Мораторий ДДУ

Ответственность по ДДУ

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установил финансовые санкции в виде неустойки (штрафа, пени), а также других мер ответственности.

Ответственность застройщика по ДДУ по закону 144-ФЗ

ФЗ о ДДУ, предусматривает:

· в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5);

· в случае нарушения предусмотренного ДДУ срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6);

· в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по ДДУ сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ о ДДУ и договором ДДУ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

· застройщик в случае расторжения договора (как при отказе участника от исполнения ДДУ так и при расторжении ДДУ в судебном порядке) обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 9).

Мораторий ДДУ 2020

(см. Постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. N 423)

В период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г. по договорам участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) не начисляется:

• неустойка (пени) за нарушение срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);
• неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
• убытки сверх неустойки, установленные, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (ст. 10 Закона N 214-ФЗ);
• убытки, причиненные в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;
• проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, при расторжении договора (ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Следовательно, суды взыскивают неустойку, убытки и проценты с момента просрочки исполнения обязательства по 3 апреля 2020 г.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. N 423, в отношении уплаты:

• неустойки (пени);
• процентов;
• возмещения убытков,

требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Мораторий ДДУ 2022 г.

(Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479)

В период с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. по договорам участия в долевом строительстве не начисляется:

• неустойка (пени) за нарушение срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);
• неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
• убытки, установленные, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (ст. 10 Закона N 214-ФЗ);
• проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, при расторжении договора (ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ);
• неустойка (штрафы, пени) по ФЗ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Закона N 214-ФЗ.

Следовательно, суды взыскивают неустойку, убытки и проценты с 1 января 2021 г. по 29 марта 2022 г.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 29 марта 2022 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно.

В период с 25.02.2022 до 31.12.2022 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени) по ДДУ, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и ч. 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ, действовавшей по состоянию на 25.02.2022 (9,5%).

Мораторий ДДУ 2024 г.

(Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326)

Период с 22 марта 2024 до 31 декабря 2024 г. по договорам участия в долевом строительстве не начисляется:

• неустойка (пени) за нарушение срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);
• неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
• убытки, установленные, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (ст. 10 Закона N 214-ФЗ);
• проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, при расторжении договора (ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ);
• неустойка (штрафы, пени) по ФЗ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Закона N 214-ФЗ.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 22 марта 2024 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно.

Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по ДДУ, в отношении которых не применяются вышеуказанные особенности, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (7,5%).

Указанные особенности применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных до 22 марта 2024.

Автор: частнопрактикующий юрист Владимир Сундаков.