На днях в Telegram-канале появилось сообщение о прошедшем все инстанции деле, в котором суды не признали право голоса застройщика на общем собрании собственников по вопросу о выборе способа управления МКД.
Да, коллеги были удивлены, ибо не так давно обсуждалось дело с прямо противоположным исходом, где Верховный Суд РФ также высказался.
Мы говорим о том, что это не «разворот на 180 градусов». На самом деле оба дела достаточно полно раскрывают логику, которой руководствовались суды, поэтому мы приведём обоснование как одной, так и другой позиции.
Ну а ВС РФ… Это лишь «вторая кассация», которая не устанавливает фактические обстоятельства дел и потому опираться можно лишь на дела, где жалоба передавалась на рассмотрение коллегии. «Отказные» определения не являются убедительным аргументов в спорах.
Итак, позиция первая – у застройщика нет голоса и права участвовать в ОСС.
Дело А41-34366/2023: три инстанции высказались однозначно, жалоба не передавалась в коллегию ВС РФ.
Фабула незатейлива: управляющая организация на основании решения ОСС направила в ГЖИ заявление о включении МКД-новостройки в реестр лицензий. Получив отказ, УО обратилась в арбитражный суд.
В суде выяснилось, что в кворум ОСС составил 81% голосов, из которых 95% принадлежали застройщику. Дело рассмотрено в одно заседание – отказ в иске.
Первая инстанция сослалась на положения ГК РФ о ничтожности решений собраний (ст. 181.5 ГК РФ), отметив, что застройщик собственником помещений в спорном МКД не является, а потому голосовать права не имеет по смыслу статей 44, 45, 47, 48, а также частей 2 и 3 ст. 161, ст. 162, 164 ЖК
В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о возникновении у застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков, в том числе, ввиду невыполнения застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства.
Отдельно суд оговорил, что до передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в ОСС в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства.
В силу подп. «в» п. 16 Правил № 491, застройщик обеспечивает надлежащее содержание ОИ МКД в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно (без заключения договора управления домом) либо путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Это не означает, что застройщику предоставлено право принимать решение о способе управления МКД. В отсутствие такого решения организацию по управлению МКД выбирает ОМСУ по результатам открытого конкурса (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Вышеизложенная правовая позиция нашла свое отражение в определениях ВС РФ от 08.11.2021 № 308-ЭС21-21462, от 27.05.2021 № 303-ЭС21-6729.
А формирование данной позиции и закрепление на уровне ВС РФ началось гораздо ранее. Напомним коллегам, что в 2017 году Верховным Судом РФ была рассмотрена по существу жалоба управляющей организации по делу А33-1777/2017 и в определении № 302-КГ17-19413 от 17.05.2018 высказано следующее:
- основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие акт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
- поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в МКД возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием ОИ МКД, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей организацией.
Поскольку коллеги связывают право голоса на ОСС с обязанностями собственника (есть обязанность – есть и право, что логично), напомним, что бурные споры о праве застройщика голосовать начались в 2015 году, когда в ЖК РФ появился п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, где указано. Что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
Так вот, несмотря на обязанность вносить «квартплату», застройщик безусловного права голоса не получает, ибо в силу 214-ФЗ обязан передать помещения тем, кто оплатил их строительство.
О связи «бремени содержания» и праве голосовать мы еще скажем ниже. Но возложенная подп. «в» п. 16 правил № 491 обязанность надлежащего содержания ОИ не наделяет застройщика правом принимать решение о выборе способа управления МКД. Это – исключительная компетенция ОСС.
Суды с 2015 года достаточно чётко указывают, что целью законодателя является недопущение навязывания собственникам помещений в МКД воли застройщика относительно выбора управляющей организации и (или) оказываемых ею услуг, в том числе, их стоимости.
На этом, учитывая объём статьи, мы остановимся в изложении первой позиции и начнём излагать вторую, всячески её критикуя.
Вторая позиция – застройщик вправе голосовать на ОСС по выбору способа управления и управляющей организации.
Сторонники данной позиции ссылаются на определение ВС РФ от 04.07.2022 N 306-ЭС22-10018 по делу № А55-7228/2021.
Сразу скажем: это «отказное» определение, несмотря на довольно большой объём текста.
Если в дискуссии упомянуть, будто ВС РФ поддержал ту или иную точку зрения, то «отказные» определения не могут считаться полноценным выражением такой «поддержки».
Так вот, в деле А55-7228/2021 право застройщика голосовать на ОСС не признано судом первой инстанции.
Заявлено было, что застройщик вправе голосовать на ОСС, ибо:
1) застройщик является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию;
2) застройщик вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Ни первое, ни второе критики не выдерживают, поскольку бремя содержания построенного здания лежит на застройщике не по ЖК РФ, а по ГК РФ и 214-ФЗ.
Часть 6 ст. 4 Федерального закона № 124-ФЗ прямо указывает, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Соответственно, застройщик содержит объект, чтобы исполнить свою обязанность по передаче помещений дольщикам.
То же самое указано и в п. 1 ст. 741 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
Мы утверждаем, опираясь на изложенное, что «бремя содержания» никоим образом не связано с правомочиями собственника. Застройщик содержит здание, ибо так говорит закон: до передачи все риски на нём.
Второй аргумент (о регистрации права на основании разрешения на ввод в эксплуатацию) тем более несостоятелен, поскольку кроме разрешения на ввод требуется как минимум акт передачи.
Зарегистрировать право собственности застройщик может лишь по тем помещениям, в отношении которых у него нет обязательств по их передаче дольщикам. Это частный случай, и мы обращаем на это внимание читателей!
В рассматриваемом деле из судебных актов неясно, что конкретно было указано в протоколе ОСС, но если там буквально было указание на то, что 98,4% голосов принадлежат застройщику на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, это заведомо неправомочно.
И лишь при отмене апелляционной инстанцией решения по делу указано, что до момента передачи помещения участнику долевого строительства номинальным собственником помещения является застройщик.
11 ААС сослался на определение ВС РФ № 307-ЭС20-14444 от 13.10.2020), но этот вывод сомнителен, ибо суд буквально сказал, что до получения по акту помещения дольщик не может голосовать. И далее суд делает вывод: ну если не дольщик, то застройщик! Удивительный кульбит…
Ссылка на определение № 307-ЭС20-14444 («отказное», кстати) не подкрепляет позицию, поскольку ВС РФ не указывал ничего подобного. Откройте определение, там нет слов «номинальный собственник» (есть они в решении суда первой инстанции).
К слову, в том деле (А56-58207/2019) на уровне суда округа было сказано, что застройщик голосовал как правообладатель в отношении помещений, не переданных по акту. Что сие значит? Скорее всего речь именно об упомянутом нами частном случае – построил и не обязан кому-либо передать, значит вправе регистрировать право собственности на себя.
И потом, не забываем, что в арбитражном суде никогда не исследуется вопрос о правомочности ОСС, ибо это компетенция районных судов общей юрисдикции. В любом деле в любом споре арбитражный суд укажет, что есть решение ОСС, в отношении которого нет сведений о признании его судом недействительным…
Есть волеизъявление на ОСС – суду этого достаточно. Сомневаетесь? Идите в СОЮ.
На стадии кассационного обжалования в деле А55-7228/2021 кое-что существенное прояснилось!
Суд округа указал:
«Более того, суд кассационной инстанции принимает во внимание, что договор управления заключен с ООО «Город Солнца» сроком на три календарных месяца, что исключает обоснованность предположений, высказанных представителями ООО УК «Маяк» об ограничении застройщиком, принимавшим участие в голосовании, прав участников долевого строительства, в последующем оформившим права на приобретенные ими помещения в МКД, на выбор управляющей компании.».
Внимание, вопрос: в каком случае у нас договор управления заключается на три месяца?
Вот п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ нам напоминает: только в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, а именно – когда после ввода МКД застройщик обязан управлять сам или заключить договор с УО…
Вы сообразили, о чём речь? В рассматриваемой ситуации застройщик через ОСС заключил с УО договор управления, хотя по закону именно такой ДУ заключается без ОСС.
Соответственно, мы не только имеем дело с частным случаем, но еще и с «перестраховавшимся» застройщиком. Зачем голосовать то, что ты обязан сделать без собрания?
И вот на основании таких обстоятельств некоторые коллеги делают необоснованное обобщение, говоря о праве застройщика голосовать на ОСС…
Хотите добавки?
«Помимо изложенного, суд округа учитывает, что в ходе рассмотрения дела Администрация и ООО УК «Маяк» не приводили доводов о том, что на момент приятия решения о выборе управляющей компании 02.02.2021 в голосовании не принимали участие лица, которым помещения в МКД были переданы, но которые, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности, могли реализовать права на участие в голосовании, что также исключает вывод об обоснованности жалобы в части отсутствия кворума при принятии указанного решения.».
Податели жалобы, иными словами, лишь на стадии кассации вытащили из рукава «козырь». А надо было заявлять его еще в первой инстанции! Глядишь и решение было бы иным.
Резюме: несмотря на отдельные «всплески» практики, основной мы полагаем первую позицию. Не потому, что нам так нравится. Просто адепты второй позиции ссылаются на уж очень специфичные дела, штучные по «букету обстоятельств».
Ну и не забываем, что арбитражный суд имеет свою компетенцию: решение ОСС (где застройщик голосовал) не отменено судом общей юрисдикции? Значит учитываем его.