Одна из распространённых ситуаций: человек самостоятельно ищет квартиру, находит интересный вариант, звонит и … натыкается на риелтора. Этот риелтор заключил договор с продавцом «интересного» объекта. Договор не простой, а эксклюзивный (понять это можно только внимательно его изучив).
🚨Суть здесь в том, что согласно такому договору только этот агент может заниматься продажей данного объекта и никто другой, в том числе и сам собственник! Это значит, что нигде не найти объявления об этой условной квартире, кроме как в рекламе этого хитрого агента. Агент тем самым столбит за собой объект, не опасаясь, что его уведут. При такой монополии страдает конкурентоспособность данного лота.
🚨Дальше ещё интереснее, - выясняется, что понравившийся объект потенциальному покупателю просто не купить, если он не заключит договор с этим агентом! Не купить только потому, что если вы откажетесь платить ему комиссию, то вы просто не выйдете на самого продавца. А если и сможете выйти, то продавец не сможет продать вам условную квартиру, так как в этом случае его ждут санкции того самого эксклюзивного договора. Я называю эту ситуацию откровенным и грубым монополизмом. Но, антимонопольная служба здесь не указ, дабы как мы уже знаем законодательно риелторская деятельность не регулируется. А этикет на счету только совестливых людей.
🚨Ну и напоследок третье! Заключив таки договор с обеими сторонами сделки, риелтор получает приличную комиссию как с продавца, так и с покупателя. Так делается зачастую.
Агент становится здесь представителем по сделке с обеих сторон!
Представительство означает, что человек согласовал с другой стороной все условия договора, договорился по всем вопросам, соблюдая при этом интересы лица, которое он представляет. Представительство, в первую очередь, означает, что договор должен быть заключён на максимально выгодных для представляемого лица условиях.
Так, например, при заключении договора купли-продажи квартиры продавец и покупатель должны договориться о цене, способах оплаты, порядке передачи квартиры и тому подобных условиях. Предполагается, что представитель так или иначе в большей мере будет учитывать интересы кого-либо одного: либо продавца, либо покупателя.
Поэтому законом установлен запрет на совершение представителем сделки "от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является" (п.3 ст.182 Гражданского кодекса РФ). Проще говоря на сделке человек не может быть одновременно, например, продавцом и представителем покупателя, или один человек не может быть доверенным лицом и продавца, и покупателя.
А вот, например, просто сдать-получить какие-либо документы как представитель обеих сторон, может.
✅ Мой вывод: в уголовном кодексе есть выдержка из ст. 159: При мошенничестве обман или злоупотребление доверием является способом завладения чужим имуществом. При совершении данного преступления потерпевший сам передает имущество преступнику, полагая, что последний имеет право получить его. Считаю здесь имеется тонкая грань между договорным правом и уголовным преступлением, как бы громко это не звучало.
Товарищи, внимательнее читайте, анализируйте и чаще полагайтесь сами на себя, ведь деньги на недвижимость мы тратим огромные, кровные.. А агент ничем не рискует и чаще всего после получения комиссии о вас просто забудет.
Опять же не всё так повсеместно, но имеет место быть.