Покупка квартиры или дома для большинства людей — это серьезная сделка на сумму от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей. Мало кто из обычных людей часто покупает или продает недвижимость, а для многих такие сделки вообще являются редкостью. Именно поэтому перед покупкой очень важно задать продавцу правильные вопросы.
Все вопросы продавцу недвижимости можно условно разбить на три группы:
1. Первая группа – это ВОПРОСЫ О НЕДВИЖИМОСТИ. Самая главная цель таких вопросов – это выяснить все важные характеристики недвижимости и решить еще на стадии переговоров, подходит ли она вам, как будущему владельцу? Есть ли у нее критические недостатки, о которых умолчал изначально продавец? В общем, ответы на эти вопросы помогут вам понять, сколько денег и времени понадобится дополнительно вложить в недвижимость, ну а также найти для себя настоящие причины для торга.
Итак, какие это могут быть вопросы:
1. Какая площадь недвижимости? Как правило, сведения о данной информации можно получить, посмотрев выписку из ЕГРН, но есть такое понятие, как общая и жилая площадь. В выписках из ЕГРН будет указана общая площадь, в которую входит площадь всех комнат, коридора, кухни, санузла. Я же рекомендую вам узнавать еще и жилую площадь объекта, либо просить предоставить собственника техпаспорт на недвижимость, так как на моей практике бывали и такие квартиры, в которых комнаты были на 2-3 кв.м. меньше, чем кухня. Поэтому, если ваш продавец не знает, какая площадь у каждой из комнат, попросите, чтобы он либо подготовил техпаспорт, либо взял рулетку и измерил каждую комнату по отдельности.
2. В каком году и из каких материалов построен дом? В принципе эту информацию вы можете найти в интернете, в открытом доступе, но, чтобы не тратить свое время, вы можете данный вопрос задать собственнику.
3. Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
Сразу скажу, что Алюминиевая менее долговечная и склонна к нагреванию при перегрузках, поэтому при покупке квартиры желательно, чтобы была именно Медная проводка. Конечно, при большом желании, можно купить квартиру и с Алюминиевой проводкой, а в дальнейшем ее заменить на медную, но тут тоже не все просто. Во-первых, это дорогое удовольствие, а во-вторых, имейте ввиду, что, заменив проводку в квартире вам нужно будет еще заменить алюминиевую проводку и от щитка до квартиры, иначе этот участок будет слабым звеном.
4. Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления? Попросите осмотреть на наличие визуальных проблем. Проверьте канализационную трубу, так как основные проблемы начинаются с нее. Проверьте трубы, переходящие из кухни в санузел, так как они тоже очень часто могут быть в плохом состоянии. Ну либо на крайний случай, задавайте этот вопрос, чтобы получить дополнительную скидку на их замену, а в дальнейшем их замените.
5. Что за плитка на полу? Какой класс стойкости ламината? Не секрет, что существует ламинат разных классов и разной стойкости. Для людей, кто без опыта – это никак не бросится в глаза, так как плохого качества ламинат может визуально очень хорошо выглядеть. Поэтому, перед тем как задать этот вопрос, как можно больше изучите про ламинаты и плитки, чтобы хотя бы базово понимать, как все это устроено, что лучше, и на что следует обратить свое пристальное внимание.
6. Что готовы оставить после продажи? Этот вопрос необходимо обсуждать «на берегу». А лучше, при передачи квартиры подписывать и акт приема-передачи.
7. Кто живет по соседству? Очень важный вопрос, поскольку от этого зависит ваша безопасность и спокойствие. Конечно, продавец может вас обмануть, сказав, что соседи тихие, спокойные, что все как мышки в своих норках сидят, но по факту может и оказаться так, что вы купите квартиру, а соседями сверху станет семья с 7 детьми разных возрастов, и которые будут постоянно носиться по квартире, создавая для вас дискомфорт и шум. Поэтому обойдите несколько соседских квартир, поднимитесь к соседям выше, и уточните, кто они и как им тут живется, есть ли тут лица, которые могут усложнить всем жизнь?
8. Как давно были установлены пластиковые окна? Мы очень часто делаем ремонты в объектах недвижимости по одному из наших направлений в инвестициях – это флиппинг, и общаясь с монтажниками, мы поняли, что даже пластиковое окно, которое стоит уже более 10 лет, желательно заменить, так как его польза могла полностью устареть.
9. Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей? Тоже очень важный вопрос, так как не хотелось бы купить квартиру, которую завтра затопит в очередной раз сосед.
10. Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко? Если вы проживаете в большом городе, где постоянные проблемы с парковочными местами в вечернее время, то этот вопрос будет очень актуален. Ну а если вы из маленького города, то уточните, есть ли на парковке места, которые сами местные жители за собой закрепили. И они и вы прекрасно понимаете, что это незаконно, но часто случаются такие ситуации, когда человек проживает в одном доме уже несколько десятков лет, перед своим окном у него парковка, которую он когда-то облагородил, отсыпал место, исключительно для своего авто. И, как правило, эти люди, не понимая, что могут появляться новые, незнающие соседи, которые на их место ставят свое авто, могут вести себя довольно дерзко и агрессивно. Поэтому, уточните, есть ли такие места на ваших парковках.
11. Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки, детские площадки, детские сады, школы и т.д.? Рассчитывайте, что 1 км — это примерно 15 минут прогулочным шагом.
ВОПРОСЫ ПРО ДОКУМЕНТЫ.
Тут важно понимать, есть ли риски оспаривания прав собственности и, если они есть, как их устранить. Ну и конечно, также следует помнить, что эти риски являются серьезным основанием для торга.
Какие это вопросы?
- Какое основание возникновения собственности? Это может быть дарение, мена, покупка, наследство, приватизация
- Существуют ли какие-то ограничения на сделку? Квартира может быть заложена в банке, у собственника могут быть долги перед коммунальными службами, в связи с чем на квартиру может быть наложен арест и т.д.
- Находится ли квартира в залоге у банка? Это вскользь упомянул выше
- Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
- Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации? На данном этапе важно отследить о потенциальных рисках в связи с неправильной приватизацией.
- Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние? Если есть несовершеннолетние, то это будет сделка строго через нотариуса.
- Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости? Если «ДА», а доли детям никто не выделял, то имейте ввиду, что покупать такой объект я категорически не рекомендую.
- Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если нет, ее возможно узаконить?
- Есть ли в квартире или доме арендаторы и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?
ВОПРОСЫ О ПОТРЕБНОСТЯХ ПРОДАВЦА
Это очень важная группа вопросов. Ведь если у продавца нет потребности продать недвижимость (такое действительно встречается), то первые две группы вопросов теряют всякий смысл.
- Почему вы решили продать эту квартиру?
- Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
- Как быстро вы сможете освободить квартиру?
- Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
- Вы уже получили разрешение от опеки, если оно понадобится?
- Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
- У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
- У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости?
- Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет?
Как вы видите, к вопросу с просмотром объекта недвижимости можно подойти очень серьезно, в связи с чем вы можете либо на стадии принятия решения отказаться, либо получить возможность попросить очень хорошую скидку. Тем не менее, большинство людей могут и не задавать вопросы, поскольку просто постесняются, и скорей всего будут сильно расстроены, обнаружив в последствии какие-либо изъяны или недостатки. Для этого я вам рекомендую обратиться к профессиональному риелтору, который знает свою работу + "выбьет" для вас хорооошую скидку.