✅Люди перестали покупать недвижимость — реально ли продать квартиру в 2024 году?
Разбираем, что сейчас происходит со спросом на вторичном рынке недвижимости и как быть собственникам, которые собираются продавать квартиру.
Для собственников квартир плохие новости — шансы на продажу сильно снизились.
Прошлогодний ажиотаж вымыл большую часть спроса на рынке: те покупатели, что потенциально могли бы искать квартиры сейчас, уже их купили. У покупателей нет дешевой ипотеки. Комфортная ставка начинается от 11-12% и ниже (соответственно, ключевая ставка ЦБ должна быть хотя бы на уровне 10%).
Цены, резко завышенные летом-осенью, больше не актуальны. Ажиотаж закончился, и те, кто был готов купить что угодно по любой цене, уже ушли с рынка. Поэтому цены придется откатывать назад.
Почему так, откуда берется спрос? Ну, вообще-то он есть всегда — как и на автомобили и прочие товары. У огромного количества людей, которые покупают недвижку для жизни, спрос возникает не у всех в один момент (не путать с инвесторами), а в течение всего года: сегодня у одного появилась потребность в жилье и возможность его купить, завтра у другого.
Дальше все зависит от ситуации на рынке. Если она спокойная, спрос +- равномерный в течение года. Если случаются какие-то потрясения — спрос обваливается целиком либо уходит на сторону новостроек (т. к. там застройщики могут быстро подсуетиться и запустить интересные предложения, скидки и т. д.).
✅ Многие покупатели отложили сделки и ждут.
Во-первых, снижения цен. Люди следят за рынком, читают новости, а там активно говорят, что сейчас все дорого.
Во-вторых, стабилизации рынка. Тоже верно — когда на рынке творится черт пойми что (мало того, что вторичка только-только начала отходить от ажиотажа, так еще и в новостройках банки с застройщиками устроили какую-то дичь) и невозможно нормально выбрать квартиру, большинство предпочтут подождать, пока все успокоится.
* Покупка квартиры — это очень серьезный шаг, для многих один раз на всю жизнь, поэтому чтобы его совершить, нужно быть более или менее уверенным в завтрашнем дне.
✅ Кто вообще сейчас может купить вашу квартиру?
С учетом того что покупателей на рынке стало сильно меньше, важно четко понимать, кто он — ваш покупатель.
1. Это ждуны, которые хотели купить в прошлом году, но посмотрели на безумный рынок, перекрестились и решили подождать до 2024 года. Такие люди потихоньку мониторят объявления и динамику цен, но пока особо не проявляют активности.
2. Люди с наличными или кто готов взять ипотеку на небольшую сумму. И здесь есть две категории покупателей: Держат деньги на вкладе. В декабре банки активно предлагали продлить вклады под хороший процент, так что, вероятно, волны спроса на недвижку со стороны вкладчиков придутся на июнь-июль.
Продают старую квартиру, чтобы купить новую: расширяются и меняют условную однушку на двушку, разъезжаются и покупают квартиры детям, продают наследство, чтобы поменять на более ликвидную новую квартиру и т. д. Сейчас, собственно, большая часть сделок на рынке — альтернативные.
3. Те, кто только сейчас созрел купить себе квартиру: накопил нужную сумму, родил ребенка, развелся и по другим личным причинам.
* Рынок недвижимости не живет в моменте, не все хотят и могут купить квартиру в один день или месяц, поэтому в течение года спрос всегда есть.
Таким образом, покупатели первой половины 2024 года — это расчетливые люди, которые не поддались ажиотажу и сейчас будут тщательно выбирать по цене-качеству. Продать им абы что задорого не получится.
✅ Когда выставлять квартиру на продажу?
Если хотите продать как можно скорее — выставляйте сейчас и ориентируйтесь минимум на июль.
Есть ли риск, что ждать продажи квартиры придется до осени? Есть, и даже дольше. ЦБ говорит, что ключевую ставку может снизить только во втором квартале 2024 года — пока она не опустится до вменяемых 10%, нормальной ипотеки и, соответственно, ипотечного спроса, на вторичке не будет.
✅ Как повысить вероятность продажи?
1. Во-первых, поставьте адекватную цену.
Если все вокруг продают откровенно дорого, это не значит, что такова рыночная стоимость — чем выше цена, тем дольше вы будете стоять на рынке и тем больше придется скидывать. Лучше сразу поставить рыночную и привлечь покупателей. Для ориентира посмотрите цены на похожие квартиры за май-июнь 2023 г.
2. Во-вторых, подготовьте квартиру к продаже.
Большая часть квартир — это старый и порядком потрепанный жилой фонд. Мало кто пытается что-то сделать со своей квартирой перед продажей (даже банально убраться в ней, не говоря уже о косметическом ремонте). Минималистичная, современная и недорогая отделка с необходимой мебелью и техникой помогут продать квартиру быстрее и даже чуть дороже.
✅ А может, не продавать в этом году?
Может, если:
Вы сдаете квартиру в аренду — можно еще посдавать, пока на аренду хороший спрос, а с рынком продажи все довольно туманно.
Покупали квартиру по низкой ипотечной ставке — если это не бьет по карману, дешевую ипотеку платить сейчас выгодно.
Вдруг брали квартиру в 2022-2023 гг. по субсидированной ставке от застройщика и заплатили повышенную цену — ваши ипотечные платежи еще не окупили разницу в цене.
В общем, если продажа не горит, лучше дождаться очередного роста рынка.