипотечному кредиту и может потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.
ВАЖНО
В дополнение к разъяснениям регулятора нужно отметить, что средства на аккредитиве не обладают исполнительским иммунитетом. Это значит, что приставы могут арестовать их и в дальнейшем принудительно взыскать, если у дольщика имеются долги. В случае с эскроу-счетом сделать это если не невозможно, то довольно затруднительно.
Впрочем, ряд участников рынка не разделяет опасений ЦБ и считает, что ипотека с аккредитивом — полезный инструмент при условии, что клиент осознает и нивелирует его риски.
«Причина появления всех этих альтернативных кредитных инструментов в том, что ЦБ закручивает гайки на ипотечном рынке. Если бы была комфортная, понятная ставка, то выгодных продуктов для клиентов было бы больше, и банки работали не в режиме постоянного ожидания компенсации от Центробанка, а в нормальных рыночных условиях, которые обычно привязаны к ключевой ставке.
Если говорить о риске нового продукта, то отчасти да, они присутствуют. Действительно, банки используют деньги, которые лежат на аккредитиве, в своих целях, так же, как и вклады.
Но вклады застрахованы, как и сумма на исходных счетах. Для средств на аккредитивах страхования не предусмотрено. При этом они могут лежать на аккредитиве по согласованию с застройщиком от шести месяцев до трех лет, до ввода дома в эксплуатацию.
Нужно отметить, что те клиенты, которые пользуются этим продуктом, на самом деле понимают все риски, им об этом рассказывают, и люди целенаправленно идут на этот шаг, привлеченные преимуществами кредита.
Мы считаем, что ипотека с аккредитивом — интересный и удобный инструмент и для клиентов, и для банков. Клиенты, которые используют его, это, как правило, люди, которые планируют что-то продать в период строительства — например, какую-то свою недвижимость. Либо параллельно арендуют квартиру и стремятся снизить свои ежемесячные платежи до момента ввода дома в эксплуатацию».
Продажа квартир по договору переуступки: что не так?
Ненадежной ЦБ считает и схему, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и именно эти средства размещаются на счете эскроу.
Затем квартиры уже по реальной рыночной цене продают по договору переуступки (цессии), но покупатель при этом вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором расположена только первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, тесно связанному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
«В данном случае, — предупреждает Банк России, — человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: невыполнение им своих обязательств приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между реальной ценой и суммой средств на счете эскроу)».
Почему Центробанк против и что намерен предпринять
Банк России, говорится в релизе, усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве. Последний для минимизации рисков покупателей предусматривает продажу жилья по договору долевого участия с использованием счетов эскроу.
Банки же и застройщики, практикующие схемы ипотеки с аккредитивом и продажу квартир по договору переуступки с занижением первоначальной стоимости продажи, пользуются неосведомленностью людей и тем, что они могут не знать или не до конца понимать риски, которые в таких случаях на себя принимают.
В ближайшее время Центробанк планирует принять ипотечный стандарт, в котором будет содержаться запрет на навязывание людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов.
Для защиты интересов получателей ипотеки с господдержкой планируется обсудить с правительством России изменения в правила ее выдачи, направленные на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно.
Одновременно ЦБ планирует обратиться в Минстрой с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в закон № 214‑ФЗ, которые бы препятствовали реализации описанных выше схем.
Однако, считает Алексей Новиков, клиенты, пользующиеся этими механизмами, как правило, осведомлены о существующих рисках.
«Было бы правильнее, если бы Центробанк работал в направлении минимизации рисков по ипотеке с аккредитивами, разработав для нее систему страхования по типу страхования вкладов.
А в данный момент складывается впечатление, будто Центробанк и банки работают отдельно друг от друга, а застройщики и клиенты вынуждены под все это подстраиваться. В результате это не приносит пользы никому».
Таким образом, незаконными обе схемы продажи первичного жилья не являются, но определенная доля риска по сравнению с классической схемой ДДУ с использованием эскроу здесь есть. Поэтому покупателям важно внимательно изучать документы перед сделкой, уточнять не совсем понятные моменты и уже потом решать, готовы они рискнуть или нет.