Купили квартиру в ипотеку в 2020 г. Квартира в новостройке , я первый хозяин. В договоре купли-продажи указано 55,20 кв.м. сейчас обратил внимание в платежных документах квартплаты указано 53,20 кв. метра.
Подскажите пожалуйста как можно изменить кв. метры в реестре .
И можно ли предъявить застройщика за возмещение разницы в 2 кв. метра. Т.К. по договору платим ипотеку за 55,20 кв.метра.
Если можно предъявить , то какие сроки подачи от меня заявления к застройщику!!!
Давайте разберёмся подробнее.
ДДУ и ДКП
Покупка квартиры в новостройке оформляется по-разному.
Если на момент покупки на застройщика уже оформлено право собственности на эту квартиру, тогда это классическая сделка купли-продажи и оформляется она договором купли-продажи(ДКП). То есть в Росреестре регистрируется переход права собственности от застройщика к покупателю.
В ДКП всегда вносятся данные о площади квартиры, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Когда квартиру ставили на кадастровый учёт после завершения строительства, в ЕГРН внесли данные из Технического плана, составленного кадастровым инженером. Этот специалист обязательно делает замеры площади квартиры. Измеряются все помещения квартиры.
Лоджии и балконы не входят в общую площадь квартиры!!!
Другой вариант сделки - покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме.
Юридически это не купля-продажа, поскольку объекта недвижимости еще нет (не состоит на кадастровом учёте), а иная сделка.
Тогда вам на руки первично был выдан не договор купли-продажи, а договор участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому к вам переходят ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ передачи в собственность квартиры после завершения строительства. В Росреестре регистрируется ДДУ и права участника долевого строительства (как обременение земельного участка на котором строится дом).
Так вот, в ДДУ застройщик может указать площадь с учётом лоджий и балконов.
Причём, иногда указывается площадь лоджий и балконов в уменьшающим коэффициентом (0.3 для лоджий и 0.5 для балконов), а иногда площадь по проекту.
Таким образом в ДДУ площадь оказывается больше, чем в Акте приёма-передачи квартиры, который подписывается застройщиком и покупателем в момент передачи уже построенной квартиры (после ввода дома в эксплуатацию).
В Акт приёма-передачи квартиры в собственность вносится площадь согласно обмерам кадастрового инженера ( из Технического плана).
Как правило, есть небольшая погрешность в площади квартиры (менее 0.5 м.кв.), указанной в договоре и полученной на деле, даже если лоджии и балконы не учитывать.
В ДДУ прописано это обстоятельство, а так же доплата за большую площадь.
А вот возврат переплаты за меньшую площадь обычно застройщики не предусматривают.
Однако, если это разница составляет более 1 м.кв. с застройщиком можно обсуждать возврат переплаты и даже обратиться в суд за защитой своих прав. Но прежде ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО изучите ДДУ, ведь при его подписании вы СОГЛАСИЛИСЬ с условиями.
Вот вам пример, как должна быть прописана в ДДУ ситуация с разногласиями по площади квартиры.
Это ДДУ от мая 2024 года.
Итог.
Прежде чем выставлять требования застройщику обязательно разберитесь каким договором оформлены ваши отношения с застройщиком.
Часто обыватели ДДУ называют договором купли-продажи, а это ОШИБКА,
Что касается показателей площади квартиры в квитанции на оплату жкх, то эта цифра фиксируется из Выписки из ЕГРН.
Проверьте свою выписку, чтобы убедиться, что в управляющей компании не допустили ошибку. Они там ведь тоже простые люди и человеческий фактор не отменить.
Скорее всего у вас есть разногласия с площадью в ДДУ и Акте приема-передачи (и записи в ЕГРН).
РS. Участник долевого строительства ЗАЩИЩЁН федеральным законом № 214 " Об участии в долевом строительстве..."
Если у вас возник конфликт с застройщиком, обязательно изучите этот закон. Он очень хорошо защищает права дольщика.
Сроки, в которые можно обратиться в суд - 3 года, после подписания Акта приёма-передачи квартиры в собственность.