Рассказываем о особенностях договора ренты, о правильных методах его заключения и прекращения, а также о возможности продажи квартиры при наличии ренты.
Существует три формы договора ренты:
• Пожизненная;
• Постоянная;
• Пожизненное содержание с иждивением.
При заключении ренты владелец передает свое имущество другим лицам в обмен на обеспечение своих нужд. Часто пожизненную ренту применяют для обеспечения жильем: владелец заключает договор с лицом, которое обязуется материально поддерживать владельца и ухаживать за ним взамен на пользование недвижимостью. Владельца жилья называют получателем ренты, а лицо, оказывающее помощь, — плательщиком ренты.
После смерти владельца жилье переходит в собственность плательщика ренты, поэтому такую ренту называют пожизненной.
Отличия между пожизненной и постоянной рентой заключаются в том, что выплаты по пожизненной ренте ограничены сроком жизни владельца квартиры. По договору постоянной ренты после смерти владельца квартиры ренту, возможно, придется выплачивать его наследникам.
При постоянной ренте плательщик может отказаться от дальнейших выплат и выкупить ренту полностью в любой момент. Фактически, постоянная рента является кредитом, который можно погасить заранее.
Выплаты по договору пожизненной ренты могут получать только физические лица, а по договору постоянной ренты также некоммерческие организации.
Недвижимость, переданная по договору пожизненной ренты, может принадлежать любому лицу, не обязательно получателю ренты. Например, владелец жилья может передать его плательщику ренты при условии, что тот будет помогать материально бабушке первого. Такие условия невозможны при заключении договора постоянной ренты.
При постоянной ренте плательщик может предоставлять помощь в виде денег, вещей или услуг. Однако их стоимость необходимо определить заранее. В договоре пожизненной ренты определение стоимости не требуется, но денежная выплата должна быть не ниже прожиточного минимума на душу населения.
По договору постоянной ренты получатель может передать право на ренту другому лицу по наследству, при уступке права требования или при реорганизации юридического лица.
Различия от пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть заключен только относительно недвижимости. В то время как договор пожизненной ренты можно заключить относительно любого имущества, например, автомобиля.
По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик должен обеспечивать получателя ренты не только деньгами, но и пищей, одеждой и лекарствами. Дополнительно в договоре могут быть указаны другие услуги, например, прогулки с собакой, проведение ежегодного ремонта жилья и регулярные медицинские осмотры.
Стоимость всех услуг должна быть указана в договоре. Стоимость ежемесячного обеспечения должна быть не менее двух прожиточных минимумов в регионе, где находится имущество.
Достоинства и недостатки различных видов ренты
Среди плюсов пожизненной ренты для получателя можно выделить следующие:
• Гарантированные платежи от второй стороны договора ренты. При этом плательщик не имеет права распоряжаться имуществом до полной выплаты ренты;
• Возможность проживания в собственном жилье до смерти;
• Возможность получения выплат, даже если жилье утрачено, например, в результате пожара;
• Возможность расторжения договора в случае нарушения условий плательщиком ренты.
Для плательщика ренты:
• При выполнении договора гарантировано получение жилья; • Недвижимость обременена, поэтому получатель ренты и его наследники не могут оспорить договор.
Однако у договора ренты есть и свои минусы.
Для получателя ренты:
• Утрачивается право собственности на жилье. Получатель ренты может проживать в квартире, но не имеет права распоряжаться недвижимостью;
• Расторгнуть договор можно только по нескольким основаниям, например, при задержке платежей плательщиком.
Для плательщика ренты:
• Неясна стоимость имущества, так как выплаты ренты производятся до конца жизни получателя;
• Пока получатель жив, плательщик не может распоряжаться его имуществом, за исключением случая предоставления другого имущества;
• Если получатель ренты теряет свое жилье, плательщик все равно должен продолжать выплаты;
• Плательщик несет все расходы по заключению и обслуживанию договора;
• При недовольстве получателя ренты, например, качеством услуг, он имеет право потребовать расторжения договора;
• Наследники могут оспорить договор ренты в суде, что требует предоставления доказательств исполнения плательщиком своих обязательств.
Государственная пожизненная рента
В некоторых городах, таких как Санкт-Петербург и Новосибирск, предоставляются государственные услуги по заключению договоров пожизненной ренты. Получателями могут быть одинокие граждане или старше 75 лет семейные пары. Второй стороной выступает субъект РФ или городская администрация.
По договору граждане передают свою недвижимость в собственность государству. Однако они имеют право на пожизненное пользование квартирой и получают выплату в виде процента от рыночной стоимости недвижимости или ежемесячные денежные выплаты.
Как заключить договор ренты
Перед заключением ренты необходимо обсудить все условия:
• Форма и размер ренты;
• Порядок выплат;
• Индексация;
• Подтверждение выплат;
• Ответственность за неисполнение договора;
• Возможность расторжения соглашения.
Если плательщик ренты также должен оказывать помощь получателю, эти условия должны быть детально прописаны: вид помощи, медицинские услуги, возможно, оплата ритуальных услуг.
Если объектом договора является недвижимость, необходимо обратиться в нотариальную контору. При наличии супруга заключение договора требует его согласия.
После регистрации договора нотариус отправит заявление в Росреестр. При необходимости стороны могут сделать это самостоятельно через МФЦ.
Госпошлина за удостоверение документа у нотариуса составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. рублей. Дополнительно необходимо оплатить услуги правового и технического характера.
За регистрацию права в Росреестре госпошлина для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, для юридических — 20 тыс. рублей.
Договор пожизненной ренты заключается на срок жизни получателя. Обязательства плательщика прекращаются при его смерти. Наследники не могут требовать продолжения выплат.
Какие документы нужны для заключения договора
Необходимы:
• Паспорта сторон;
• Согласие супруга, если передается имущество, приобретенное в браке;
• Поэтажный план и экспликация объекта;
• Правоустанавливающие документы;
• Выписки из лицевого счета;
• Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• Выписка из ЕГРН;
• Квитанция об оплате госпошлины.
Как внести изменения в договор
Для этого можно заключить допсоглашение, прилагаемое к основному договору и заверяемое у нотариуса.
Должен ли получатель ренты проживать в квартире
Получатель ренты вправе проживать в любом месте. Однако, чтобы избежать недопониманий, рекомендуется указать в договоре фактический адрес проживания получателя. Совместное проживание плательщика и получателя ренты следует исключить, чтобы избежать подозрений в случае неожиданной смерти последнего, что может негативно отразиться на плательщике ренты.
Возможность возврата уплаченных средств по договору ренты
Получатель ренты не обязан возвращать полученные платежи, поэтому возврат оплаченной ренты невозможен.
Обязательность нотариального удостоверения договора ренты
Договор ренты обязательно должен быть нотариально удостоверен. Кроме того, сделка по отчуждению недвижимого имущества в рамках ренты должна быть подвергнута государственной регистрации.
Предотвращение мошенничества при заключении договора ренты
При заключении договора ренты плательщик должен уточнить, есть ли у получателя наследники, поскольку после его смерти они могут попытаться оспорить сделку в суде.
Важно перед сделкой запросить у получателя справку о его отсутствии в реестре психиатрических или наркологических учреждений. Также, чтобы избежать риска столкновения с мошенниками, следует тщательно изучить договор, желательно составить его при участии юриста.
Если вы получатель ренты, убедитесь, что вы заключаете именно договор ренты, а не другой документ, например, дарственную или купли-продажи квартиры.
Риски при заключении договора ренты
Помимо возможных случаев мошенничества, стоит учитывать риск снижения стоимости недвижимости. Перед совершением сделки важно оценить ее доходность: рассчитать сумму ренты, которую необходимо будет выплачивать, и сравнить ее с рыночной стоимостью жилья. Важно помнить, что договор ренты не имеет определенного срока, и в некоторых случаях рента может перейти наследникам плательщика.
Как расторгнуть договор постоянной ренты
Для прекращения выплат плательщик ренты может выкупить ренту. Также договор может быть расторгнут в случае утраты или уничтожения имущества. Получатель ренты может потребовать выкуп ренты, если плательщик нарушает условия договора, например, не выплачивает ренту более года, является банкротом или не соблюдает условия уплаты ренты. Если плательщик отказывается расторгнуть договор, необходимо обратиться в суд. После судебного решения о расторжении соглашения право собственности должно быть зарегистрировано повторно в Росреестре.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением
Договоры такого рода прекращают свое действие по смерти получателя ренты. Однако договор может быть расторгнут по требованию получателя, если плательщик нарушает условия договора и не исполняет свои обязательства. В этом случае получатель может требовать от плательщика выкупить ренту или расторгнуть соглашение и возместить убытки.
В случае договора пожизненного содержания с иждивением получатель также может потребовать возврата имущества или полной его стоимости в случае нарушения плательщиком условий договора. При этом плательщик не может компенсировать уже понесенные расходы на содержание получателя.